租房最好签订书面协议
导读：
[导读]黄小姐从老家来北京打工，在公司附近找到一间出租房,她与房东程女士说好房租每月1000元。双方没签租赁协议，仅口头约定房租按季度支付，也没有约定租赁期限。今年2月1日，黄小姐搬进新家，并向程女士首次支付了3000元。
然而住了十几天后，黄小姐因老家出了急事赶了回去。等黄小姐回来后，她告诉程女士：“因为我家里出事，必须马上离京回去，房子也不能再继续租了，马上就搬走，希望您能够退还我剩余的房租。
程女士坚决不同意退款:“事先你承诺至少能住一年，现在是你违约。你已支付的3000元是‘押一付二’，并不是3个月房租。而且你搬走后，我还要重新找人租房，要遭受房间空置的损失1
黄小姐诉至法院，要求程女士返还剩余的2500元房租。法院一审判决认为，黄小姐与程女士之间建立了租赁关系，由于未签署书面协议，这种租赁关系属于不定期租赁。因此，黄小姐有权随时解除租赁关系，但是应该提前告知程女士。因此，法院最终判决程女士应该返还黄小姐1500元的租金。
无书面协议视为不定期租赁
张师认为，根据我国《合同法》等相关法律规定，对于租赁合同，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。
本案中，黄小姐和程女士之间由于没有签署书面租赁协议，就属不定期租赁。黄小姐有权随时解除租赁合同，但是必须提前通知程女士。如果程女士要解除合同，也必须提前通知黄小姐。
法官自由裁量合理期限
不过，这个“提前”究竟是一个什么时间标准?张瑜律师说，法律并没有明确的规定，只是规定应该是一个“合理”的期限。因此，在这种情况下，到底应该提前多少天告知，一般由法官根据案情的事实情况来自由裁量。本案中法官就要求黄小姐承担了一个月房租的赔偿责任。
房东举证不能未获法院支持
本案中，由于没有租赁合同，双方对于3000元的性质产生了重大分歧。程女士认为，黄小姐所缴纳的3000元是“押一付二”，即其中有1000元是押金，因黄小姐违约，所以这1000元是不应该退的;而黄小姐认为，这3000元是3个月租金，既然只住了半个月，就应该退还剩余款项。
张瑜律师认为，租赁期满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除，如果承租人履行了合同义务，出租人须将押金退还承租人或抵作租金。“本案中，由于3000元是3个月租金的数额，而程女士又没有证据证明双方约定了押金，根据谁主张谁举证的原则，程女士应该承担举证不能的后果，因此法院支持了黄小姐的主张。”
预付款与定金有何区别
记者了解到，对于此案中黄小姐所支付的3000元，人们意见不一，认为这是“定金”、“保证金”、“违约金”或“预付款”。张瑜律师解释，以上是4种租赁关系中经常用到的担保方式，不能相互混淆：
-定金
如果双方都未违约，定金应抵作价款或收回;如付定金一方不履行约定的债务，则无权要求返还定金;收定金一方不履行约定的债务，则应双倍返还定金。
-保证金
虽然也具有类似定金的担保合同实现的作用，但没有双倍返还的功能。
-违约金
具有担保债务履行的功效，又有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，且一般不会预先给付。
-预付款
是一种支付手段，不具有担保的作用，也不能证明合同的成立。
张律师认为，由于本案没有书面协议，房东程女士方无法证明这3000元属于哪种担保方式，最终法院只能认定这是“预付款”。在承租人黄小姐只住了半个月、未满3个月的情况下，房东程女士必须退还其剩余部分。
(文中当事人为化名)
律师建议
租房最好签订书面协议
由于没有书面协议，房东程女士不能证明房客已支付的3000元是“押一付二”，所以得不到法院认可。而黄小姐也因没有合同，难以与程女士协商解决，只能走上法庭。
张瑜律师提醒，虽然目前我国法律并不强求租赁必须签署书面协议，但因为在租赁过程中很有可能单方需要终止合同，如承租人因工作变动、生活状况改变或出租人因需要用房等，极有可能发生纠纷，而没有书面协议，解决纠纷就比较困难。
张律师建议大家，租赁时最好签署书面协议。如果是长期租赁，没有书面合同，就变成不定期租赁，权利义务处于不确定状态;短期租赁，对于某些约定如担保条款、租赁期限等，如无书面协议，也都很难证明。因此，即使法律没有要求少于6个月的短期租赁必须签署书面协议，但对于租赁双方来讲，为了避免纠纷，无论长期还是短期都应签署书面协议，明确各方的权利义务。
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引用法条
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