违约纠纷频现房产新政是否属“不可抗力”

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违约纠纷频现房产新政是否属“不可抗力”

法律快车官方整理更新时间： 2020-01-14 09:15:48 人浏览

导读：

新闻背景4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产新国十条，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的

　　新闻背景 4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产“新国十条”，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。记者了解到，“新国十条”出台后，一些地方政府随之出台更为细化的配套措施，各地商品房合同纠纷有所上升，其中，基于政策变化引发的商品房合同纠纷较为普遍。一些购房者因首付款难筹、贷款难批等原因要求与开发商解除购房合同并退还定金，而开发商往往以购房者违约为由不愿退还定金，双方对房产新政是否界定为不可抗力存在较大争议。

　　分析————

　　3种原因致违约纠纷频现

　　“新国十条”出台后，一些购房者因各种原因要求与开发商解除购房合同，从而引发纠纷。从各地工商机关、消费者组织受理的申(投)诉、咨询统计情况看，主要有3种原因导致解约纠纷频现。

　　一是首付比例提高超出预算。广东省佛山市购房者文女士已有一套房。今年4月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了20%的房款20多万元。不久，“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50%。文女士筹不到这么多钱，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款12%的违约金。

　　二是房贷停止办理。福建省福州市购房者吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，福州市各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。

　　三是异地购房无法获得贷款。江西省的李先生来福建省厦门市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，福建省要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。

　　交锋————

　　上述纠纷中，购房者多半以房产新政是不可抗力为由要求解约并退回定金，而开发商则称购房者违约，定金不退。那么，国家房产新政对合同的影响，是否属于不可抗力，即“不可归责于当事人双方的事由”呢?对此，有关律师、专家看法不一。

　　政策变化属于不可抗力

　　福建世好律师事务所律师郑少芬认为，新政的出台可视为不可抗力。因为房产政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，政策调整导致合同无法履行，双方当事人均无过错。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　广东三正律师事务所律师陈太真认为，国家房产政策变化导致无法履行合同，属于不可抗力，可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”;第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　政策调整难为不可抗力

　　福建宽达律师事务所律师白奇龙认为，房贷政策调整较难以界定为不可抗力。如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已作出约定，否则只能由购房者自己承担违约责任。比如贷款审批，开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，如果购房者是在新政之后申请贷款，仅因支付能力方面的原因要求解除合同，那么，购房者则应承担违约责任。如果支付了定金，开发商可以不退。

　　广东华勋律师事务所律师蔡光波认为，房产政策的调整，不适用最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条有关“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的规定。蔡光波说，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在同意和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形;合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。通过其他合理途径筹措资金，也是买方避免贷款不能办理带来的风险所应当考虑的方法之一，不一定非要解除房屋买卖合同。银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件，商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

　　建议————

　　将政策变更列入合同条款

　　福建省消费者委员会投诉部副主任许歆表示，对于房产政策调整引起的商品房交易纠纷，首先要看双方的购房合同，如果合同中有对于因国家相关政策调整而引发的相关争议的处理，双方可根据合同来履行;如果合同内没有具体涉及，此类购房纠纷，调解起来较困难。遇到这样的纠纷，消费者应尽量与开发商协商，如果无法协商一致，建议通过诉讼渠道寻求解决。

　　许歆说，房产新政出台后，一些地方已经出台了更为细化的配套措施，有些地方的配套措施尚未明确，购房者在此期间购房要注意政策风险，最好事先订立双方免责解除条款以保障自身权益。即建议在双方签订购房合同时，将国家政策变更等情况列入合同之中，对由此造成的责任后果进行详细约定。

　　●记者调查

　　“按揭不能”违约责任购房者重视不够

　　受房产新政等因素影响，各大银行对购房者的按揭申请审查较以往更为严格。那么，开发商是如何约定“按揭不能”违约责任?购房者对此违约责任是否足够重视?5月11日，记者对四川省成都市部分在售楼盘进行了调查。

　　在成都中天盈房地产开发有限公司开发的誉峰楼盘，记者看到，开发商公示的《购房合同》附件五中规定，“买受人应自本合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续，即与按揭银行签订按揭贷款合同并按按揭银行要求提供所需的全部资料。如买受人按揭申请不为按揭银行接受，则买受人应自收到出卖人或按揭银行的书面通知之日起5日内书面答复出卖人，并选择出卖人认可的其他付款方式;若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式的，则每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之三向出卖人支付违约金”。

　　在记者调查的6个楼盘中，除办妥按揭手续的期限、违约金比例不同之外，开发商公示的《购房合同》或补充协议中均有上述有关“按揭不能”违约责任的内容。

　　调查中记者发现，尽管半数以上购房者均选择按揭购房，但“按揭不能”违约责任未受到足够重视。“合同条款太多、太专业了，看了也搞不懂。因此，注意力都放在户型、面积、价格、环境等上了。”一名购房者在记者提醒下表示，确实有必要注意“按揭不能”违约责任。售楼人员普遍未对此进行专门提示，少数人员甚至不知道合同中有 “按揭不能”违约责任方面的条款。

　　“按揭申请以签订购房合同为前提，但按揭能否申请下来、银行批多少，主动权不在开发商和购房者手上。因此，购房者务必重视购房合同中按揭办理期限、‘按揭不能’违约责任等条款。”四川金领律师事务所律师彭华均提醒说，以按揭方式购房的消费者在签订购房合同前，务必充分咨询银行自己是否满足相关条件，切勿轻易签订购房合同，以免造成损失。

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