租赁合同纠纷案
导读：
白山市A林区人民法院民事判决书
原告A林业有限公司建筑工程公司诉被告抚松县B木材经销处厂房、设备租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙X飞，被告法定代表人王X，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于1996年8月1日签订厂房、设备租赁合同一份，并经A林区公证处公证。合同约定：(一)原告将其锯材加工厂厂房、设备出租给被告，被告每年向原告交纳租金20000元(合同生效时交10000元，合同履行期至一半时交10000元)。(二)被告在生产中发生的水费、电费由被告负担。(三)原告有权在乙方严重损坏财产或不按时交纳租金的情况下，解除合同且不承担违约责任。(四)被告在生产经营中，出现的维修、增加一些设施，原告不承担任何费用。(五)合同履行期限自合同签字时起至1997年10月30日止。
合同签订后，双方按约定履行了义务，至1997年11月双方在原合同基础上将合同履行期限延至1998年12月31日，1999年初因被告拖欠原告电费款7816．19元，故原告未与被告续签书面合同。1999年9月原告以被告拖欠1998年至1999年9月电费款8816．19元，1999年1—9月租金为由，与被告解除了合同，被告未提出异议并于1999年9月20日向原告出具欠据一张，承认拖欠电费8816．19元及1999年1—8月租金。另被告在1999年9月搬迁时将经原告同意作价2000元给被告拆后用于维修厂房的旧房料，全部搬走挪作他用，并未对厂房进行维修，故原告诉至法院要求被告给付拖欠电费8816．19元，租金14000元及利息1368元，拆旧房款2000元。并提供合同书一份，被告亲笔欠据一张。
被告辩称，1996年双方所签合同以及1997年双方续签合同，将履行期限延至1998年12月31日，被告拖欠原告电费8816．19元，未给付1999年1—9月租金属实。未按期给付的原因是1999年被告要求续签合同，原告迟迟没答复，并于1999年9月解除了与被告的租赁关系。因1999年双方并未签订租赁合同，且原告解除租赁关系的行为系违约行为，因此导致被告搬迁发生大量费用，故被告不应付租金。拖欠电费8816．19元应当返还。
关于旧房款问题系1999年被告要求原告对出租厂房进行维修，原告因资金紧张，故将其旧房作价2000元卖给被告，由被告自行维修，费用由旧房款2000元折抵，被告拆房时只拆了一部分。其他房料在被告搬迁时丢失，故不同意返还。
另外，被告承租后对厂房内锯台进行了修缮，使用木材30多立方米，价值24000元此费用应由原告负担。被告在承租时出资4000元向前承租人购得板杖子及其附属设施。此费用亦应原告承担。
上述事实，有合同书及证人张X杰、刘X秀证言为凭。
经审理查明，原、被告于1996年8月1日，签订了《锯材加工厂厂房、设备租赁合同》一份，并经A林区公证处公证。合同约定：(一)原告将本公司锯材加工厂厂房、设备出租给被告，租期一年，年租金20000元。(二)原告有权在被告严重损坏财产或不按时交纳租金的情况下解除合同且不承担违约责任。(三)被告在生产经营中出现的维修、增加一些设施，原告不承担任何费用。被告应加强厂房设备的维护与修理，应达到设备完好率，保证资产保值。(四)双方协商一致可以解除合同。
合同签订后，双方全部履行了合同约定义务，1997年合同到期后，双方在原合同基础上将合同履行期限延至1998年12月31日。1999年初原合同履行期限已过，被告要求续签合同，原告因被告拖欠1998年电费7816．19元，不按期交纳1999年租金，未与被告续签合同。1999年9月下旬，原告与被告解除了租赁关系，被告亦表示同意并迁出租赁厂房，原告将厂房、设备收回。9月20日被告向原告出具欠条一张，承认拖欠原告1998—1999年9月电费8816．19元，未向原告交纳1999年1—8月租金。
在被告搬迁前，曾向原告提出对厂房进行维修，原告因资金紧张，经双方协商，将原告位于锯材加工厂内的旧房一栋，作价2000元卖与被告，被告将其旧房拆后用于维修厂房，费用由房价款2000元折抵。被告拆房后于搬迁时将旧房料一并拉走挪作他用，并未对厂房进行维修。
上述事实，通过庭审，双方当事人陈述、举证、质证，事实清楚，证据充分，双方亦无异议，足以认定。
本案争议的焦点是：
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一、原告解除与被告的租赁关系的行为是否违约，被告因双方未签订1999年合同拒付租金是否合理。
二、被告主张在其承租后对锯台进行维修所用板材30余立方米，并向原承租人支付4000元购得板杖子等附属设施，有无依据，费用应由谁承担。
通过庭审、举证、质证本院评判如下：
一、关于原告解除与被告的租赁关系是否违约?被告因双方未签订1999年租赁合同拒付租金是否合理?
