常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理实施细则

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-25 09:33:29 人浏览

导读：

常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理实施细则常房发[2002]148号第一条为做好市区住房的维修管理工作，保证住房共用部位、共用设施设备正常、安全使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》。《江苏省物业

常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理实施细则
常房发[2002]148号

　　
第一条为做好市区住房的维修管理工作，保证住房共用部位、共用设施设备正常、安全使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》。《江苏省物业管理条例》。《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本细则。
　　
第二条常州市房产管理局（以下简称市房管部门）是本市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理的行政主管部门。市房管部门下设常州市物业管理中心（以下简称物管中心），具体负责本市市区住展共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称本体基金一）的归集、核算与使用管理，分幢建账，按户核算。
　　
各区房产管理局（以下简称区房管部门）具体监督管理所辖区域内修房共从部位、共用设施设备的维修，受市房管部门委托组织中修以上维修工程质量检验评定、对从事房屋修缮的单位办理登记手续。
　　
第三条实行物业管理区域由业主委员会具体受理本区域住房共从部位、共用设施设备的维修项目。业主委员会与其委托的物业管理单位有约定的从其约定。
　　
第四条未实行物业管理区域由住宅楼维修管理小组具体受理本幢住房共用部位、共用设施设备的维修项目。
　　
住宅楼维修管理小组是代表本幢住宅楼全体业主对本幢住房共用部位。共用设施设备维修实施自治管理的组织。
　　
住宅楼维修管理小组由住宅楼所在社区居委会牵头、本幢业主民主协商推荐产生。小组成员必须经过半数以上业主同意，并在住宅楼维修管理公约上签字。
　　
住宅楼维修管理小组一般由3人或5人组成。并协商推荐小组长1人。小组成员应热心公益事业、公道正派，具有自治管理，维护业主合法权利的观念和责任感。选举成立的住宅楼维修管理小组成员名单应在本幢住宅楼公布，并到住宅楼所在社区居委会及物管中心备案。
　　
住宅楼维修管理小组成立之前，住房共用部位。共用设施设备的维修管理，由住宅楼所在社区居委会组织。
　　
第五条业主委员会或住宅楼维修管理小组主要任务是：
　　（一）受理维修责任人对住房共用部位、共从设施设备的报修；
　　（二）审定维修资金预算书；
　　（三）负责向维修责任人筹集维修资金；
　　（四）负责落实修缮单位；
　　（五）对维修费用进行分摊、结算；
　　（六）公布维修相关资料。
　　
第六条住房共用部位、共用设施设备中修以上（含中修）工程是指一次分担费用按建筑面积每平方米3元以上（含3元）的维修工程。该标准由市房管部门适时调整，定期公布。
　　
第七条本体基金专项用于住房共用部位、共用设施设备中修以上（含中修）的维修、更新与改造。
　　
第八条住房共用部位、共用设施设备中修以下的维修不得使用本体基金，由维修责任人另行筹集、分担。实行物业管理的区域，如物业管理服务合同上有约定的从其约定。
　　
第九条实行物业管理区域住房共用嘟位、共用设施设备中修以上（含中修）的维修工程按以下程序操作：
　　（一）业主委员会（或其委托的物业一管理单位）受理业主报修，落实有资质的修缮单位。修缮单位编制维修方案和工程预算书；
　　（二）业主委员会在收到维修方案和工程预算书后，征得相业主或业主（代表）大会同意，并对未建立本体基金或本体基金余额不足本次维修的业主，筹足维修资金；[page]
　　（三）业主委员会，（或其委托的物业管理单位）持业主或业主（代表）大会通过的决议材料、常州市房屋修缮单位登记书、工程预算书和常州市物业维修基金支用申请书向物管中心办理本体基金使用申报手续；
　　（四）物管中心受理后7个工作日内审核完毕，并在常州市物业维修基金支用申请书上签署意见；
　　（五）业主委员会（或其委托的物业管理单位）与修缮单位签订维修工程合同后，物管中心按核定经费的50％划拨维修备用金；
　　（六）维修工程结束，由业主委员会初步验收后，委托有资质的中介机构或区房管部门按有关规定组织质量检验评定；
　　（七）工程决算应接受相关业主的监督或根据相关业主的要求接受具有相应资质的中介组织的审计；
　　（八）业主委员会（或其委托的物业管理单位）向物管中心提交工程决算书、竣工验收单、或有资质的中介组织的审计报告，经审核通过后，凭结算发票、费用分摊清册等办理结算手续；
　　（九）业主委员会结维修费用按户结算、公布。
　　
第十条未实行物业管理区域住房公用部位、共用设施设备中修以上（含中修）的维修工程按以下程序操作：
　　（一）住宅楼维修管理小组受理维修责任人报修，落实有资质的修缮单位。修缮单位编制维修方案和工程预算书。
　　（二）住宅楼维修管理小组在收到维修方案和工程预算书后，在住宅楼公示，并对未建立本体基金或本体基金余额不足支付本次维修的维修责任人，筹足维修资金；
