发布部门: 天津市政府
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天津市政府关于实施《天津市物业管理条例(草案)》为了更好地改善人民群众居住条件和环境，保护社会公共利益，维护业主和物业管理企业的合法权益，规范物业管理服务行为，促进物业管理行业健康有序发展，天津市人民政府提出了《天津市物业管理条例(草案)》的议案。天津市人民代表大会常务委员会第二十九次会议已经对该条例草案进行了第一次审议。根据天津市人民代表大会常务委员会主任会议决定，现将该条例草案全文公布，向社会公开征求意见，以便进一步修改完善。
　　现将有关事项通知如下：　　一、收集意见起止时间为3月1日至3月15日。
　　二、请区、县人大常委会协助市人大常委会征求意见，收集本区、县范围各界人士和有关单位的意见，于3月20日前将意见汇总送市人大常委会法制工作委员会。
　　三、各界人士和有关单位可以将意见直接寄送市人大常委会法制工作委员会，地址：天津市和平区解放北路201号，邮政编码：300042；也可以直接通过电话或者电子邮件反映意见，电话号码：23327214(市人大常委会法工委)，23315023(市房管局)；电子信箱：rdfgw＠tjrd．gov．cn(市人大常委会法工委)，wyb＠tjfdc．gov．cn(市房管局)。(休息日除外)
　　四、市人民代表大会法制委员会将于三月下旬召开听证会，直接听取各界人士的意见。愿意参加听证会的人士，请于3月11日、12日上午9：00至11：00，下午3：00至5：00，持本人有效身份证件，到市人大常委会机关传达室登记。
　　五、请本市主要新闻单位组织刊登、播发讨论《天津市物业管理条例(草案)》的有关文章和消息，及时报道讨论情况。
天津市人民代表大会常务委员会办公厅
2002年2月25日
　　第一章总则

第一条 为规范物业管理服务市场行为，保障社会公共利益，维护业主、物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

第三条 本条例所称物业，是指住宅房屋和与其相配套的共用设施、设备和相关场地。
　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域的环境、公共秩序等提供相关管理服务的活动。

第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理制度。
　　新建住宅区和有两个以上业主的新建住宅，应当实行物业管理。未实行物业管理的原有住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。

第五条 市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。
　　区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本条例对辖区的物业管理活动进行监督管理。
　　规划、土地、建设、市容、物价、工商、公安、园林等有关行政主管部门依照本条例的规定，负责相关管理工作。
　　第二章前期物业管理

第六条 前期物业管理是指在新建物业的业主会(或者业主代表会)成立前，房地产开发企业委托物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

第七条 规划、设计新建物业时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施，并按开发建设住宅总建筑面积的3％至4％确定物业管理服务用房。
　　房地产开发企业应当按照规划、设计的要求建设或预留物业管理服务用房。
　　房地产开发企业应当在物业竣工验收合格后30日内，在区、县物业管理行政主管部门的监督下，将建成的物业管理服务用房向物业管理企业无偿提供。[page]

第八条 物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用，不得买卖和抵押。

第九条 新建物业出售前，房地产开发企业应当选聘前期物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

第十条 房地产开发企业出售新建物业时，不得向购房人承诺超出前期物业管理服务合同约定的物业管理服务内容。新建物业售出后，前期物业管理企业应当与购房人签订前期物业管理服务协议。
　　前期物业管理服务协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。

第十一条 前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前所发生的物业管理公共服务费，由房地产开发企业承担；物业竣工验收合格交付使用后所发生的物业管理公共服务费，由业主承担。

第十二条 房地产开发企业应当在新建物业竣工验收合格后60日内，向前期物业管理企业移交下列文件和资料：
　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　(二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料；
　　(三)物业质量保证文件和使用说明文件；
　　(四)物业管理所必需的其他资料。
　　第三章业主、业主会、业主委员会

第十三条 业主是指拥有物业所有权的房地产开发企业和购房人。
　　业主享有以下权利：
　　(一)参加业主会会议，发表意见并享有表决权；
　　(二)选举业主委员会主任、副主任、委员并享有被选举权；
　　(三)监督业主会(或者业主代表会)和业主委员会的工作；
　　(四)接受物业管理服务合同约定的服务；
　　(五)监督物业管理企业的管理服务活动；
　　(六)法律、法规规定的其他权利。
　　业主履行以下义务：
　　(一)遵守业主公约和物业管理的有关制度；
　　(二)配合物业管理企业的管理服务活动；
　　(三)遵守业主会(或者业主代表会)作出的决议；
　　(四)按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理公共服务费，依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修基金；
　　(五)法律、法规规定的其他义务。

