双方签订租赁合同》约定租赁期限五年，还有两年租期承租方表示不履行，并说因没有建设规划许可证的租赁合同无效
更新时间：2018-08-31 05:55:44人浏览
问题描述：
厦门市城中村农民陈XX，于2006年6月8日将自动楼房出租给某医院经营诊所，双方签订租赁合同》约定租赁期限五年，承租方只履行三年，还有两年租期承租方表示不履行，合同规定违约责任那一方违约要按相等两年租金作为违约金31万元赔偿守约方。陈XX诉绪法院，，因承办法官言行表现不公，耗时9个月还未判决，并说因没有建设规划许可证的租赁合同无效，于是原告方在法庭辩论结束前向法庭提交来源于厦门市土地房产管理局取证于1995年经该局批准迁建，且由该局核发《厦门市村镇个人建房用地许可证》加盖“迁建”两字样，原告认为15年前至现今，厦门市所有村镇个人建房统一由厦门市土地房产管理局批准，厦门市规划局历来没有办理村镇个人建房规划许可证，是政府未行政作为，并非农民建房不办规划许可证，认为法官抽象理解最高人民法院2009年9月1日实施《司法解释》第二条规定，片面强调要有建设规划许可证是违背历史行政体制和社情民意，并主张这份来自厦门市土地房产管理局的证据材料，印证《租赁合同》符合最高人民法院司法解释第二条“或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的法定要件。请问原告的辩解是否有理，恳请法律专家指教，谢谢！
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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法律上关于集体建设土地租赁期限的规定如下：《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”；第二十条规定“耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
2018-08-31 05:41:45
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《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。
但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。
但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。
2018-08-31 05:49:01
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土地的最长租赁期限为20年。国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限。 《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2018-08-31 05:55:44
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