浅谈当事人之间的特定交易习惯
导读：
「案情」
案由：房屋租赁纠纷
原告曹某，个体工商户
被告海某，个体工商户
原、被告于2000年5月签定《租房协议》一份，约定：1、甲方（原告）将位于商业步行街B1号房屋出租给乙方（被告）使用。租赁期为十年，租金为每月800元，每季度第一个月的28日前交纳房屋租金。2、乙方不得拖欠甲方房租，否则应付违约金3000元，甲方有权单方面解除协议。3、乙方在租赁期间，中途不得转租该房屋，如转租需征得甲方同意。否则甲方有权单方面解除协议，并要求乙方承担违约金3000元。从租房开始，一直由原告到被告处收取房租，原告未给被告留下住址，仅有一个手机号码用于联络。
2003年第三季度，原告没有来取租金，被告打原告手机却停机，后被告又与朋友主动到原告单位打听原告的地址和电话，单位领导说原告已经辞职，好长时间没来，地址、电话不清楚。被告于2003年4月将转租店面房转租给他人经营小吃，被告向原告交纳房屋租金至2003年6月底。 2004年1月，原告向人民法院起诉，认为被告严重违约，要求解除原被告之间的租房协议，并要求被告支付拖欠的房租（2003年7—12月）4800元、承担违约金6000元。
「分歧」
合议庭讨论后出现意见分歧： 第一种意见认为：原告对出租房屋享有合法所有权。原、被告签定的租房协议合法有效。被告未经原告同意转租房屋且无正当理由迟延支付租金事实存在。应当解除原、被告间的房屋租赁关系并由被告承担违约责任。
第二种意见认为：被告未经原告同意转租房屋，属明显违约，应当解除原、被告间的房屋租赁关系并由被告承担违约责任。对于房租的收取问题，原告均是按照协议约定的时间到被告处收取，2003年7月以后，原告未按照惯例来收取租金，被告多方努力，仍未找到原告交房租，在诉讼期间交纳又遭拒绝，不应当认定被告拖欠原告房租，不应付违约金3000元。
「评析」
原被告签订的《租房协议》是双方当事人真实的意思表示，该协议合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的合同义务。对于被告将出租房屋转租，根据协议约定：“被告在租赁期间，中途不得转租该房屋，如转租需经原告同意，否则，视被告为违约，并承担违约金3000元，原告有权解除协议。”现被告将租赁房屋转租的事实存在，其无证据证明其转租行为征得了原告的同意，故被告违约的事实存在，应当依法承担违约责任，原告有权解除双方的房屋租赁关系。对这部分的处理意见没有异议。
对于如何认定房屋租金未交的问题存在意见分歧。在案件中涉及交易习惯的认定。交易习惯，是指在交易中大家普遍接受的，长期、反复实践的行为规则。由于社会生活或客观事物的复杂性以及当事人认知能力、文化水平和法律意识的参差不齐，当事人的合同条款不一定能够做到意思表示准确、权利义务约定清楚，因此，法院或仲裁机构在审理案件时往往需要对合同进行解释和补充。而运用交易习惯确定合同内容及其含义，补充合同内容的遗漏，已成为世界各国普遍承认的合同解释原则。英美法系国家，习惯或惯例对于合同解释的作用，也普遍受到重视。使这一原则成为国际通行的解释合同的原则。
我国合同法在借鉴国外立法经验和总结我国司法实践的基础上，明确规定了合同的习惯解释原则。该法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”第一百二十五条规定：“合同当事人对合同条款的理解应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在民商事审判中，适用交易习惯解释合同需要注意以下几个问题：
