房屋未过户,合同是否有效
导读:
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【案情】:2010年8月8日,李某与林某签订了一份房屋买卖协议,协议约定李某将其所有的一套农村住房卖给林某,价格为2万元,林某一次性付清全部购房款,李某将所售房屋产权证交给林某,但双方未到有关部门办理房屋过户手续。2010年2月,当林某去收拾房屋准备搬家时,遭到李某邻居杨某的阻拦。后林某反悔,以房屋没有办理产权过户手续为由诉至法院,要求返还购房款。
【分歧】:对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效,能否支持原告的诉讼请求,有两种不同意见。一种观点认为,原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续,违反了法律的规定,该房屋买卖合同无效,原告诉请符合法律规定,应予支持。另一种观点认为,原告林某已支付购房款,被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告,双方签订的合同已发生法律效力,且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定,因此,合同合法有效。原告林某诉请于法无据,应予以驳回。
【评析】:笔者同意第二种意见,理由如下:
房屋买卖后,双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见,正确认定房屋买卖合同的效力,成为解决问题的关键。
我国物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才能生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知,房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件,法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效,所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之,未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权,并不能说明房屋买卖合同无效。
本案中,原、被告签订的房屋买卖协议已发生法律效力,且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形,合同有效。原告林某享有要求被告李某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权,被告李某则有协助原告林某进行变更登记的义务。原告林某请求法院确认房屋合同无效,要求被告李某返还购房款,没有法律依据,因此,法院判决驳回其诉讼请求是正确的
作者: 刘飞
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