该买回合同中甲能否要求丙赔偿损失
导读:
甲男与乙女在婚姻关系存续期间购买住房一套,后因经营需要将该房做抵押用于贷款。期满甲、乙无力归还贷款,遂与乙母丙商量由丙归还贷款,房屋过户至丙名下。为此,双方签订如下协议:1、由丙归还贷款,房屋产权归丙所有;2、丙将该房租给甲、乙使用,每半年交一次租金3000元,直到甲重新赎回房屋;3、甲回购房屋时,丙以原价卖给甲。协议订立后,丙还清贷款后取得了该房的产权,甲、乙也租住在该房内,但未按约定支付租金。不久,甲乙离婚,甲外出做生意,但该套房屋仍由甲租用。半年后,丙将房屋门锁更换,并将该房出租给他人。一年后,丙将该房出卖给他人。甲知悉后向法院提起诉讼,要求丙赔偿损失。
[争议]
一种观点认为,丙取得了该房屋的所有权,其处分自己的财产不应受到限制,双方的约定也并没有限制丙将该房屋出售于他人。故丙处分自己所有的财产并不侵害甲的权益,甲的诉讼请求不应得到支持。
第二种观点认为,甲、丙之间的协议是一种附条件的合同,根据约定,待甲有能力时,房屋由甲以原价回赎。丙在未告知也位征得甲同意的情况下擅自将房屋出售给他人,侵害了甲的合法权益,丙应赔偿甲因此所遭受的损失。
[评析]
甲与丙之间实际上形成的是房屋买卖关系,而且是一种特殊的买卖合同,即买回合同。所谓买回合同,是指买卖双方在合同中约定,出卖人对其出卖的标的物保留买回权的合同,即附条件的再买卖合同。当出卖人在约定或法定期限内向买受人发出买回的意思表示后,买受人有向买回权人交付原标的物的义务,同时取得受领相应价金的权利。因可归责于买受人的事由使标的物交付不能时,买受人应负损害赔偿责任。买回制度为急需资金的标的物出卖人提供了在将来资金恢复时,再回复已出卖标的物所有权的可能性。其实质就在于通过买回权的约定限制买受人对标的物的处分权。但买回权的存在,使法律关系处于效力未定状态,不利于标的物的充分利用,故大多数国家的立法对买回权的行使都规定了期限限制,一般不得超过5年。
本案中,甲与丙签订的协议中明确约定了甲的买回权,故甲自由处分该房屋的权利受到一定的约束。这种约束表现为,丙虽然已经取得房屋的所有权,但在约定或者法定的买回权行使期限内,除非买回权人自愿放弃其买回权,买受人不得将该房屋出卖给他人。丙既已签订该买回合同,就表明其愿受此约束。当然,本案中双方没有明确约定买回权的行使期限,而且我国法律也缺乏相关规定,但这并不表明丙无须受合同约束。在此情形下,一般可采如下对策:第一,可以参照外国立法的规定,即甲在5年内享有买回权,丙在此期限内的处分权受到约束;第二,可以赋予丙以催告权,即丙在出卖标的物前,先告知甲在一定期限内(该期限双方可协商确定,若协商不好,丙应给予对方必要的资金准备时间)必须行使买回权,否则丙有权出卖所购房屋。本案中丙并未履行催告义务。
另外还需注意的是,本案中甲与丙的协议中还有租赁合同的内容。根据该协议,丙必须将房屋租给甲、乙使用。甲虽有迟延给付租金的行为,但根据《合同法》第94条的规定,丙在行使合同解除权前,须先行催告,经催告后在合理期限内甲仍不履行给付租金的义务,丙方可行使解除权。而且,根据《合同法》第96条的规定,解除权人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。本案中丙未按照法律规定履行催告和通知义务,就擅自将房屋出租他人,已构成违约。
综上所述,丙擅自将所购房屋出租并出卖给他人违反了双方所签协议,属违约行为,丙应当承担相应的违约责任并赔偿对方因此所受到的损失。尚须说明的是,如果协议中未约定甲的承租权,甲只能行使其买回权。由于买回权只是一种债权,并不具有优先效力,故甲不能主张丙与第三人的买卖行为无效,其只能向丙主张赔偿损失。本案中,既然甲是承租人,而丙解除租赁合同的行为又因有瑕疵而归于无效,那么,甲自可基于承租人的地位而行使优先购买权。
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引用法条
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