二手房迟延交易，避税风险大
导读：
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2008年11月，刘先生在某房产中介公司看中一套二手房，房屋是卖方王某于2009年8月购买，该房屋面积为120平方米，挂牌价格为102万元。刘先生和王某经过一番讨价还价最终确定的成交价为100万元，双方正要签订正式的合同时，获知因为该住房买入还不足2年，如果交易要按照交易价格的全额征收营业税。卖方王某表明他说的100万房款是净价，税收应该由刘先生承担，而刘先生当然也不愿意出这几万元税费。正当双方僵持不下时，中介公司给双方出了个“好主意”，即合同签订后刘先生先行入住，等到王某买该房屋满2年后再去办理过户手续，刘先生留一成尾款待办理过户手续时再支付给王某。刘先生与王某均认可这个方法，认为可以合法避税。此后，双方签订了房屋买卖合同，并约定于2006年8月办理产权证过户手续，王某随后将房屋交付给刘先生使用。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，通知规定购买住房不足5年的都要全额征收营业税。刘先生和王某对此都措手不及，但考虑双方已经成交了，办理产权证也是迟早的事，双方又签订了一个补充协议确定等5年期一到马上办理过户手续。问题本应该就此得到解决，但今年二手房市场重新火热起来，上述房子的市场价涨到了120万。王某见有利可图，于是谎称刘某只是租房人又将该房卖给了外地的李先生，并办理了房屋产权过户手续。李先生现在以所有权人的身份要求刘先生搬出，因协商不成，李先生将刘先生诉至法院，并追加王某为第三人。法院最终认定房屋应归李先生所有，刘先生受到的损失只能向王某另行主张。
点评：
财产分为动产和不动产，对于动产，如果交易双方特别约定动产只要一经交付所有权也随之变更;但房屋属于不动产，其所有权的变动必须通过变更登记才能完成。根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”正因为如此，当王某将房屋再次出售给李先生并办理过户手续后，从法律上讲该房屋的所有权就属于李先生，除非刘先生有证据证明李先生与王某存在恶意串通，即李先生是明知该房屋已出售还要购买，在实务中要获得这样的证据是非常难的。
《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”显然建设部这么规定也是希望通过产权登记保护交易人的合法权益。在此，律师提醒二手房交易的当事人(特别是买方)应在签订合同后尽快办理产权过户手续，不可因为规避税收而让产权长期留在卖方，否则将承担很大的法律风险。
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引用法条
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