上海房屋买卖合同纠纷
导读：
[导读] "案件简述:本院认为，邱**、沈**就购买本市闸北区共和新路7**6弄30号2**2室房屋而与周**签订的《买卖合同》及《补充协议》，双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实：该《买卖合同》及《补充协议》中虽约定：签订合同当日支付首期款26万元及装修补偿费26万元，但是事实上，周**在当日仅收到了一笔26万元，亦表示同意邱**、沈**稍晚于合同签订日付款。鉴于双方当事人对于付款宽限期的表述不一，且此后，周**于2009年11月4日向邱**、沈**发出催款通知后，邱**、沈**便及时与。。。
上海市第二中级人民法院
上诉人周**因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第996号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月30日，邱**、周**签订《房地产买卖居问协议》(以下简称《居间协议》)、《补充协议》各一份，其中约定，甲方(周**)出售给乙万(邱**)。系争的闸北共和新路7*6弄30号202室，意向金人民币(以下币种均为人民币)3万元整。双方约定房价款150万元整。首期房价款30万元整，第二期房价款120万元整。尾款3万元整。甲方签订本协议后7日内乙方补足定金为10万元整。上址房屋成交价格为120万整，乙方补贴甲方装修费、搬场费等30万元整。9月6日，周收到邱**支付的房款10万元。9月22日，邱**、沈**(乙方)、周**(甲方)签订《上海市房地严买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，其中约定，甲方将系争房屋转让给乙方，建筑面积75.52平方米，转让房价款120万元，2010年2月15日前甲乙双方共同房地产交易中心甲请办理转让过户手续，3月1日前，甲方腾出争房屋并通知乙方进行验收交接。其中附件三约定：1、乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后日内，将部分首期房价款计贰拾陆万元整直接支付给甲方，加上已经支付给甲万的定金计壹拾万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计叁拾陆万元整。该首期房价款中包含房价款计叁万元整由上海**物业顾问有限公司暂为保管。2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的时限内，乙方同意上海**物业顾问有限公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额首期房价款若有剩余，剩余部分转付甲方;首期房价款若有不足，足部分由甲方自行补足)，并由上海**物业顾问有限公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还凭证原件，并由上海**物业顾问有限公司代为办理抵押注销续。3、待甲、乙双万签订本合同，且公证处出具本合同之公证书(若有)，且甲方名义之抵押登记已经注销后于2010年2月15赴上海市闸北区房产交易中心甲请办理广权过户手续(送件)。上海**物业顾问有限公司收执收件收据后当日，乙方应支付给甲方第二期房价款计捌拾肆万元整。4、待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后于2010年3月1日清点确认甲方应将该房地产交付乙方。同时上海**物业顾问有限公司代为转付给甲方房价款计叁万元整。补充协议又约定：乙方购买甲方所有之座落于上海市闸北区共和新路7**6弄30号02室之房地产成交价格为壹佰贰拾万元整，现乙方自愿另行补贴甲方叁拾万元整作为甲方的装修费、补偿费、搬场补偿费及其他相关费用。该笔款项应于甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同当日由乙方直接支付给甲方贰拾陆万元整，剩余部分于过户之前直接支付给甲方。经甲、乙双方协商后一致同意由乙方承担甲、乙双方本交易所产生的所有税费、双方佣金。双方还对其他有关事宜作了约定。同时邱**第二次支付给周**房款26万元。11月4日，周**向邱**发出催款通知书。邱**与周**电话、短信联系付款事宜。11月10日，周**向邱**、沈**发解除合同通知书。11月13，14，15日，邱**、沈**向周**发出三份取款通知书。11月16日，邱**、沈**委托律师向周**发出律师函，要求周**继续履行合同。12月11日，周**委托律向邱**发出律师函，认为合同已经解除。邱**、沈**、周**交涉未果。
2010年1月，邱**、沈**诉至法院，请求判令周**继续履行合同，协助其办理过户交易，承担违约金24万元。
原审审理中，周**称，从《居间协议》、《买卖合同》和两份《补充协议》看，房价总额150万元，周**的70万元贷款需要邱**、沈**支付相关款项后进行注销，其中约30万元在合同中予以约定，还有约30万元在补充协议中予以约定，这两笔款项相加用于归还贷款，但周**只收到了邱**、沈**支付的36万元，违约方是邱**、沈**。邱**、沈**未按时支付款项，周**依据合同及法律解除合同。
