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你好！我想问一下就是说土地承包售卖后所有权能不能变更

更新时间：2020-04-03 13:27:16人浏览

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4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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简单说一下宅基地转让登记情况规定：
一、宅基地使用权原则上禁止流转，对于宅基地使用权非法流转的，不得予以登记　　宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份而享有的福利保障，是农民的安身之本。国家对新设宅基地使用权采取审批方式，申请人需满足身份、户数、面积等条件，同时需经过申请、乡(镇)人民政府审核和县级人民政府批准三项程序。对于农民依法取得的宅基地使用权，国家原则上禁止流转，即宅基地使用权的买卖、赠与、出资入股、抵押等原则上均不允许，尤其是国家严令禁止城镇居民到农村购置房屋或宅基地。对于宅基地及其上建筑物、构筑物及其附属设施非法流转的，不得对宅基地使用权及房屋等所有权予以登记。　　
二、宅基地使用权按照法律规定移转的，应当依法直接予以登记　　现行法规政策在规定继承和因宅基地上房屋所有权合法转让时，例外地允许宅基地使用权移转。对于因房屋转让而移转宅基地使用权的，必须满足我国宅基地管理制度的规定：第一，房屋买受人必须是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体经济组织以外的人员，该受让人必须先在本集体经济组织中落户并符合申请宅基地的条件;第二，房屋买受人必须符合“一户一宅”的规定，即房屋买受人在本村没有宅基地，也不存在出卖、出租宅基地上住房后，又购买宅基地上房屋的情形。本案中，乙符合第一个条件，还需审查其是否符合第二个条件，如果不符合则不得向乙登记发证，对于其占用的宅基地应当依法收回。　　如果乙满足上述两个条件，在这种情况下的宅基地使用权移转是否需要单独审批，现行法规政策尚无明确规定。可以从两个方面把握这个问题：第一，宅基地审批应该严格依法进行，法律未作明文规定的，不得作为审批事项;第二，应当看到宅基地审批制度是严格落实土地用途管制规定，切实保护土地资源的有效途径，因此它的对象主要是新设立的宅基地使用权。本案中，甲、乙之间移转的宅基地使用权业已存在，故不涉及农村建设用地增量和耕地保护等问题，没有审批的必要性。因此，登记人员在核实乙具有受让资格后，应当予以确权登记。　　
三、对依法受让的宅基地使用权及宅基地上房屋所有权进行确权登记的注意事项　　对此类宅基地的确权登记应当按照《不动产登记暂行条例》和国土资源部等部门发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)、《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)、《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)等文件规定与精神开展，须要注意的是：
1.应当对出让人(本案中为甲)的权属来源予以查证，如果出让人占用的宅基地无权属来源或来源违法，则受让人(本案中为乙)应当依法申请宅基地使用权，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，在依法补办用地批准手续后进行登记发证;
2.应当以受让人为标准确定宅基地面积是否符合当地规定，对于超规定的面积部分应按照国土资发〔2011〕178号文件的相关规定予以登记;
3.对于进行农村宅基地制度改革试点的地区，宅基地确权登记发证工作按照改革试点要求开展。

2020-04-03 13:03:06

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农村土地承包合同的解除：
1、经发包方、承包方协商同意，在不损害国家、集体和第三人利益的前提下，承包方自愿放弃承包土地的。
2、发包方承包方在签订合同时，双方约定的合同解除条件己经成熟的。
3、承包方的家庭成员全部由农业户口转为非农业户口，或者全部迁徙并落户外地的。
4、承包方丧失劳动能力，无力继续耕种土地，本人自愿放弃土地承包权的。
5、由于国家建设需要，承包方所承包的土地全部被依法征用或者批准占用的。
6、由于洪涝、地震等自然灾害的不可抗拒的原因，使全部承包土地严重破坏，承包合同全部无法履行的。
7、承包方在承包期内，违反法律法规和承包合同的约定，闲置荒芜承包的耕地且己2年以上的，由发包方解除承包合同，收回所发包的耕地。
8、承包人在承包期内死亡，且无第一顺序继承人继承承包的，可以解除土地承包合同。

2020-04-03 13:22:33

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土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。　　城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。　　为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。
在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。
上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
　　备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。
房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。　　未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。
项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

2020-04-03 13:27:16