房屋买卖协议效力是怎样的
导读：
根据我国法律规定，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，作为一种特殊的买卖协议，既有买卖合协议的一般特征，也有其自身固有的特征。那么房屋买卖协议效力是怎样的？下面法律快车小编为您详细介绍。
房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
１、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
（１）一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。（２）特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
２、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
３、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。
１、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
２、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
３、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
４、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：
（１）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（２）依法收回土地使用权的；
（３）权属有争议的；
（４）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
根据司法部与建设部于1991年８月31日联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》及相关的规定，有五种情况是需要对房屋交易进行公证的。
１、继承房产，原产权人已故，合法继承人尚未办理继承手续的须提交“继承权公证书”。
２、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。
３、买卖双方或一方因特殊情况不能亲自到场，可由当事人出具授权委托书委托他人代为办理，授权委托书应当办理公证。
４、共居家庭的直系亲属或兄弟姐妹分居时分配家产的依据。
５、赠与房产，应当办理赠与人的“赠与人公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或双方共同办理“赠与合同公证书”。
以上就是法律快车小编对房屋买卖协议效力是怎样的的相关介绍，房屋买卖在我国是非常普遍的行为，房屋买卖合同只要是具有房地产权属的人与他人签订的，双方意思表示真实一致，合同一般都是有效的。但大家仍需要对房屋买卖的合同有所了解，以对日后的房屋纠纷有所依据。
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