邱**、沈**认为，双方就系争房屋的价格、付款方式、过户时间、交房时间都做出了明确约定，邱**、沈**认为也已经按约支付了首付款36万元。邱**、沈**在收到周**要求其支付相关费用的情况下，及时联系周**要求支付相关款项，但周**一直不来领取，此后邱**、沈**多次发函要求周**领款，但周**拒收并恶意发函要求解除合同，邱**、沈**会同中介一起到周**处要求解决问题，但周**不予回应。望法院支持邱**、沈**的诉请。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行目己的义务，不得擅自变更或解除。邱**、沈**、周**签订的《买实合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，符合平等、自愿、等价有偿的民事活动原则。《居间协议》、《补充协议》是《买卖合同》的有效补充，协议合法有效。邱**、沈**、周**应当遵循诚实信用的准则，自觉恪守履行协议。因邱**、沈**、周**在履行《买卖合同》的过程中，对支付房款的约定理解不一，以致发生误解，两份补充条款的约定含义不清，支付款项产生歧义。对此，邱**、沈**、周**均有责任。周**据此要求单方解除与邱**、沈**签订的合同，不符合解除合同的法定事由。尽管双方就装修款与首付款的支付方式约定不明，但邱**、沈**在周**发出催款通知后就连续与周**协商付款事宜。协商不成，并不适用解除合同的约定条件。现邱**、沈**要求周**按约继续履行合同，尚属合理，可予支持。邱**、沈**同时要求周**承担违约责任及周**所述解除合同的理由，不能成立，法院依法不予采纳。[page]
原审法院据此作出判决：一、周**应自本判决生效之日起十日内清洁上海市共和新路7**6弄30号2**2室房屋(建筑面积75.52方米)上设定的抵押物权;二、周**应自本判决第一项抵押物权清洁后五日内，协助邱**、沈**办理上海市共和新路7**6弄30号2**2室房屋(建筑面积75,52平方米)的产权过户登记手续;三、邱**、沈**应于上海市共和新路7**6弄30号2**2室房屋建筑面积75.52平方米)的产权过户登记于手续完成之日起十日内向周**支付房款人民币114万元;四、邱**、沈**要求周**担违约金人民币24万元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人周**不服向本院提起上诉。请求：撤销原判第一、二、三项，改判驳回邱**、沈**在原审中的诉。理由： 1、邱**、沈**有能力支付房款的时间为2009年11月11日后，且邱**、沈**知晓周**银行账号，可自由支付应款项，但邱**、沈**并无付款的意向。2、双方签订的《居间协议》、《买卖合同》及二份《补充协议》中约定是明确的，由邱**、沈**出资62万元，用于清洁系争房屋的抵押权，否则周**无力清洁抵押权。另《补充协议》与《买卖合同》甲的26万元是两笔不同的款项，双方对房屋价款是明确的，周**也同意邱**、沈**稍晚于合同签订日付款，但至周**解除函时已晚于约定的付款日很多天，故其要求解除合同。3、关于中介人员的证人证言，证人一面表示不知道补偿款一事，一面又称补偿款应于过户前支付，两者矛盾。且证人的身份，其不清楚。此外，邱**、沈**支付其的前两笔款项，相关收据均有中介公司的抬头，但该笔26万元收据上无中介公司的抬头。4、本案应适用《中人民共和国合同法》第125条之规定，而非该法第61条。
被上诉人邱**、沈**答辩称：1、其为家庭购房，邱**母亲于2009年11月11日转账给邱**，不能反映其之前没有付款能力。至于银行转账的26万元是开具本票后，双万到银行柜台办理的，其并不知道周**的银行账号。2、双方签订《买卖合问》时口头约定，另一笔26万元在交易前支付，故周**在2009年11月4日前从未催讨过钱款。邱**、沈**于2009年11月5日收到周**催款通知后，次日就与周**电话联系准备支付26万元，后也多次发出取款通知书。周**在明知己方要求取款的情况下，发解除函不诚信。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，邱**、沈**就购买本市闸北区共和新路7**6弄30号2**2室房屋而与周**签订的《买卖合同》及《补充协议》，双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实：该《买卖合同》及《补充协议》中虽约定：签订合同当日支付首期款26万元及装修补偿费26万元，但是事实上，周**在当日仅收到了一笔26万元，亦表示同意邱**、沈**稍晚于合同签订日付款。鉴于双方当事人对于付款宽限期的表述不一，且此后，周**于2009年11月4日向邱**、沈**发出催款通知后，邱**、沈**便及时与周**联系，并书面发函要求周**取款，并未怠于履行付款的义务，故周**以此为由要求解除合同，本院难以支持。综上，周**的上诉请求及理由，不能成立。原审认定事清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,060元，由上诉人周**负担。本判决为终审判决。
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引用法条
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