　　（三）住宅楼维修管理小组凭住宅楼维修管理公约、社区居委会盖章的房屋修缮报修单、常州市房屋修缮单位登记书。工程预算书和常州市物业维修基金支用申请书向物管中心办理本体基金使用申报手续；
　　（四）物管中心受理后在7个工作日内审核完毕，并在常州市物业维修基金支用申请书上签署意见；
　　（五）住宅楼维修管理小组全体成员与修缮单位签订维修工程合同后，物管中心按核定经费的50％划拨维修备用金至修缮单位账上；
　　（六）维修工程结束，由住宅楼维修管理小组初步验收后，委托有资质的中介机构或区房管部门按有关规定组织质量检验评定；
　　（七）工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求接受具有相应资质的中介组织的审计；
　　（八）住宅楼维修管理小组向物管中心提交工程决算书、竣工验收单、或有资质的中介组织的审计报告，经审核通过后，凭结算发票、一费用分摊清册等办理结算手续；
　　（九）住宅楼维修管理小组对维修费用按户结算、公布。
　　
第十一条实行物业管理区域住房共用部位、共用设施设备中修以下的维修工程，按以下程序操作：
　　（一）业主委员会可以委托物业管理单位受理业主的报修；
　　（二）维修费用能够落实的，受委托的物业管理单位接到报修后组织维修；
　　（三）受委托的物业管理单位对维修费用进行结算、公布，接受相关业主的监督。
　　
第十二条未实行物业管理区域住房共用部位、共用设施设备中修以下的维修工程按以下程序操作：
　　（一）住宅楼维修管理小组受理维修责任人报修；
　　（二）住宅楼维修管理小组对相关维修责任人筹集维修资金；
　　（三）住宅楼维修管理小组负责落实修缮单位，实施维修工程；
　　（四）住宅楼维修管理小组对维修费用按户分摊、结算、公布，接受维修责任人的监督。
　　
第十三条住房共用部位、共用设施设备维修费用由该幢住宅楼相关维修责任人按照各自拥有的建筑面积比例共同分担。
　　
常见的住房共用部位、共用设施设备维修费用分担的一般原则：
　　（一）房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由房屋维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。[page]
　　（二）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋维修责任人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。
　　（三）屋盖（含高低层面住宅楼屋盖）修缮：
不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；
　上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的维修责任人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。
（四）户外墙面的修缮，由整幢房屋维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；
（五）楼梯及楼梯间的修缮：
　　各层共用的，由该单元维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；
　　对某层专用的，由专用一层的维修责任人按各良拥有的建筑面积比例分担；
（六）楼内上下水管道的修缮，由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；
（七）屋面落水管的修缮，由整幢房屋维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；
（八）化粪池。由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。
　　
第十四条维修工程质量检验评定、审计费用列入维修成本。
　　
第十五条房屋转让时，从原产权单位售房款中提取的本体基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
　　属原业主缴交的本体基金余额，由住房使让人向原业主支付。
　　如本体基金余额不足应归集额时，住房受让人应补足。
　　
第十六条经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，住房所在区房管部门在接到投诉或知晓后，应当及时向相关维修责任人、业主委员会（或其委托的物业管理单位）或住宅楼维修管理小组发出维修意见书，限期维修；逾期不修的，区房管部门可以落实修缮单位代为维修，费用从相关维修责任人本体基金账户中直接扣除，相关维修责任人未建立本体基金或本体基金余额不足的，由相关维修责任人分担。
　　
第十七条从事房屋修缮的单位应到区房管部门办理登记手续，并提供下列材料：
（一）企业营业执照；
（二）建筑施工企业资质等相关资质证明；
（三）其他需要出具的材料。
　　区房管部门应当在收到登记材料后的3个工作日内对符合条件的修缮单位予以登记，核发登记书。
　　
第十八条维修责任人因住房共用部位、共用设施设备维修发生纠纷的，可协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以提请有关部门调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　
第十九条本细则由市房管部门责任解释。
　　
第二十条本细则自2002年10月1日起施行。

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