土地招标出让保障楼市双核协调发展
导读：
当前我国房地产市场总体表现为一种非均衡的状态，楼市“双核”——普通商品房市场和保障住房市场不能相互协调。导致这一现象的因素很多，其中最核心的因素即是土地出让市场的非均衡。本文倡导一种新的土地使用权取得思想——“适宜者得”，代替现行的“价高者得”这一思想。其操作方式即是采取招标出让土地使用权，在源头上保证楼市“双核”的相互协调发展。
楼市非均衡
房地产市场的非均衡是一种常态，均衡只是人们在抛弃其他复杂的市场环境之后所设想的一种理想状态，它是市场经济宏观管理所追求的终极目标。但是由于影响市场的行为很多，包括显性的和隐性的，使得市场不可能处于一种供给和需求完全相等的状态，所以绝对的均衡是不存在的，非均衡才是一种常态。
在当前房地产市场上，非均衡主要体现在以下几个方面：
1.总量上的非均衡，体现在总体供不应求或者供过于求，前几年房地产市场超速发展，市场供不应求;2008年以来，楼市低迷，经济增长缓慢，消费者信心受损，导致暂时的供大于求。
2.结构上的非均衡，表现在经济适用房和限价房建设过少，不能满足广大中低收入家庭的需求，而普通商品房过多，导致中低收入人群不得不去和高收入人群竞争同样的房屋。
3.政策制度上的非均衡，主要表现为政府在制定政策的时候没有考虑到全国不同区域的实际情况，而采取了“一刀切”的办法，比如“二套房贷”政策的出台，打击了刚刚处于启蒙阶段的中小城市房地产市场的发展。
4.有效需求和有效供给的差异，一方面房地产市场供过于求，另一方面大量居民没能力购房;或者一方面房地产市场供不应求，另一方面房屋“空置”普遍存在。
土地招标出让——促进楼市“双核”协调发展
招标出让制度能从根本上解决上述问题，将国家现行的各项调控措施落到实处，从源头上对房地产市场进行调控。主要表现在以下几个方面：
1.招标出让是“两限房”用地出让和“打包出让”的延伸
所谓“两限房”意思是限价、限户型的房屋，主要是面向中低收入人群，是国家进行宏观调控、保障居民住房需求的一种新的尝试，这对遏制房价虚高有积极的作用，同时也是对中低收入人群住房的保障性供给，有利于调节房地产市场的不同消费者主体的供需均衡。而招标出让评价体系则是该手段的进一步延伸，当国家只需要对房价和户型进行限制时，可以加大这两个指标的权重，从而实现“两限房”用地的出让;当国家不仅仅只对房价和户型进行限制时，可以适当加大其他招标指标的权重，这样既能满足“两限房”的要求，也可以满足其他需要限制的待出让土地的要求。也就是说，不需要单独出台政策来对“两限房”用地进行说明，可以利用土地出让招标评价体系进行解决。而“打包出让”在近几年的土地出让中运用得比较多，它是指政府部门在进行土地出让时，将规划方案以及其他对于土地开发的要求一并捆绑，然后再进行出让，而这一做法正是招标出让的简单雏形。
2.将经济适用房和限价房用地纳入招标体系
随着市场经济的发展以及政府对于土地财政收入的渴求，经济适用房和限价房建设在房地产市场扮演着可有可无的角色。近年来，国家有加大经济适用房和限价房建设的趋势和决心，以平衡住房供应类型。招标出让对于经济适用房和限价房用地的供给有着巨大的作用，当确定某地块为经济适用房和限价房用地时，即可发布招标公告，由各单位根据自己的实际情况确定未来的物业类型和价格水平，政府即可根据最佳的投标方案选择单位进行开发。
3.便于贯彻城市发展规划
城市发展规划不仅包括经济的发展、社会的发展，同时也包括文化的发展，而房地产开发是影响城市发展的重要方面，房地产开发能改变城市面貌，也能在一定程度上影响城市文化的发展方向。目前，一些不法开发商不重视环境和文化的保留及延伸，在建设项目的过程中仅仅考虑到经济利益，以利润最大化为根本目标，导致城市文化和环境的破坏。而在土地出让招标系统中，对于需要保护的文化和历史沿革，可以设置指标进行控制，确定其权重。在对投标单位进行评标时，加大该项指标的权重，以确定最佳的开发单位。
4.便于提高土地市场和房地产市场的运行效率
近年来，我国关于调控土地市场和房地产市场的政策不断出台，但是收效甚微。政策的制定具有延后性，实施的时候又需要长时间的观察和检验才知道能不能起到关键性作用。而土地出让招标系统具有前瞻性和实效性，便于在市场变化的源头进行控制。当市场信号反应当前需要增大经济适用房数量的时候，就调整和经济适用房有关指标和权重;当需要利用房地产开发来改变某个区域的现状时，可以加大这方面的权重，事先确定该地块未来的开发状况和对周围区域的贡献程度。
5.抑制房价持续升高，调整房地产市场供给结构
土地价格在一定程度上决定着房价，而土地价格上涨的直接因素正是在土地市场供不应求的情况下，挂牌和拍卖制度所引起的必然结果。而土地成本最终会转嫁到消费者身上，导致老百姓的购买力缩小，有效需求无法真实体现。而招标出让将针对不同的地段、位置、人群等对土地的开发方式进行限定，类似于经济适用房和限价房的做法，但是又比经济适用房和限价房效率更高。将大部分土地的宏观调控政策在招标体系中得到体现，使得国家的住房保障政策、保持房地产市场健康发展政策落到实处。而小部分黄金地段和价值较高的土地完全交由市场去处理，由市场经济发挥作用，满足高收入阶层的需要，从而达到调节房地产市场供给结构的目的。
具体操作方法
保证上述优势得以发挥的关键因素在于建立一个可行的土地评价招标体系，即是事先设定科学的评价指标。投标单位按照这些指标提交投标文件，政府部门按照这些指标运用科学的方法对各单位的投标文件进行评价，从而确定最适合开发某地块的中标单位。招标评价体系可以从经济准则、规划方案准则、文化评估准则、社会贡献准则、生态效益准则、专家综合印象等多个方面设立多个可以量化的指标，得出一个量化的评价结果。[page]
同时，引入拍卖和挂牌制度进行补充，对一些综合用地、市中心黄金地段的商业用地和住宅用地可以采取拍卖方式，将这部分土地出让完全交给市场去处理。招标所占比例还应该考虑动态性问题，可能某个时间段需要更多招标出让，而某个时间段又需要更多的拍卖或其他方式的出让。或者可以根据土地级别进行划分，也可以根据人民收入水平进行划分。比如，某城市土地级别分为9级，那么1、2、3级土地属于高级别土地，土地价值较大，可以考虑这部分土地做挂牌拍卖出让，而其他土地可以采取招标的方式。当然这种做法不是说要求经济适用房和廉租房都必须建在城市郊区，这是两个不同的概念。另外，我国中低下收入人群占到总人口的70%%，也可以考虑在年度土地出让计划中安排70%%的土地进行招标出让。总之，这需要根据当地的经济发展状况、人民住房消费的承受能力、土地市场和房地产市场发展状况等诸多因素综合考虑。
当然，加强监督和惩罚力度是保证这一举措顺利执行的有力保障，要求市场的参与各方要严格遵守法律法规，保障房地产市场的平稳发展。
(作者：江西融科智地房地产开发有限公司 沈令)
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