房地产拍卖“低开高走”
导读：
赵春林 柳 书、刘笑一 陈 迪 ●全国房地产拍卖成交额正以年均约20%的速度增长，一些发达省市的房地产拍卖成交额已占据了整个拍卖市场的半壁江山。●拍卖公司向房产领域的业务倾斜度超过了70%，甚至有些拍卖公司将业务100%地“过户”给了房产领域。 为处理手上２１套大面积的尾盘，湖南某房地产开发有限公司想了几个办法：委托中介、低价清盘、拍卖。但低价清盘担心引发小区已购房的业主对降价的不满?鱼龙混杂的中介市场又让他们对许多中介的资信难以放心；最终该公司选择了拍卖行。尽管拍卖需要特定程序，但结果还是只用１６天时间，２１套尾盘全部拍卖成交，而且每套房子的成交均价比其预期价位还高出了二三万元。 通过拍卖方式来清盘，在当前的房地产拍卖市场中并不少见。并据了解，除清理尾盘外，二手房、烂尾楼、银行抵押房、不良资产房、没收房产等也在房地产拍卖市场中扮演着重要角色。房地产拍卖成交额正以年均约２０％的增长速度而被看好，据不完全统计，湖南省去年房地产拍卖成交额约为７亿元，占整个拍卖市场的５０％～６０％强。 而一向是房地产市场风向标和桥头堡的上海，去年房地产拍卖成交额高达５７．３亿元，占全市拍卖行业拍卖成交总额的４成多。上海拍卖行业协会会长、上海国际商品拍卖有限公司总裁徐勉之透露，上海拍卖业近年来的变化是拍卖标的物由艺术收藏品、一般罚没物发展到法院执行物的房地产、银行抵押的房地产等。房地产拍卖已经成为整个拍卖市场的主力军。 近来备受关注的杭州房市在拍卖方面也不甘于后。自１９９３年５月８日杭州资产拍卖有限公司对１８套住宅房屋向社会公开拍卖、揭开杭州市房产拍卖的历史以来，经过１０年发展，杭州市目前已注册的８０多家拍卖公司中鲜有不涉足房产领域的。而伴随着杭城供销两旺的楼市，拍卖公司向房产领域的业务倾斜度已超过了７０％，甚至有些拍卖公司将业务１００％地“过户”给了房产领域。据浙江省拍卖协会估计，在杭州市２００２年７１．２亿元的拍卖总成交额中，房产拍卖额至少占了一半，涉案房产、抵债房产、闲置房产、商铺、写字楼、厂房构成了交易的主体。 即使是河北这样的房地产市场相对不发达的省市，房产拍卖也开始发展起来。１１月１１日，河北省拍卖总行对省会银宏花苑的２４套住宅进行拍卖，共有１２套成交。总行内的专业人士说，近年来，拍卖行受委托对住宅进行拍卖的情况较多，仅就银宏花苑，总行就是第二次受委托了。 拍卖市场受追捧的三大原因 房地产拍卖市场在整个拍卖市场和房地产市场中都属“新军”，却是一经出现便“异军突起”，房地产标的迅速瓜分着拍卖市场中的重要份额，拍卖行与房地产中介激烈地抢夺着市场“奶酪”。宣传上低调的拍卖行为受到市场的高度追捧，其魅力可见一斑，分析起来，只因拍卖有无可比拟的三大优势。 首先是价格可操控。由于一般拍卖房产的价格约低于市场价的２０％～３０％，对于特殊价值的拍卖房产（特别是烂尾楼盘），可能拍出惊人的价格，使房产体现最大化的价值。 例如，９月１４日上海一幢烂尾楼“大正三角地广场”项目经过４２个回合竞价，以４．７１亿元拍出，比底价高出了８１００万元。据称，该项目成交金额仅次于广国投大厦，在全国房产拍卖中居第二。单个房产项目成交金额如此之高，在全国拍卖案例中也极为少见。 济南同声拍卖有限公司拍卖师张挺在接受记者采访时强调，拍卖时并非成交价越高越好，拍卖物不能偏离正常的市场价位，只要买卖双方满意，实现物品的最大价值即可。 房价是楼市竞争中最敏感的部分，把定价权交给买卖双方是公平的市场行为。随着拍卖市场日趋活跃，拍卖价就会逐渐接近市场价，拍卖的价格将成为市场经济自动调节的一个新亮点。 另外，过户简便、产权明确也使拍卖备受青睐。公平、公开、透明的竞争行为在社会主义市场经济发展的初级阶段，满足了人们对市场交易行为越来越高的要求。拍卖“在特定时间、召集特定的买家、通过竞价的方式”，为拍卖标的找到了一个确定的价格。从这个意义上说，拍卖交易方式是发现商品价格的一种重要途径，也是价值规律的直观体现，反映了商品的市场供求关系。在拍卖交易过程中，通过“价高者得”的方式，最后成交的买受人通常是最具条件或最需要拍卖标的者，从而使拍卖标的得到最好的开发和利用，优化了资源配置。 此外，拍卖还可以降低交易成本，提高交易效率，减少交易风险。
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