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我从一位业主手中购买了一个没有房产证的房子（因为没有房产证，是不是也可以通过他与开发商签定的原商品房买卖合同进行债权转让的形式转让给我，没有备案的房产好象是不可以做债权转让的？

更新时间：2018-09-05 20:41:10人浏览

问题描述：

我现在碰到一个非常麻烦的房产买卖问题，情况如下：我从一位业主手中购买了一个没有房产证的房子（因为没有房产证，且因为多种原因，这套房产也还没有备案，所以我和他的这个买卖合同不能公证，而是通过律师见证的），这个我在买房前就已经知道整个楼盘因为存在很多历史遗留问题全部都还没有办证的情况，我当时买房也只是为了居住而已，所以也没有想那么多，但是很不幸的是，目前我查到该房产已被开发商在卖给那个业主前就假按揭了，也就是所谓的一屋两卖，而且现在该楼盘有差不多300套房子都存在这种假按揭的情况，并且银行和那些所谓的假业主打起了官司，并且是上到了省高院，因为那些假业主并不知道他们会被开发商利用骗贷，所以根本在开庭时也不知道自己被告且也不可能到庭，所以银行胜诉，现在银行拥用优行受偿权，但是因为涉及的房屋数太多，且开发商因涉及这些经济问题也被政府限售及查封，政府现在从中调解，银行暂时未执行收回房子，但这也只是暂时的，也不知道什么时候会执行。我现在面临的问题是，因为这位业主他自己在将房子卖给我前也不知道他所买的这套房子被假按揭了，他是一次性付款给了开发商，我也是一次性付了款给他，而且他在不久后会移民国外定居（这样子，以后要找他协助办理相关手续是会很麻烦），他也不太可能退房款给我，我再把房子还给他，为了保证我的权益，我需要和他办理什么样形式的公证手续？以达到让这位业主将他对这套房产的所有权益全部转让或委托给我，我可以代替他进行法律诉讼，如果官司赢了，受益权也全部属于我，并且我也可以办理以后的所有有关此房产的手续，因为如果不走法律途径，房子最终有可能会被银行收回，而我付出的房款就会完全损失掉，这是我最不想得到的结果，总之就是有关对于这套房产的所有事宜都委托给我，不管做什么都不须他本人出面且也不用提供他的证件。总的来说，就是在房产没有备案，又涉及假按揭官司的情况下，协议书怎样写，才能达到以上目的，且还能通过公证处认可并公证。是不是也可以通过他与开发商签定的原商品房买卖合同进行债权转让的形式转让给我，以达到上面的目的，但是我也查询过相关资料，没有备案的房产好象是不可以做债权转让的？以上问题，还请细读后回复，非常感谢！

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产权属登记管理办法等法律法的具体规定，买卖房屋需要办理过户登记；若是特殊原因不能办理产权登记，需要先办理公证时，需要遵守经济合同法、民法通则等法律的相关规定。
准备材料
买卖双方准备好办理公证需要的材料：身份证明、户口本、结婚证、房权证（或其他建设规划证等）、土地证（或土地手续）、买卖合同、派出所的房屋座落证明，若有共有权利人还需提供和卖方同样的材料；
申请公证
买卖双方带着上述材料到公证部门申请公证，公证部门工作人员核实材料真伪，问询买卖双方身份证明、是否自愿买卖房屋、签订房屋买卖合同等事项，确认无误后受理，进入调查程序；
公证调查
公证部门工作人员受理后开始调查公证规定的事项，到房屋所在地居委会（规划管理部门等单位）调查该房屋是否在拆迁范围、是否有民事纠纷等；到房管部门调查是否在抵押状态、是否有第三者争执权利等事项，并问讯笔录，登记在案；
出具公证书
公证部门工作人员问询、调查核实、分管人员批准后，对符合公证法规规定的依法出具房屋买卖公证书，收取公证费；
领取公证书
买卖双方缴纳公证费后领取公证书，按买卖合同约定办理交付房屋、房款等事项；之后准备材料，寻找时间办理房屋过户登记。

2018-09-05 20:31:38

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需要的材料材料
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
2、购房协议书正本(即合同)或者房产证。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。
6、学历证明(少数银行需要，如农行)

2018-09-05 20:35:34

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当商品房面积的误差在3%以内，购房者是不能要求退房的，可以根据合同上约定的每平方米的房屋价格，多退少补。如果面积误差超过3%，购房者可以选择退房，也可以选择不退房。　　经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。　　当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
(一)申请产权初始登记的房屋;
(二)自然状况发生变化的房屋;
(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。　　
二、商品房验收时发现房屋面积不符怎么办　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　
(一)商品房面积差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;　　
(二)商品房面积差超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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