一、适用交易习惯解释合同的前提条件 运用交易习惯解释合同的目的主要有两个：一是使某些不明确的合同内容得到合理的确定，使之明确、具体，如当事人对确定数量条款时，使用一些并非标准的计量单位，如“一把”、“一车”等等；二是使合同中不完整的内容得到补充，如当事人由于种种原因对合同的质量、价款、报酬或履行地点等条款没有约定。只有合同存在内容不明确或不完整两种情形，而且当事人又不能达成补充协议时，才有适用交易习惯对合同进行解释之必要。因此，在当事人对合同的有关条款没有争议的情况下，法院或仲裁机构不适用交易习惯对合同进行解释和补充，否则就违背了合同自由的原则。
二、运用交易习惯解释合同需遵循的原则 首先，交易习惯不能与合同的明示条款相抵触。解释合同，是为了探求当事人的真实意思表示，是对当事人意思表示的推定。交易习惯为任意性，不具有强制性，当事人可以选择适用，也可以排斥其适用。只有当事人明示或默示采用该习惯，接受该习惯约束的情况下，才对当事人产生约束力，如果交易惯例与合同的明示条款相违背，说明当事人排除该交易习惯的适用，不能用于解释合同。其次，从合同的有关条款可以推论出当事人的意思表示情况下，也不宜适用习惯解释。依照合同法第六十一条规定，合同内容约定不明确的，应该按照合同有关条款或交易习惯确定，该条款将依合同条款解释（即文义解释）放在习惯解释之前，实际是确认合同的文义解释优先于习惯解释。此外，解释合同的交易习惯不得违背国家法律强制性规定和善良风俗。遵守国家法律和符合善良风俗的要求，是民事行为有效的前提条件，交易习惯也只有符合国家法律规定和善良风俗的情况下，才能作为解释合同的依据。
三、交易习惯作为事实，应由当事人举证证明 交易习惯不同于习惯法，只有当事人主张法院才能适用。交易习惯是否存在及其内容，应当作为案件的事实由主张适用的一方当事人举证，这是各国立法的通例。如美国统一商法典规定，交易习惯“是否存在及适用范围，应作为事实问题加以证明”。
四、交易习惯相互冲突时的适用 按照交易习惯适用的范围和地域划分，可分为普遍交易习惯、特殊交易习惯和当事人特定的交易习惯。普遍交易习惯是指适用于各行各业，人们在交易过程中普遍遵守的惯例；特殊交易习惯，又包括行业习惯和地方交易习惯，是指某一行业或某一地方人们约定成俗、普遍遵守的交易惯例；当事人特有的交易习惯，是指当事人之间长期交易形成的交易模式或惯例，该惯例仅发生在该当事人之间，没有其他相类似的惯例可供参考。在解释合同时，这三种不同的交易习惯的解释力依序增强，在合同没有明确反对该习惯适用的前提下，当事人特有的交易习惯优于特殊交易习惯，特殊交易习惯优于普遍交易习惯。因此，在上述几种交易习惯有冲突的情况下，应按照当事人特有的交易习惯优于特殊交易习惯、特殊交易习惯优于普遍交易习惯的顺序适用。但如果当事人来自不同的行业，或不同的地域具有不同的交易习惯时，应该视具体情况适用交易习惯：1.一方将自己的行业习惯或地域习惯于合同订立时或订立后告知对方，对方未提出反对的，则依双方明知的交易习惯解释；2.一方虽未积极通知，另一方理应知道该方的特殊习惯则从应知的交易习惯解释。如甲到乙地与乙订立合同，则甲被认为应该知道乙地的特殊交易习惯，按照乙地习惯解释。3.若双方均不知或应知道他方的特殊习惯，或一方不知或不应知道对方的特殊习惯，则按一般的交易习惯解释。 根据案情，房屋租金的交纳时间为每个季度第一个月28日前，根据双方的特定交易习惯，房屋租金由原告到被告处收取，对尚欠的房屋租金被告提出原告未向其收取，并且找不到原告住所地，其无法主动交纳是事实。原告又无证据表明对被告所欠的租金曾向被告收取过，被告不履行。符合当事人特有的交易习惯的特征，故不能认定被告违反了协议约定迟延交付租金，当然无须承担违约责任。笔者同意第二种意见。
曹小龙
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