居间合同 委托人 买卖合同 违约金违约责任
导读：
居间人满堂红(巾国)置业有限公司以委托人陈传实不履行房地产买卖合同为由要求给付违约金被驳回案(判决时间：2005年10月20日，二审法院：
广州市中级人民法院)。
要点提示：本案确立的裁判规则是：居间人与委托人(买受人约定委托人不履行买卖合同的，要向居问人支付违约金。该约定不属于居间合同的调整范围。居问人不能以此追究委托人在买卖合同中的违约责任。
编写人的其他观点是：上述约定加重了委托人的责任，应根据《合同法》第40条规定认定为无效。不应适用意思自治原则。居间人不因此取得要求委托人给付违约金的权利。
广州市中级人民法院认为，上诉入陈传实与被上诉人满堂红公司签订《定金支付及要约发出委托书》确立了双方居问合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，在该居间合同关系中，被上诉入作为居间人的义务是如实向上诉人报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用；上诉人作为委托人，其义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付被上诉人从事居间活动必要的费用。该委托书中对双方居问合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。但双方在该委托书中约定的如被上诉人取得业主承诺后，上诉人不依该委托书履行，则已付定金被韭主没收，同时上诉人须向被上诉入支付违约金12500元，应当是上诉人在买卖合同履行过程中存在违约行为所应承担的违约责任，不属于居间合同调整的范畴，其权利人应当为涉案房屋的卖方，因此，被上诉人作为居间合同的当事人不能依此追究上诉人在买卖合同中的违约责任。上诉人的该项上诉请求成立，法院予以支持。原审法院对此认定不当，第一项判决错误，应予纠正。同理，上诉人支付给业主的定金亦属于买卖合同调整的范畴，上诉人不应当向作为居间人的被上诉人追偿，上诉人该项上诉请求没有法律依据，法院不予支持。
——最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》(2006年第3辑)，人民法院出版社2007年版，第119～129页。编写人：广东省广州市越秀区人民法院钟涛，责任编辑：郎贵梅。
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引用法条
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