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汇通房地产乙方：并签订订购协议，房主跟中介没有签订书面委托协议，只有口头委托。

更新时间：2018-09-04 19:33:14人浏览

问题描述：

25日下午由中介陪同看房，中介称房主未在北京只能收取意向金，并签订意向金协议书。甲方：汇通房地产乙方：我们。甲方带乙方实地勘察位于某处房产，现乙方欲以55万至-价格购买此房。因售房人及乙方无时间洽谈，现乙方向甲方交纳一千元整作为购买意向金，如该房产价格能够谈到上述价格范围内，乙方即可购买此房产，并签订订购协议，如甲方不能谈到预期价格，乙方不能购买，则无条件退回乙方意向金。补充：如果乙方在甲方运作到该价格之内此意向金直接转为定金，另外于甲方通知后两天内补齐全款至少1万元整，转为定金后一切按照定金相关规定执行。本协议一式两份，甲乙双方签字盖章有效（有效期为三天）退回意向金或签订订购协议后此协议作废。现在我们想退回意向金，中介称已经交给房主，无法退回。周二中介电话告知说要在6点前确认是否购买，房东已在中介。我因首付能否及时到位不敢肯定，并因工作问题不能当天前往，约定周三晚上见房主，周三晚未见到房主，中介称我方无意买房，意向金已转为定金交付房主，房主跟中介没有签订书面委托协议，只有口头委托。房主领走定金，我们也没见到房主收据。且未跟房主签订购房协议，中介就把意向金自动转定金是否可行。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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签购房协议要注意什么事项？

1、在交付定金前，要考虑自身的条件，如家庭成员是否同意购买此处房产；

2、近期内是否能筹集购房首付款；

3、如果选择贷款的，应先查询自己的信用情况，了解自己能获得多大的贷款额度，从而选择对自己有利的付款方式；

4、商定违约责任，商定由于第三方原因导致协议无法履行时，定金该如何处置等。

房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。

2018-09-04 19:11:42

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购房时签订购房合同补充协议要注意　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议。　　注意：　　所谓补充协议，是指买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。
按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房者的基本权利。
　　该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。
比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。
”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。　　因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

2018-09-04 19:17:20

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如果您与中介签订了居间合同，中介为您提供了相应的房屋信息，但是经过您与卖家的协商，双方并没能达成房屋买卖的一致意见，也并没有签订购房合同，也就是说中介公司没有促成您双方买卖合同的签订，原则上您方可以不支付中介费。但是还是建议与中介进行沟通，看是否有后续的问题需要处理，如不想购房而解除居间合同等。
或者您还想继续看房，可以继续由中介为您提供其他的房屋信息。如果您在中介的促成下，已经与中介、卖家签订了房屋买卖合同，中介公司已经履行了居间人的合同义务，您方应该根据合同约定支付相应的中介费。

2018-09-04 19:33:14