房产新政与土地拍卖尚难衔接
导读：
日前，国土资源部有关负责人透露，国土部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案，解决土地拍卖制度和新规则的衔接问题，以保证楼市结构性调整落到实处。改革的思路是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。具体做法与现在建筑业的招标模式有类似之处。九部委新规影响土地拍卖 面对近两年楼市存在的结构性问题，国土资源部已经多次申明要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，但因为在具体操作中存在的种种问题，国内不少城市在土地供给问题中并没有充分体现出相关保证。 5月29日，国务院办公厅转发建设部、国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该《意见》中要求，“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 由于九部委《意见》还对竞地价、竞房价进行了规定，一向遵循价高者得的拍卖方式面临“房价低者得土地”的新型挑战。土地拍卖的思维方式、拍卖规则受到相应制约。新政策和“招拍挂”尚未衔接 业内人士分析，土地拍卖制度即土地资源进行市场化配置，也就是谁出的价高就卖给谁，这是拍卖的惯例。从全国各地的实际操作情况来看，也都普遍遵循价高者得这一标准。 但按照新的《意见》，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量的70％，那这些土地该如何进入市场？还遵循价高者得的标准吗？最终产品类型的提前决定，对地价的形成有重要的决定意义。在新形势下，土地“招拍挂”制度和新规则如何衔接？新的《意见》中只表述“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。但对在“限套型、限房价”的基础上，如何开展竞地价这一问题并没有详细阐明。宏观调控与地方利益尚存矛盾 业内人士认为，在土地“招拍挂”制度下，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，在相当范围内存在操作难度。自实行土地“招拍挂”制度以后，国土部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。此前，在上海曾推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价；杭州、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。 但是，所有这些举措，地方政府都显得有些勉为其难，因为中央宏观调控减少的的是地方政府的既得利益。如果不能从全局高度制定操作性强的政策，跟风似的作秀决非长久之计。某种程度上，这是政府宏观调控和市场经济的一个突出矛盾。毕竟，目前，不少城市土地收入已经成为地方财政重要的资金来源，“70％”的条款，实际上关系到中央政府与地方政府两重主体，对土地市场影响深远。土地拍卖制度改革需多管齐下 在新政背景下，除了酝酿中的地价改革方案之外，有关人士呼吁住房制度改革要多管齐下。因为住房制度改革问题主要涉及投融资体制、金融体制、工资制度、土地使用制度、财税制度、物业管理制度六大方面，相关的制度要同步实行改革。要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题，一是要调整住房政策导向，二是要深化住房制度改革。否则，单从土地拍卖的价格上进行调控，能治标但不能治本。
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