2012司考租赁合同考点解析：出租人的义务
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2012年司法考试合同法复习策略
出租人的义务：
（1） 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
（2） 瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任。
物的瑕疵担保责任需要注意的是：① 不仅交付的标的物存有瑕疵时，而且于租赁物交付后在租赁关系存续期间租赁物发生瑕疵的，出租人也应负瑕疵担保责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。② 承租人于订立合同时明知租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任。③ 出租人未对租赁物的品质作特别保证而双方又有关于瑕疵担保责任免除的特约，出租人并非故意或重大过失不告知租赁物的瑕疵的，出租人可免除瑕疵担保责任。④ 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。承租人解除合同的，不承担赔偿损失的责任。⑤ 即使出租人依法可不负瑕疵担保责任，在承租人因租赁物的瑕疵而受到损害时，出租人也应赔偿承租人因租赁物瑕疵所受的损失。
权利瑕疵担保需注意的是：① 在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定为租赁物的使用收益时，出租人即应负瑕疵担保责任，承租人可以要求减少租金或解除合同，并可要求出租人赔偿因此所受到的损失。② 如承租人于合同订立时明知有权利瑕疵，出租人不负瑕疵担保责任。但在第三人主张权利而承租人不能继续为使用收益时，合同发生履行不能，承租人仍得解除合同，而不再负支付租金的义务。③ 承租人于第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人及时采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任，而承租人应当赔偿出租人因此所受的损害。在承租人及时通知出租人后，出租人未能排除因第三人主张权利而妨碍承租人对租赁物为使用、收益时，承租人即有权要求减少租金或不支付租金。
（3） 出租人在租赁物需要维修时应承租人的要求在合理期限内维修应当履行租赁物的维修义务。转自：法律||敎育网出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，但是承租人不享有解除权。
（4） 负担税赋及费用的返还。租赁物有税捐等负担时，除当事人另有约定外，出租人应当负担。出租人对于承租人为租赁物支出的费用有偿还的义务。出租人应当偿还的费用包括有益费用和必要费用两部分。必要费用可分为两部分，一部分是维持租赁物为承租人使用收益所支出的必要费用，一般应由承租人承担；另一部分是为维持租赁物的使用收益状态所支出的必要费用，应由出租人负担，如此项费用已为承租人支出，出租人则有偿还的义务。承租人有权请求返还的有益费用，是指承租人对租赁物所为的改善或增设行为并已经出租人同意而支出的费用。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。出租人返还的有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。
（5） 在合同终止时接受租赁物和返还押金或担保物。出租人不及时返还的，其占有为非法占有，应承担相应的民事责任。
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