说说《妻子伪造委托书出售共有房屋是否有效?》
导读:
[案情 ]
张某与李某系夫妻关系,双方于2002年在萍乡市某小区购买了一套商品房,产权证上登记为两人的名字。2004年,因丈夫张某长期在工作,夫妻关系不和,妻子李某准备和张某离婚,并打算卖掉双方居住的房子。2005年,李某伪造了张某同意售房的委托书,与刘某签订了房屋买卖合同,并将该房屋过户到刘某名下。后张某发现后,将刘某诉至法院。
[分歧 ]
伪造的委托书能否构成表见代理?刘某能否取得对该房屋的所有权?
第一种意见认为,该案构成表见代理,刘某对该房屋享有所有权。
第二种意见认为,该案不构成表见代理,刘某对该房屋不享有所有权。
[管析 ]
笔者同意第二种意见,具体理由如下:
1、《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”要构成表见代理,客观上应有足以使相对人相信行为人有代理权的事实和理由。本案中,刘某对未经过公证等方式确认公信力的委托书进行核实,片面依据伪造人李某的言辞不足以认定为相信其有代理权的事实和理由。
2、《物权法》第106条规定了不动产善意取得制度,“……(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的……”。该案中,房产证中登记为张某与李某共有,刘某对房屋为共有是知情的。这说明刘某主观上认识到房屋的共有性,出卖人李某是与张某共同享有出卖房屋的权利。在张某不在订约或过户现场下,刘某没有尽到核查委托书的义务,因此不能认定为善意,从而不适用该制度。
3、登记机关也有审查委托书的真实性的义务。当然,其不一定要主动去调查,完全可以由李某提供相应的证据。
综上所述,笔者认为本案不构成表见代理,但刘某可以取得张某的追认从而取得房屋所有权。
作者:南城县人民法院 曾艾雪
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
拓展阅读
相关知识推荐
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前