开发商融资遭遇“十面埋伏”
导读：
在政策严令下，不仅炒房客日子难熬，开发商融资也逐步遭遇困境。
《东地产》记者从银行、信托以及私募基金等多个渠道调查了解到，过去开发商“左右逢源”的日子已经不复存在。银行、信托公司和私募基金都对开发商的融资项目小心谨慎，开发商的“输血管道”面临着被切断的危险。
银行严控贷款
“上周二央行就下发通知了。
”中国银行客户经理李岩称“密令”已经下达，其中就有对房企向银行贷款拿地进行限制的规定。
李岩表示细节内容不好透露，但“在我们银行肯定是比较严格的，目前来说，原则上必须是当地企业、当地项目，用土地来做抵押，我们会在仔细审核后才能给予放贷。”此外，最多给予七成利率，但最多2年期必须还款。
“我们会全程严格监控放出去的款项去向，这在以前是没有的。”李岩表示，由于政策的要求，中国银行今年计划在房地产方面的房贷额度比去年少了约两成半。
作为民营金融机构的民生银行亦表示“今年开发商贷款比较难批。”
“但市政项目是可以放贷的。”其客户经理周雅告诉记者，他们刚接到对开发商贷款收紧的消息。而“下周一(4月19日)会有具体通知下达。”周雅认为，如今房地产被打压的迹象明显，但民生也有自己的业绩要完成，所以在政策方向会有适度把握。但即使从市场层面来看，地产企业动辄几个亿的融资额度显然让稳中求进的银行有所犹豫。
“贷款下来的地产企业还是蛮少的，因为我们也有顾忌，这个行业如今风险比较大，又是敏感行业，高层有抵触。”周雅称，由于去年在香港上市，民生今年的资金比较充沛，计划四个季度的房贷额比例分别是三、三、二、二。“若是房地产申请放贷，除了基准利率，我们会根据企业调查状况对利率上浮30%-50%。”在周雅看来，银行此举虽然已经抬高门槛，但较之民间资本，依然会吸引开发商的注意。
而外资银行渣打则称除出了个人房贷收紧之外，行内企业放贷方面尚未有所变动。“不过负债比较大的开发商我们肯定会拒绝。”渣打银行企业信贷部工作人员钱军告诉记者，渣打依然对企业放贷遵循严格的调查制度，审核通过后即可和企业签订贷款合同。
“但房地产企业找我们的并不多，他们一般都会去找四大行去做，因为一直以来四大行在贷款成数上比我们有优势。” 钱军表示。
但业内人士表示：受国家管控较严的四大行甚至商业银行的此类优势将会在一段时期内消失，假若外资银行对审核要求放宽的话，别处碰壁的开发商们会向外资银行转移。
信托年利“趁火打劫”
《东地产》记者了解到，不仅银行对开发商的贷款要求小心谨慎，信托公司也比过去难说话。
北京某地产公司海南项目负责人李昊向记者抱怨：“银行的融资渠道现在是几乎进不去。信托的年利又‘趁火打劫’，开发商的日子也不是很好过。”
这或许不是李昊一家公司的遭遇。但信托方面却也有自己的一番道理。“不像银行有国家做靠山，我们也是在商言商而已。”某信托机构工作人员辩称。
即便如此，信托也并非“万能。”为开发商和信托机构牵线的用益信托工作室负责人李杨表示，若是开发商想融资拿地，信托“不太好做。”他透露，国家已经有文件禁止信托资金进入土地融资。因此，李杨接触的客户多为开发阶段的二三线城市房企较多。“那里的房地产商资质低，资金少，却都想以小博大。”但作为评估机构，李杨以海南为例，表示会谨慎考察当地项目。“谁敢接最后一棒……在信托机构中，保守型的偏多。”
不论保守还是大胆，房地产企业依然是信托机构的主要客户。新华信托股份有限公司(西南区)直属部副总经理杨连宇告诉记者，房地产企业占其所有客户的60%。“地产行业的高利润与信托的同期赢+ (论坛 新闻)利很匹配。”因此，在评估融资力度时，信托会更看重开发商的问题核心：如项目的优劣以及土地取得成本的多寡，杨连宇表示，一般中小型房企和信托的接触密度更为频繁。
由于进入股权无国家红线限制，结构性股权投资是杨连宇认为的比较普遍的合作模式，但他同时解释，信托会根据对项目的评测进行合作模式的灵活变动。“不同的开发阶段会产生不同的产品，而不同的产品的合作方式也不同。”对于开发商最为头疼的拿地融资，杨连宇称做土地贷款“信托不占优势，因为利率比商业银行还高，这是政策的要求。”
私募“爱憎分明”
面对银行的高门槛和信托的高利率，李昊甚至把脑筋动到了私募的身上。不过对此他并不抱太大的希望。“变数多。”李昊表示不愿多谈。
有专家认为，私募资金不同于信托机构，其现金流多来自于公司合伙人“凑份子”的自有资产，故而在选择投资行业以及合作方式上，“谈判的感性成分比较大。”
智悦集团决策人杨程明接到记者的电话显得有些意外，因为他已经有一段日子没有再进市场了了。“我不想一年到头都盯着市场，今年做了一两个项目后一直在休息。”杨程明透露，他的项目以商业住宅项目的股份合作为主。“商铺写字楼需要养的。至少1-3年呢!”他说。
而加拿大鸿力国际融资集团的张艾生最近却忙得脚不点地——他即将奔赴长三角地区进行项目考察。但由于外资财团的身份，使得他对国内房地产项目合作感到吃力。
“政策限制外资进入是一个原因，还有就是国内开发商的心态……太个性了。”提及与开发商的接触，张艾生有些无奈，“我们基本上都是动辄几十个亿的项目，开发商却不管这些，只知道需要融资，但却态度强硬……有的自身没有资金居然还要控股!”
他表示，国内的市场环境“宠溺”得很多房企并不理性看待市场情势。“有一个号称国内前十的大型开发商，找我们融资，态度强势得不得了，居然要求7天内进款!结果可想而知。”
由于沟通“费劲”，张艾生表示他们实际投资的房地产项目不多，目前更多关注基础建设项目。“实际上基础建设中也有很多会将周边的房地产开发打包进去。对我们来说是一样的。”[page]
张艾生告诉记者，由于国际资本对中国发展潜力的看好，以及国内稳定的信心，目前他们将继续寻找合适的大型项目。“房地产肯定是其中的一个方向，因为中国至少20年内的城市化进程是可以看到的，这符合我们做长线投资的期望……当然，要找‘合意’的可以配合的项目方。
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