原告主张，因被告拖欠电费及未交纳1999年租金，根据合同约定，原告有权解除合同。并举如下证据：
1．《锯材厂房、设备租赁合同》甲方权利、义务第2条约定“甲方在乙方严重损坏财产或不按时交纳租金的情况下，有权解除合同且不承担违约责任。”因此原告在上述情况下有权解除合同。
2．被告1999年9月20日出具欠条一张，证明至1999年9月20日，被告仍拖欠原告电费8816．19元，并未交纳1999年1—9月租金，所以原告解除合同的行为符合约定。
被告对上述证据未提出异议。
本院认为，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原、被告签订合同的履行期限至1998年12月31日届满后，被告继续使用厂房、设备，原未提出异议，应视为双方原签订的租赁合同继续有效。双方应遵照原合同除合同履行期限外的所有条款执行，被告在此期间，拖欠原告电费、拒付租金，显系违约行为，原告解除合同的行为符合双方约定和法律规定，其行为不属违约行为，当然也就不负违约责任。被告实际租用原告厂房、设备至1999年9月，即应按原合同约定，给付1—9月租金14000元。
二、关于被告主张在租赁期间对厂房设备进行维修，有无事实依据，费用应否原告负担。被告出资向原承租人购买板杖子等附属设施，是否属实，费用应由谁承担问题。
被告主张其对锯台进行维修，所用木材30余立方米，价值24000元。在承租时向前承租人购买板杖子等附属设施，花费4000元，费用应由原告负担。并举证如下：
证人张俊杰证言，刘长秀证言证实被告确对锯台进行维修，所用板材30余立方米。
原告在质证中予以否认，原告陈述从不知道被告维修过锯台，但亦未提供否定证据。
经庭审调查，被告承认是在未与原告协商，也未通知原告的情况下，自行修缮的，对被告提供证人证言，本院要求被告提供证言来源，被告未能提供故对其提供证言不予采信。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担”的规定，被告即使对锯台进行了维修，亦应在事先通知原告，并要求原告在合理期限内维修，当租赁物确需维修，并有维修可能，而原告又未尽维修义务时，被告方可自行维修，费用由原告承担，本案被告主张是在事先未通知原告，在合理期限内也未同原告协商的情况下自行维修的，原告自始至终并不知晓其是否维修，费用是否合理，事过多年已无法证实，故被告主张系无理要求且于法无据，不予确认。
被告主张在承租后向前承租人支付4000元购买板杖子及其附属设施，这些设施现仍在厂房区内，已属原告所有，故此费用应由原告承担，本院认为被告行为与原告无关，且不能提供证据证明，要求原告承担此项费用显系无理，依法不予确认。
三、关于被告是否应返还2000元旧房款问题。
被告在购得旧房后，自行拆迁、挪作他用，并未对厂房进行维修，故应当返还其购旧房款2000元。
综上所述，本院认为，原、被告签订合同后，双方即应严格按合同约定履行义务，被告拖欠电费，拒付租金的行为系违约行为，不予返还旧房款无理，原告诉讼请求合理，依法应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定，全部履行自己的义务”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百三十一条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告抚松县B木材经销处，给付拖欠原告A林业有限公司建筑工程公司电费款8816．19元，1999年1—9月租金14000元，旧房料款2000元。
二、被告抚松县B木材经销处承担逾期付款利息1368元。
三、上述款项总计人民币26184．19元于判决书生效后十日内付清。
案件受理费1057．37元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院分院。
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引用法条
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