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农村房屋买卖纠纷如何处理

来源:法律快车整合 作者:小编

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  农村当中由于相应的知识水平较差,法制意识比较薄弱所以很容易发生各种各样的纠纷的,其中就是有农村房屋买卖的纠纷的,对于这种纠纷可以通过法律来解决的。下面就让法律快车小编为大家带来农村房屋买卖纠纷如何处理的相关内容,一起来看看吧。

  一、农村房屋买卖纠纷如何处理

  农村房屋买卖纠纷解决的具体方式主要有以下几种:

  第一,争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况,购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通,指出问题并商议解决办法。

  第二种,求助于消费者协会。解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势,购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会,求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

  第三种,向仲裁委员会申请仲裁,当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议,购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请,仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

  最后一种途径是通过向法院起诉进行解决,购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题,可通过司法途径,向地方法院提起诉讼解决相关问题。

  对于前面几种解决途径,在选择解决房地产争议的途径时,应立足于解决问题,分清不同的法律、利害关系,而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。

农村房屋买卖纠纷如何处理

  二、、农村房屋买卖纠纷有哪些

  通常,农村房屋买卖存在以下几类纠纷:

  一个是卖方起诉的纠纷,多表现为:卖方没有房屋权属证明,以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员,如城镇居民,但随着房价的飞速上涨,利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。

  因此,卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由,请求法院确认房屋买卖合同无效。

  第二种买方起诉的纠纷。买方起诉的纠纷具体来说为:由于农村房屋不具有产权证,或仅有乡镇产权,因此,在买卖合同签订后,买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外,目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋,于是买方便起诉至法院,要求确认买卖合同无效,由卖方返还购房款,或请求卖方支付相应的违约金等。

  其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷,例如,农房联建一般是农民出地,他人出资来共同修建房屋,修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。

  三、农村房屋买卖的效力认定

  (一)土地管理法第六十二条第四款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。由此可知,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流转势必会造成土地使用权的流转。即使根据一户一宅的原则,如果受让人为农村村民,只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外,没有其他宅基地,房屋买卖就不违反一户一宅原则,应当认定有效。如果受让人为城镇居民,其虽然不能享有集体土地使用权,但是宅基地可以被征用为国有土地,只要受让人支付国有土地使用权出让金,即可享有国有土地使用权,在此前提下也不能认定房屋买卖行为无效。

  (二)土地管理法规定农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设,该条虽未明确规定适用于农村农业用地,但从字里行间不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。

  (三)禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样,均是所有权人行使所有权的方式之一,均是导致房屋所有权流转的基础原因,我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利,对买卖与赠与、继承等作出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。

  (四)法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区民法债编第425条规定:土地及其他土地上之房屋同属一人所有,而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人,或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时,土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间,推定在房屋的使用期限内,有租赁关系。该规定可为我们参考,用以解决农村房屋买卖与宅基地使用权问题。在此种法定租赁权理论下,即使受让人是集体经济组织以外的人,其受让农村房屋后,虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权,但与集体经济组织建立了法定租赁关系。

  以上就是法律快车小编为大家带来农村房屋买卖纠纷如何处理的全部内容。农村的房屋买卖纠纷就是需要按照相应的法律规定来进行的,所以要多多注意了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

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