第十四条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是全体业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。
　　业主会行使下列职权：
　　(一)制定业主会章程和业主公约；
　　(二)选举或者更换业主委员会主任、副主任和委员、监督业主委员会的活动；
　　(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业管理的有关制度；
　　(四)确定物业管理企业并审议通过物业管理服务合同约定的内容；
　　(五)审议物业管理企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议；
　　(六)监督物业管理企业的管理服务活动；
　　(七)决定共用部位、共用设施和设备维修基金的筹集、使用方案并监督实施；
　　(八)决定物业管理的其他重大事项。
　　本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

第十五条 新建物业入住率达50％以上，或者业主入住达2年以上的，以及公有住宅出售建筑面积达30％以上的，应当召开首次业主会会议。
　　首次业主会会议在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由前期物业管理企业负责召集。
　　业主会每年至少召开一次业主会会议，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请居民委员会代表、使用人代表列席。[page]

第十六条 业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动，并接受物业管理行政主管部门的指导。
　　业主会作出的决议，应当经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过生效。业主投票权数按照业主拥有房屋建筑面积的比例计算。业主会的议事方式、业主投票权数的计算方法、表决程序等由业主会章程规定。
　　业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。业主会作出的决议，不得与法律、法规相抵触。
　　业主会的民事责任由全体业主共同承担。

第十七条 同一个物业管理区域内的业主在100人以上的，不成立业主会，应当推选业主代表，组成业主代表会，由业主代表会行使业主会的职权。业主代表会的议事方式、业主代表投票权数的计算方法、表决程序等由业主代表会章程规定。

第十八条 业主委员会是业主会(或者业主代表会)的办事机构。业主委员会由主任1名、副主任1至2名、委员3至11名组成，由业主会在业主中选举产生，每届任期3年，可以连选连任。
　　业主委员会不得从事经营活动，其组成人员不得在其业主会委托的物业管理企业中兼职。

第十九条 业主委员会履行下列职责：
　　(一)召集业主会(或者业主代表会)会议；
　　(二)执行业主会(或者业主代表会)作出的决议，定期报告有关决议实施的情况；
　　(三)根据业主会(或者业主代表会)的决议，签订物业管理服务合同；
　　(四)监督物业管理企业的管理服务活动，协调物业管理企业与业主的关系；
　　(五)听取和反映业主、使用人的意见和建议，配合物业管理企业的管理服务活动；
　　(六)审定因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的活动；
　　(七)完成业主会(或者业主代表会)交办的其他事宜。

第二十条 业主委员会应当自业主会(或者业主代表会)成立之日起15日内，持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案登记手续：
　　(一)业主会(或者业主代表会)成立情况的报告；
　　(二)业主会(或者业主代表会)的章程；
　　(三)业主公约；
　　(四)业主委员会组成人员的基本情况。

第二十一条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的有关规定。
　　业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业管理企业。

第二十二条 业主会(或者业主代表会)和业主委员会的活动经费可以在物业管理公共服务费中列支，但每年不得超过物业管理公共服务费的1％，具体标准由业主会(或者业主代表会)和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
　　第四章物业管理企业

第二十三条 物业管理企业是接受业主或者业主会(或者业主代表会)的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的经济组织。
　　物业管理企业必须取得市物业管理行政主管部门按照国家和本市的规定所核定的物业管理企业资质，并按核定的资质等级从事物业管理服务活动。
　　物业管理企业的管理人员应当取得市物业管理行政主管部门核发的岗位证书，持证上岗。

第二十四条 物业管理企业享有以下权利：
　　(一)依照有关规定和物业管理服务合同，制定物业管理服务制度和措施；
　　(二)依照物业管理服务合同收取物业管理公共服务费；
　　(三)制止物业管理区域内的违章行为；
　　(四)对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿；[page]
　　(五)法律、法规规定的其他权利。
　　物业管理企业应当履行以下义务：
　　(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；
　　(二)定期公布物业管理公共服务费和共用部位、共用设施、设备维修基金收支情况；
　　(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督；
　　(四)接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
　　(五)法律、法规规定的其他义务。

第二十五条 物业管理企业可以通过招标等方式，聘用专业服务公司承担专项物业管理服务，并负有监督管理的责任。
　　物业管理企业不得将物业项目整体转让给他人管理。

第二十六条 物业管理企业对业主、使用人的人身安全不承担保险责任。业主、使用人与物业管理企业可以约定业主财产的保管事项。
　　第五章物业的使用和维护

第二十七条 物业在国家规定的保修期限届满以后，自用部分由业主自行维修、养护；共用部位和共用设施、设备，由物业管理企业维修、养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，相关责任人应当及时维修。
　　物业管理企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。
　　造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。

