张某某、王某某诉廖某某、王某等土地使用权转让合同、赠与合同纠纷
导读：
2005年5月30日因被告廖某某、王某原居住地的房屋需实施拆迁，龙南县建设局采用土地安置的形式对其进行补偿，安置用地位于金星三路南侧安置区内，面积为80平方米。2005年5月31日，被告取得龙南镇金钩袁屋即被告原居住地的国有土地使用权证。2005年10月，原告张扬斌、王伟霞夫妇与被告廖某某、王某夫妇协商，被告自愿将拆迁安置的土地转让给原告，次日，被告廖某某与原告签订《转让土地协议书》一份，双方约定：被告自愿将土地转让给原告建造，签订协议后当时支付7600元，双方无论任何情况不得反悔(国家政府除外);安置土地后当场一次性付清地价36736元后，原告便可及时按城建规划建房，三证办好后被告应协助原告办理过户手续，过户费及工本费等所有费用由原告负责。签订协议后，原告及时按协议履行了支付7600元给被告，并于当月下旬，张扬斌同廖某某到县拆迁办在安置区图纸上挑选了安置的土地，且工作人员在安置区规划图上批注了原告张扬斌、王伟霞的名字。2005年12月份原告及时将地价款打入以王某为户名的银行账号中，被告王某于次日即支取了该款。嗣后，地价上涨，被告王某以转让土地未经其同意、廖某某无权处理夫妻共同财产为由，不同意转让，双方协商不成，诉之法院。审理期间，被告签订《赠与合同》将拆迁安置土地赠与给第三人廖某某，并在公证处办理了公证，随后，第三人廖某某办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》。原告知悉后申请追加廖某某为本案当事人，法院依法追加了廖某某为本案第三人。
【审判】
龙南县法院审理认为：依照法律规定，土地转让前必须取得土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让，被告廖某某原居住地已取得了国有土地使用权证，房屋拆迁时，龙南县建设局采用土地安置的形式对被告进行补偿，并签订了拆迁补偿、安置协议，明确了安置土地位置，可以视为被告原有国有土地使用权置换至安置范围内，被告已享有了安置区土地的支配权。国家立法规定转让土地必须取得国有土地使用权，其目的是防止土地交易过程中出现空买空卖的现象，而本案并不会出现该种现象，被告享有的权利具有唯一性。原告与被告在平等基础上签订的土地转让协议并不违反国家法律强制性规定，是双方真实意思表示，为有效合同，双方的行为应当接受合同的约束。被告王某提出其夫廖某某未经她的同意擅自签订协议，处分了夫妻共有财产，与法院查证的事实不符：原、被告达成协议时被告王某在场知晓，事后被告王某又将原告存入的现金支取，在其行为上得到了确认。被告与第三人在明知拆迁安置土地存在争议，案件尚在审理之中，仍恶意串通签订赠与合同，将土地使用权过户给第三人已违反国家的法律规定，损害了第三人的利益，属无效合同，故争执之地使用权应归原告所有，土地使用权应变更为原告，过户所涉及的过户费及工本费依照原、被告之间的约定应由原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款(二)项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原、被告争执的土地使用权归原告所有，四界：东至通道，自墙为界，南至金星四路，自墙为界，西至与袁泽汉共基各墙，北至采光地，自墙为界。
二、争执之地使用权过户至原告所涉及的过户费和工本费由原告负担，被告应当协助办理。
三、被告与第三人签订的赠与合同无效。
以上各项有履行内容的条款，限义务人于判决生效后一个月内履行完毕。
案件受理费1800元，实际支出费650元，合计人民币2450元，由原告负担450元，被告负担2000元。
[评析]
本案争议的焦点问题主要有三个：1、被告拆迁安置的土地使用权能否转让?2、原、被告签订的《转让土地协议书》是否经过被告夫妻共同同意?3、诉讼期间存在争议的土地使用权能否处分?就案情查明事实而言，被告王某确曾知晓转让事宜，且在其行为上得到确认已同意，在案件审理期间，第三人与被告明知存在争议的事物，仍恶意串通，损害他人利益，系不当行为，所以，焦点问题2、3争议不太，关健在于焦点问题1出现不同意见：
第一种意见：被告廖某某与原告签订《转让土地协议书》上明确双方转让的是位于金星三路南侧安置区内被告拆迁安置土地的使用权，该安置土地使用权性质为国有划拔土地，国有划拔土地使用权未经有关部门批准不得转让、出租、抵押。本案中原、被告转让土地并不具备法律规定的转让条件，故转让协议无效，原告诉求不能成立，应驳回其诉讼请求，至于原告的损失可另行主张。
第二种意见：1、按照采用土地安置的形式进行补偿的被拆迁人，在该拆迁协议中对特定的安置土地享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力，即具有债权物权化的特征。在本案中，被告通过拆迁协议取得实际上是一种安置权。原、被告签订协议时对于补偿安置用地的位置、面积及用途均已明确，被告在拆迁协议上享有的特殊债权已经物权化，可以视为被告原有国有土地使用权置换至安置范围内，被告已享有了安置区土地的支配权，被告享有的权利具有唯一性。2、债权转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对社会公共利益造成损害，就应当允许债权在当事人之间进行转让。本案中被告将其取得的安置土地的使用权进行转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有可让与性。3、国家立法规定土地转让前须取得土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让，但政府的审批不是对土地使用权转让合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是协议的成立及生效与否的要件，原、被告讼争的转让协议应认定为有效。4、本案转让协议系双方当事人的真实意思表示，应当遵照民法和合同法的规定，承认这是合同关系，应当以合同关系的准则处理，被告反悔，实际上是一种毁约的表现，有违诚实信用原则。综上，原告诉讼请求应予支持。
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