小产权房能否用“一刀切”来解决?
导读:
一直处在暧昧中的“小产权房”,终于遭到国务院的明令叫停。
国务院办公厅1月8日下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(以下简称《通知》),通知强调要严格控制农村集体建设用地规模,严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。通知明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
一直处在暧昧中的“小产权房”,终于遭到国务院的明令叫停。
“预防”转为“下药”
“之前只说购买小产权房有风险,禁止购买,只是打了‘预防针’。由于没有具体的执行意见和政策,还是有很多人受低价的诱惑继续购买”。武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。
近日,家住武昌的张先生经人介绍得知,武昌火车站附近有较便宜的房子,此地交通方便,购物,吃饭、休闲等周边配套也十分得方便。介绍人明确地告诉张先生,房子是村民自己盖的,但价格十分便宜。“二千元一平方米,比周围的房价低四五千呢!”张先生十分动心。“对于我一个月薪3000多元的普通职员来说,市面上的商品房我根本承受不起。”其实,不止张先生一人有如此的想法,很多动心于“小产权房”的购房者,都是受经济能力的限制,萌生购买“小产权房”的想法。
其实,早在此前,在集体土地上开发并向社会出售住房的问题(即“小产权房”)就引起社会关注,为此去年6月建设部曾发布风险提示,表示由于小产权房不能办理房产证等合法手续,城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。
“明确的措施出来,就由‘预防’转为‘下药’。《通知》再次重申严格禁止和严肃查处‘以租代征’转用农用地的违法违规行为,要求相关职能部门合力执法,还分别从项目审批、水电气供应、产权办理、金融放贷等方面提出了六个‘不得’,从源头上把非法占有农用地的项目卡死了。”武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。
刹风乱占滥用农用地
据中南财经政法大学新华金融保险学院副院长张东教授介绍,此次国家重申城镇居民不得买“小产权房”比起以往相关规定而言更细化、明确,以前只是说农村集体用地不可进行转让,而这次规定中明确表示:任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发,严禁通过“村改居”等方式,非法将农民集体所有土地转为国有土地,严禁将农民集体所有建设用地使用权流转,用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
张东教授说:“小产权房现在某些地方有扩大的趋势,现在还有一种观点:城市房价涨幅太快、供需结构不好,于是就有不少居民在不知情的情况下购买小产权房。加上一些开发商、集体、土地部门参与将小产权房转为国有合法产权房,国家当然就要进行宏观调控,给出旗帜鲜明的表示:重申不能购买、调配农村和城镇土地的不同用途。”通知明确,政府要严格执行土地用途管制制度,严格规范使用农民集体所有土地进行建设。
耕地如同农民的“生命线”,如果农村集体经济组织将耕地变成宅基地,然后在宅基地上建房,继而向外出售,从眼前看确实获利多多,让农民们喜不自禁,但如果这种做法被明确允许,城里人蜂拥去农村购房,那么在眼前经济利益的驱使下,农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地,建更多“小产权房”供城里人享用,其后果可能是:若干年之后,一些城市郊区的农民将无田可种,他们将失去赖以生存的“生命线”。
“小产权房占用农田,对农村土地规划造成不好的影响,同时也搅乱了城镇的住房市场,这些危害是不可否认的,”张教授说道。
“以牺牲农民的长远利益为代价,无异于饮鸩止渴。”一位房产人士表示。
“小产权房”明令叫停
一位居民在南湖附近购买了套小产权房,但由于房产证一直办不下来,于是他想把房子出售掉,但因为证件不齐也不好卖出去,长时间处于多方面的纠纷中。小产权房的风险显而易见。武汉市房地产交易管理中心人士表示,除了不能办齐两证、正常交易外,如果遇上国家征地或是拆迁,购房人利益也将很难保证。
“意见的出台可以有效地遏制小产权房的建设和交易,同时对于城镇土地的整体规划和合理流转起到很好引导作用,”王涛认为。
国家土地副总督察甘藏春在回答记者提问时表示,根据我国现行的土地管理法,建设使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外包括“小产权房”,都是现行法律不允许的。
为了从源头上防止“小产权房”问题,通知规定,严禁通过“村改居”等方式,非法将农民集体所有土地转为国有土地,用于商品住宅开发。这意味着,今后开发商和村委会“合作”占用农村土地,开发卖给城镇居民的商品房,也属违规之列,必须禁止。
据湖北省国土资源厅人士介绍,按通知规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准。今后,村民卖房牟利的行为将大大减少。
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