房产新政下可否解除购房合同
导读：
房地产市场持续的高温终于在国务院房产新政十条下开始了退热，相应的大量购房合同纠纷浮出水面，当购房者因国家新政策而不能通过银行贷款按揭购房是否可以解除合同，要求返还定金？当购房者因房产新政策而无力支付首付是否可以解除合同，要求返还定金？中介费是否需要支付？众多敏感性问题急需解决，衷震律师现就此作出解答。
一、 房产新政不属于‘不可抗力’，不能简单的以房产新政为由主张解除购房合同。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，国家要抑制房价的决心一再表现，而且银行贷款政策也一直在变动，怎么能算不能预见和无法避免呢？首付提高并不能意味着这情况就不能克服，可以自己去借钱来付首付继续履行合约，所以以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”
但需要指出的是，有一种情况可以合法解除合约——“如果合约里明确约好，首付之后的后续房款是需要通过银行贷款来支付的，那么现在银行的贷款政策有变化，且必须证明购房人确实没有别的支付渠道，那可以归于：没办法克服的情形，那才能被允许解约。”所以购房者如果要解约，要先看看当时合约上有没有明确写明房款是由银行贷款来支付，如果有就可以解除合约要回钱，如果没有写，那就没有办法。
二、不管能否解约，中介费还是要付的
很多购房者因房产新政导致不能办理按揭，中介费又交了，是否可以主张退回中介费呢，衷震律师认为中介费在中介公司有证据证明其充分履行了居间信息提供的义务的前提下，中介费还是应该适当支付。打个比方最能说明白：中介好比是媒人，帮新人撮合好了，结婚了，但是就算新人后来闹离婚也跟媒人无关了，介绍费还是必须要给的。
三、开发商未取得预售证，“认购”属无效
有不少购房者是预订了期房的，交房时间在数年之后，购房者担心房价恐怕要跌，就不想要这个房子了，可否退房呢？衷震律师认为如果开发商没有取得商品房预售许可证明的话，所谓的“预约”、“认购”、“意向”可以认为无效，张先生可以要求开发商退还已支付的房款或者订金，但是如果开发商已经取了预售许可证，能否解约，还是要看合约中是否约定房款由银行支付。
衷震律师建议，不管是二手房还是新房买卖，合约中对房款支付形式以及可能碰到的风险约定得越详细，越能降低交易风险，保护自己的利益。
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