第二十八条 业主使用物业应当遵守法律、法规的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则处理与相邻业主的关系。

第二十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当服务到户。
　　物业管理区域内道路的维修养护，由物业管理企业负责；物业管理区域以外道路的维修养护，由市政道路养护维修部门负责。原未实施物业管理的住宅区实施物业管理的，其物业管理区域内的道路，仍由市政道路养护维修部门负责养护维修。
　　物业管理区域内排水设施的维修养护，自楼栋口外第一个检查井或者化粪井(含检查井或者化粪井)以内的设施，由物业管理企业负责；自楼栋口外第一个检查井或者化粪井以外的设施，由市政排水养护维修部门负责。
　　物业管理区域内的垃圾由物业管理企业负责收集、运送到市容环境管理部门指定的垃圾收集点后，由市容环卫服务部门负责处理。
　　物业管理区域内绿地、树木等绿化设施的养护，由物业管理企业负责；按照园林规划建成的公园、小游园和原未实施物业管理的住宅区经整治后实施物业管理的绿化设施养护，由园林部门负责。
　　物业管理区域内的路灯等照明设施的维修养护，由路灯管理部门负责。

第三十条 业主应当建立住宅房屋共用部位、共用设施和设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金属物业管理区域内全体业主所有，专项用于物业保修期限届满后的共用部位、共用设施和设备的大中修和更新、改造。
　　维修基金实行统一归集、专户存储、业主会决策、规范使用、行政监督的原则。
　　维修基金管理办法由市人民政府规定。

第三十一条 业主使用物业禁止下列行为：
　　(一)拆改住宅房屋的承重结构，在外檐墙体上拆改、增设门窗，损坏房屋外貌；
　　(二)占用共用部位，损坏共用设施、设备；
　　(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、平台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；
　　(四)违章搭建建筑物、构筑物；
　　(五)放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；[page]
　　(六)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
　　(七)侵占绿地，毁坏绿化设施；
　　(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　(九)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　(十)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第三十二条 业主或者使用人装饰装修房屋前，应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并签订装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的，应当按照规定办理。
　　物业管理企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求的，应当劝阻制止，限期改正。

第三十三条 业主、使用人和物业管理企业应当按照设计合理使用物业，不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的，应当征得相关业主的书面同意，并应当告知物业管理企业。需要经过有关部门批准的，按照有关行政管理规定办理。

第三十四条 任何单位或个人利用、占用物业共用部位、共用设施设置经营性设施的，均应当征得相关业主和业主会(或者业主代表会)的同意，并与业主会(或者业主代表会)签订协议。物业管理企业代表业主会(或者业主代表会)收取的相关收益必须用于增加维修基金、改善共用设施和设备等。

第三十五条 任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地的，应当征得业主会(或者业主代表会)的书面同意；因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理的有关制度。占用公共物业场地停放机动车辆的，应当征得业主会(或者业主代表会)的书面同意，并由物业管理企业收取车辆停放费，用于增加维修基金、改善共同设施、设备等。
　　第六章物业管理服务

第三十六条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业进行物业管理服务。
　　业主会(或者业主代表会)需要更换物业管理企业的，可以采取招标方式选聘新的物业管理企业。

第三十七条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会(或者业主代表会)签订物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同一般应当载明下列主要内容：
　　(一)业主会(或者业主代表会)和物业管理企业的名称；
　　(二)物业管理服务区域的范围；
　　(三)物业管理服务的内容；
　　(四)物业管理服务的标准；
　　(五)物业管理公共服务的费用；
　　(六)物业管理服务合同的期限；
　　(七)违约责任；
　　(八)物业管理服务合同解除的条件；
　　(九)当事人双方约定的其他事项。
　　物业管理服务合同期限一般为3年。
　　物业管理企业接管物业项目，应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业项目情况报物业项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

第三十八条 物业管理企业和业主会(或者业主代表会)可以在物业管理服务合同中约定下列物业管理公共服务内容：
　　(一)房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修、养护；
　　(二)物业管理区域内共用设施的使用管理、维修、养护；
　　(三)电梯、水泵、供热、智能系统等设备的运行服务；
　　(四)环境卫生和绿化管理服务；
　　(五)物业管理区域内交通秩序和车辆停放的管理服务；
　　(六)物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；
　　(七)物业装饰装修管理服务；[page]
　　(八)物业资料的管理；
　　(九)物业管理公共服务费的收取。
　　物业管理企业提供上述物业管理公共服务内容的，收取物业管理公共服务费。
　　物业管理企业可以根据个别业主或者使用人的委托，提供物业管理服务合同约定以外的特约服务，并收取特约服务费，但事前应当征得服务对象的同意。
　　物业管理企业可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托，对物业管理区域内的专业设施进行维护并代为收取相关费用。

