浅议承租人优先购买权
导读:
承租人行使优先购买权需具备下列要件:1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由租赁合同派生的一项民事权利,因此,承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或期限届满而终止,则承租人不享有优先购买权。2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制,作出这种限制尊重了作为出卖人的所有权,不至于因为优先购买权的行使而使所有人的利益遭受损失,也不至于对第三人的合理购买机会全盘剥夺。如果优先购买权人不能提供同等条件,则依出价高者获得出卖物的市场原则决定出卖物的归属,符合公平竞争原则。何为同等条件,主要应当指价格条件,优先购买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。除价格条件外,也应当适当考虑支付方式,但支付方式应当足以影响到出卖人基于合同所获得的利益,价格条款是第一位的,根本影响到出卖人利益的支付条件是第二位的,其他不能从根本上影响出卖人利益的交易条件不能作为同等条件的考虑因素。3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。《城市私有房屋管理条例》及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》均规定,房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示,应视为放弃优先购买权。
尊重承租人的优先购买权是出租人的法定义务,如果出租人未履行该义务将房屋卖给他人,则承租人可以请求法院确认该转让行为无效,但承租人在主张买卖合同无效的同时,应提出优先购买。法律设立优先购买权的目的在于稳定租赁关系,保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权,故法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效以实现这个目的。但申请宣告无效只是手段,不是目的,在当事人不主张购买的情况下,则其不具备优先购买权行使条件,也就没有加以保护的必要,应继续维持出租人与第三人之间的买卖合同效力。因此,承租人不主张优先购买权,而仅要求确认合同无效的,经法院释明后仍不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不应支持。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的,出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现,取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的,是要向出租人支付租
房屋买卖中承租人的优先购买权问题刘京柱一、问题概说房屋承租人优先购买权,属于优先购买权之一种。优先购买权,是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前