变更承租 莫忘登记
导读：
争议的一间北房是某国管局所有的公有房产，原由张某承租。1993年，张某从其配偶所在单位分得二居室一套。其分房单位将该房分配给原告王某居祝原告王某与房屋所有单位签订了房屋租赁合同，承租该国管局位于西城区某胡同的北房一间，但原告王某未按规定到房修公司办理变更登记手续。转眼八年过去，1999年5月，一个自称是前承租人张某的来到国管局，手持其所在单位某农机修配厂证明，向国管局声称他是该房的承租人，不慎将租赁合同遗失，要求补办一份合同。国管局经查阅房修公司管理底档，记载的承租人的确叫张某，遂给张某补办了租赁合同。同月，张某手持农机修配厂介绍信，偕同被告刘某再次来到国管局，张某称其从单位分到二居室住房，单位把张某交出的某胡同北房一间分给了本单位的刘某(即被告)，要求与某国管局办理租赁变更手续，故国管局与被告刘某签订了新的租赁合同。
同年8月，原告发现房屋被刘某占用即向国管局反映情况，国管局调查发现，办手续的此张某非彼张某，真正的原承租人张某在北京市电子元件厂工作，被告刘某与国管局租赁合同是假张某持假介绍信骗取的。遂通知被告刘某双方租赁合同无效，要求其将房屋腾空交原告使用，并收回留存于某房修公司的租赁合同副本。但被告刘某夫妇以自己是经中介公司介绍买来的承租权为由，拒绝腾退房屋。原告遂以刘某夫妇为被告，国管局、房修公司为第三人向人民法院起诉。
经人民法院审理判决：一、确认被告刘某与国管局、房修公司签订的房屋租赁合同无效;二、被告刘某夫妇于判决生效九十日内，将房屋腾空交给原告租祝案件受理费由被告刘某夫妇负担。
律师分析
原告与国管局于1993年签订房屋租赁合同以后，已成为该房屋合法的承租人。但原告取得房屋租赁合同以后，没有按有关规定及时到房屋管理部门办理变更登记手续，致使房管底档上仍然记载原承租人张某的名字，给后来的恶意欺诈者留下了可乘之机。被告明知假张某不是某农机修配厂的职工。却向国管局隐瞒事实真相，与其一起利用假介绍信骗取房屋租赁合同，属于民法通则禁止的欺诈行为，因此，人民法院认定其合同无效。在损害他人利益的同时，自己也受到了一定的损失。
律师提示
■房屋变更租赁登记手续必不可少。国家实行登记制度包括房屋转让(包括买卖、继承、赠予等)、析产以及房屋租赁等内容，俗称过户。变更登记是要式法律行为，即不登记者不生效。本案原告王某虽然是合法承租人，但没有按照规定到房管单位办理变更手续，自身权益保护出现了很大的漏洞，被人钻了空子以后，虽然依法讨回了公道，但费时、费力，已经受到不小的损失。
■欺诈的民事行为无效。我国民法通则、合同法及其他法律法规都贯穿着一个诚实信用和公平原则，都规定了欺诈行为是无效民事行为。本案被告刘某虽然也取得了房屋承租合同，但该合同是以欺诈方式取得，并且损害了原告王某的权益，因此刘某不但得不到法律的保护，还应当对侵权行为承担民事责任。
■目前北京市房屋租赁权交易(即三级市场)尚未放开，买卖房屋租赁权不受保护。本案被告刘某通过房屋中介以换房形式，购买公房承租权是违法的，败诉是必然结果。即使将来开放了三级市场，也必须依法进行交易，各项手续完备才行。
■房屋中介机构鱼龙混杂，慎重选择之后，要注意完善委托代理手续，交费想着索要发票。以便主张自己的合法权益时能够提出有力的证据。
■房屋产权单位在办理房屋变更租赁手续，特别是在补办租赁合同时，一定要查阅本单位的底档。本案中原告王某虽然没有到房屋管理单位办理登记，但在产权单位保存有租赁合同。假如国管局在为假张某补办合同时查阅一下本单位底档，假张某当时就会露馅，本案纠纷也就根本不可能发生。
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