该《场地租赁合同》是否有效
导读：
【案情】
2002年10月15日，被告北京xx发展有限公司(下称文化公司)法定代表人张xx以北京xx书坊图书有限责任公司的名义与原告江西井冈山国家级自然保护区管理局xx林场(下称xx林场)就原告所属的xx岭保鲜食品厂租用事宜签订了一份《投资意向书》，但该《投资意向书》未盖北京xx书坊图书有限责任公司公章。同年12月1日，张xx就此租用事宜又以自己公司(即被告文化公司)名义与原告xx林场签订了《场地租赁合同》，并盖印被告文化公司公章。该合同约定：原告xx林场将xx岭保鲜食品厂租赁给被告文化公司使用，租赁期50年。并对双方其他权利义务也作了具体约定。合同签订后，张xx在井冈山市又注册成立了井冈山红摇篮文化旅游村有限责任公司，并在租赁场地陆续进行了人妖表演等营业活动。后因营业活动中存在泰国人妖歌舞表演，且经营场所设施陈旧、环境差等原因，被井冈山市有关部门予以取缔和进行整改。
2004年12月13日，被告文化公司就租赁场所与第三人江西xx实业有限公司达成合作经营协议，2005年7月10日，被告文化公司又与第三人陈xx签订合作协议，进行合作经营。2005年12月14日，第三人江西xx实业有限公司将部分厂房和空地转租给了第三人时xx。2006年7月12日，时xx又将该场所转租给了第三人杨xx。对转租事宜，被告文化公司称其并不知情。
原告xx林场与被告文化公司签订合同后，至今，原告xx林场分别以张xx、张老板、北京xx书坊图书有限公司等名称开票向被告文化公司收取了其每年应交的场地租金。另查，被告文化公司因未参加98年度企业年检，其营业执照于1999年11月被北京市工商局吊销。
2006年10月，原告xx林场以被告文化公司企业营业执照已被吊销，丧失了民事权利能力和民事行为能力以及擅自转租，违反了合同的约定为由，向法院起诉，要求确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效，并要求返还租赁场地。
【争议】
本案在审理过程中，对原、被告双方签订的《场地租赁合同》的效力问题，存在两种意见：
第一种意见认为：原、被告双方签订的《场地租赁合同》无效。理由是：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。根据我国《民法通则》第36条“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”和《国家工商行政管理局关于企业登记管理若干问题的执行意见》第10条“企业被吊销营业执照的，其法人资格或经营资格终止”的规定，公司被吊销营业执照，乃是公司的独立人格被全面永久的剥夺，公司自此消灭。法人资格在吊销营业执照的同时也终止。而法人终止则意味着其不再具备民事权利能力和民事行为能力。本案中，被告文化公司的营业执照于1999年11月份就已被北京市工商部门吊销，至2002年12月1日，被告与原告签订合同时，其早已无民事权利能力和民事行为能力。其与原告签订《场地租赁合同》的行为应属无效行为。另外，双方签订合同的租期为50年也违背了法律的有关规定(即法律规定租赁合同的租期最长为20年)。且在履行合同过程中，被告文化公司的合作方又擅自转租租赁物，违反合同约定，对此被告虽称不知情，但其也应为此承担责任，原告就此也可以解除该合同。因此，应依法确认该合同属于无效合同。
第二种意见认为：原、被告签订的《场地租赁合同》属有效合同。理由是：确认本案的租赁合同无效，无事实和法律依据。
【评析】
笔者同意第二种意见。 当前，随着我国社会主义市场经济体系的进一步建立和完善，在激烈的市场竞争中，每天不但有数量众多的新公司成立，也有为数不少的公司被注销终止，这其中就包括许多被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照而终止的公司。由此，也引发了一些系列的问题。如公司在日常的经营活动中，因违法的行为被工商行政机关吊销营业执照后，其与别人签订合同的效力问题?在实践中，理论界和实务界的论述众说不一。笔者认为应结合个案的实际情况和有关法律法规具体分析：
1、2000年，最高人民法院给甘肃省高级人民法院法经(2000)23号答复函和辽宁省高级人民法院法经(2000)24号答复函中，均认为企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。 本案中，被告文化公司只是被吊销营业执照，并未被注销。其法人资格仍然存在。况且其从事的只是与原告xx林场签订租赁合同，并未参与经营活动，在租赁场所真正经营的是其注册登记的另一公司(井冈山红摇篮文化旅游村有限责任公司)。
