判断租赁合同性质的一般标准
导读:
租赁合同具有一定的法律特性,这是区分租赁合同与其他合同的根本标准,概括起来,一般应当从如下几个方面来判断一个合同是否属于租赁合同:
(一)租赁合同是转让财产使用权的合同
租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的,这是这种合同与其他合同不同的重要之点。因此,租赁合同中的承租人所取得的是对租赁物的使用收益权,而非租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别;其次,租赁合同中承租人取得的仅仅是对租赁物的使用收益权,而借贷合同中借用人取得的则不仅包括对物的使用收益权,还包括对该物的处分权。这是租赁合同与借贷合同的区别所在。
(二)租赁合同为双务、有偿合同
租赁合同为双务、有偿合同,这就意味着租赁合同的双方当事人是互负义务的。而同样为对他人之物进行使用收益的借用合同,则是单务、无偿合同。这是二者的区别。
(三)租赁合同为诺成、不要式合同
租赁合同中,仅出租人与承租人双方达成一致合同即成立。这一点与使用借贷不同。在使用借贷合同中,要求以出借人的交付为必备要件。《合同法》对这一点虽未明文加以规定,但从理论上讲是没有疑问的。因为在使用借贷合同中,借用人的惟一义务是返还借用物,所以只能在借贷物交付以后,借用人一方才有义务的产生,使用借贷合同才能成立。而租赁合同的承租方交付租金的义务,在租赁物交付以前也可以发生。
租赁合同还是不要式合同,即该类合同的成立不以具备特定形式、履行特定手续为必要。因为要式与否,主要涉及认定合同是否成立,是在合同成立阶段考虑的问题,而不是合同效力的问题。当然,如果合同还不成立的,也不会产生生效的问题。从《合同法》第215条规定的要求来看,“租赁合同应当采用书面形式,对未采用书面形式并且对租赁期限有争议的,视为不定期租赁。”依此规定,租赁合同缺乏书面形式的,并不导致合同的无效,也不会对合同已经成立的事实产生任何否定作用,只是在当事人对租赁合同的期限发生争议时,将已经成立的合同视为不定期合同而已。由此可见,租赁合同的书面形式要求,对租赁合同的成立和效力并不起直接的影响。因此,仍然可以认为租赁为不要式合同。
(四)租赁合同具有非永续性
租赁合同作为一方对另一方租赁物使用和收益的合同,即物的使用价值一般会有一定的期限,如果期限过长则将使出租人的权利实际上被虚置。因此,许多国家的民法都对租赁期限有所限制,定有最长期限。如日本民法规定租赁的期限为20年,超过20年的要缩短为20年。在我国土地公有、不允许土地买卖的法律框架内,如果对租赁合同的期限不加限制,还会导致土地买卖借土地租赁的名义订立,规避法律情况的大量滋生。因此,《合同法》规定租赁合同不得超20年,超过20年的部分视为不定期租赁。
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引用法条
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