“买卖不破租赁”有例外

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“买卖不破租赁”有例外

法律快车官方整理更新时间： 2020-01-24 18:43:21 人浏览

导读：

十年租金仅五万且未交付使用法院判购房者不用给承租人腾房合同法中有“买卖不破租赁”原则，但是日前，福建省厦门市中级人民法院在终审判决一起房屋租赁纠纷案中，却突破了这一原则。黄某夫妇拥有厦门某小区403房的产权。2006年3月，黄某夫妇将此房卖给了洪某，洪某随

十年租金仅五万且未交付使用法院判购房者不用给承租人腾房

　　合同法中有“买卖不破租赁”原则，但是日前，福建省厦门市中级人民法院在终审判决一起房屋租赁纠纷案中，却突破了这一原则。
　　
　　黄某夫妇拥有厦门某小区403房的产权。2006年3月，黄某夫妇将此房卖给了洪某，洪某随后装修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，据该公司称，2005年6月1日，黄某夫妇与合邦公司签订了一份《房屋租赁合同》，将该房出租给合邦公司，租赁期限自2005年6月1日至2015年6月1日，租金总额为5万元。但黄某夫妇一直没有将房屋交付给合邦公司实际使用。
　　
　　虽然没有实际入住，但合邦公司认为，租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告洪某和黄某夫妇，请求法院判令腾空房屋交其使用。此案历经两审，日前，厦门中院终审判决，驳回合邦公司的诉讼请求。
　　
　　为什么“买卖不破租赁”也有例外？本案二审法官认为，“买卖不破租赁”原则的适用应有相应条件的限制，如租赁物应当已交付于承租人。细推本案案情，存在诸多不合情理的情节，比如租金奇低、租期过长，租赁物至今未交付承租人等。不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能，因此应该保护购房者洪某的合法权益。

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　　所谓“买卖不破租赁”原则是指，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

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