2、从原、被告签订合同的意思表示、目的及双方履行情况而言。本案中，该《场地租赁合同》的签订体现了原、被告双方的真实意思，并不存在欺诈、胁迫等情况，也没有损害国家、集体或第三人及社会公共利益。合同签订后，被告文化公司依法交纳租金，从事经营活动。既符合同时也达到了原告收取租金、招商引资的初衷。
3、从有关法律法规的规定来看。依据《合同法》的规定，合同无效必须是违反了《合同法》的第52条的规定。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。针以上对于违反《合同法》第52条第(1)、(2)、(3)、(4)项的合同无效，本案中，显而易见，这几种情形并不存在。那么被告文化公司被吊销营业执照后签订的该《场地租赁合同》，是否违反了《合同法》第52条第(5)项的规定而导致该合同无效呢?
依据《合同法》第52条第(5)项的规定，合同无效必须是违反了法律、行政法规的强制性规定。也就是说违反部门规章、地方性法规、地方性规章不能导致该合同无效。2006年1月1日实施的《公司法》第181条的规定：公司因下列原因解散：(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;(二)股东会或者股东大会决议解散;(三)因公司合并或者分立需要解散;(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;(五)人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。第184条规定： 公司因本法第181条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。第187条第(3)款规定：清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。 [page]
因此，根据以上规定，笔者认为： (一)、公司被吊销营业执照后，在2006年1月1日后签订的合同因违反了《合同法》第52条第5项、《公司法》第181条第4项、《公司法》第184条、第187条第(3)款之规定，应为无效合同。(二)、公司被吊销营业执照后，在2006年1月1日前签订的合同是否有效?最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定(一)(法释〔2006〕3号)，第一条规定： 公司法实施后，人民法院尚未审结的和新受理的民事案件，其民事行为或事件发生在公司法实施以前的，适用当时的法律法规和司法解释。第二条规定： 因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定。 1994年7月1日实施的旧《公司法》第190条规定：公司有下列情形之一的，可以解散：(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;(二)股东会决议解散;(三)因公司合并或者分立需要解散的。旧《公司法》对公司的解散有明确规定，没有将吊销营业执照作为公司解散的条件，故此，依据最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定(一)的第一条、第二条的规定，新《公司法》在此时不能适用。所以公司被吊销营业执照后，
在2006年1月1日前签订的合同应为有效合同。本案中，被告文化公司被吊销营业执照后，2002年月12月1日才与原告签订《场地租赁合同》，属于新《公司法》实施之前的情形。因此，应认定原、被告双方签订的该《场地租赁合同》属有效合同。
4、本案中，对原、被告双方约定的租赁期50年问题，根据《合同法》规定，租赁合同的租赁期限为20年，超过部分无效。但不能就此即认定该合同无效，只能认定该合同中约定租赁期限的超过部分无效。至于被告在履行合同过程中，被告的合作方江西xx实业有限公司存在擅自转租问题。应当说，这只是被告的一种违约行为，也不能就此认定该合同无效。况且，被告的合作方转租租赁场所，被告并不知情。被告对此不应承担责任。被告如果要承担责任的话，主要是：被告应责令其合作方消除转租行为，恢复原状。当然，如有证据能认定被告对其合作方转租事宜知情而认可的话，其应承担因存在转租行为而原告可以要求解除合同的后果。
综上所述，本案中，认定原、被告双方签订的该《场地租赁合同》无效，无事实和法律依据。
作者：井冈山市人民法院 谢宝飞
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