第三十九条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与物业管理服务的内容、服务质量相适应的原则。
　　普通住宅的物业管理公共服务费具体标准，由当事人在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅的物业管理公共服务费由当事人协商确定。
　　普通住宅物业管理公共服务费的政府指导价格由市价格主管部门会同市物业管理部门制定。

第四十条 物业管理服务合同期限满前3个月，业主会(或者业主代表会)与原物业管理企业应当协商续聘事宜。续聘的，重新签订物业管理服务合同；不再续聘的，业主会(或者业主代表会)应当选聘新的物业管理企业，原物业管理企业应当在业主委员会的监督下，向新物业管理企业办理下列移交事项：
　　(一)对预收的物业管理公共服务费按实结算后移交；
　　(二)移交全部物业资料和有关的财务账册；
　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四十一条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。物业管理企业按照下列要求实施物业管理服务：
　　(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主会(或者业主代表会)审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理服务；
　　(二)在业主、使用人使用物业前，将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人；
　　(三)经常对物业管理服务区域进行全面巡视、检查，定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护；
　　(四)发现共用部位、共用设施和设备损坏时，立即采取保护措施，进行维修；
　　(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
　　(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业资料和有关的财务账册；
　　(七)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主会(或者业主代表会)和有关行政管理部门报告；
　　(八)按照物业管理服务合同的约定，做好业主会(或者业主代表会)、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。

第四十二条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理公共服务费的，从其约定，但业主负最终交纳责任。
　　物业管理企业应当在物业管理区域内公开物业管理服务收费项目和标准。

第四十三条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理公共服务费，由房地产开发企业交纳；购房后空置房屋的物业管理公共服务费，由业主交纳。
　　第七章法律责任

第四十四条 房地产开发企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处以1万元以上10万元以下罚款：
　　(一)违反本条例第 七条第三款，未向物业管理企业提供物业管理服务用房的；
　　(二)违反本条例第 十二条，未向前期物业管理企业办理移交手续的。

第四十五条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级或吊销资质证书，并可处以1000元以上10万元以下罚款：[page]
　　(一)违反本条例第 八条、第 三十三条，擅自改变共用设施、设备和物业管理用房的使用性质和用途的；
　　(二)违反本条例第 十条第一款，未与购房人签订前期物业管理服务协议的；
　　(三)违反本条例第 二十三条第二款，未取得物业管理企业资质证书或者未按照核定的资质等级从事物业管理服务活动的；
　　(四)违反本条例第 二十五条第二款，将物业项目整体转让给他人管理的；
　　(五)违反本条例第 二十七条第一款，对物业共用部位、共用设施和设备管理不善，造成物业环境恶化的；
　　(六)违反本条例第 三十七条第四款，未按照规定备案的。
　　物业管理企业违反前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议和物业管理服务合同的，应当承担相应的民事责任。

第四十六条 物业管理企业对物业共用部位、共用设施和设备维修养护时，业主、使用人违反本条例第 二十七条第二款不予配合的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处以200元以上1万元以下罚款；造成损失的，相关业主或者使用人应当承担民事责任。

第四十七条 违反本条例第 三十一条，发生物业使用禁止行为的，由有关行政主管部门按照国家和本市的有关规定予以处罚；国家和本市没有规定的，处以3万元以下罚款。

第四十八条 物业管理企业违反本条例，收取物业管理公共服务费未执行政府指导价或者未公开物业管理服务收费项目和标准的，由价格主管部门按照有关规定予以处罚。

第四十九条 业主违反业主公约、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同的，应当承担相应的民事责任。
　　业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业管理公共服务费用的，物业管理企业可以按照合同约定加收滞纳金。

第五十条 业主、业主会(或者业主代表会)、物业管理企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的，可以通过和解或者调解解决；不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五十一条 当事人对物业管理相关行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
　　第八章附则

第五十三条 本条例中有关专业用语的含义为：
　　(一)共用部位，是指房屋建筑主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶等)、外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等；
　　(二)共用设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的无名称道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等；
　　(三)共用设备，是指房屋建筑内部由业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、电梯、供暖设备等。

第五十四条 物业管理区域的划分方法，由市物业管理行政主管部门制定。

第五十五条 本条例中业主公约、业主会(或者业主代表会)章程的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定；物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政主管部门制定。[page]

第五十六条 商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动，适用本条例。

第五十七条 本条例自发布之日起施行。