关于征求《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准(征求意见稿)》意见的通告

　　为规范我市住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家、省、市有关物业管理服务收费的管理规定，我局会同市国土房产局起草了《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准 (征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。欢迎社会各界在8月20日前踊跃提出意见，并通过以下方式向我局反馈：传真：83070247；电子邮箱：price@szaic.gov.cn

深圳市物价局
二○○七年八月九日

深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）

　　为规范我市住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家、省有关物业管理服务收费的管理规定及《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于发布<深圳市物业管理服务收费管理规定>的通知》（深价联字[2006]18号），我们制定了《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》（以下简称“《指导标准》”），现予发布，并就有关问题通知如下：

　　一、我市住宅物业（不含别墅）前期物业管理服务收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据《指导标准》。

　　别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业管理服务收费实行市场调节价。业主和物业管理企业协商制定收费标准时可参照《指导标准》。

　　二、住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理、共用部位、共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化以及公共秩序维护等五项，等级从高到低，最高为一级、最低为五级。具体见《指导标准》。

　　三、住宅物业服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的一个等级组合确定。物业管理服务收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。

　　在选择服务项目等级时，综合管理项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目等级，也不得高于所选的公共秩序维护项目等级。

　　本指导标准中各项目的收费标准，由各项目管理成本、税金和物业管理企业的酬金或利润构成。计价单位为每月每平方米建筑面积。

　　四、前期物业管理提供了本指导标准中最高服务等级未涵盖的物业服务内容、服务深度，收费标准需突破本指导标准规定的最高收费标准的（高层3.9元/m2.月，多层1.3元/m2.月），物业建设单位应在确定物业管理企业前3个月，向市价格主管部门提出核定价格的申请，价格主管部门审核论证后核定该物业的收费标准，作为前期物业管理招标或协议的最高收费标准。未经市价格主管部门核定的，物业管理服务收费标准不得超出政府指导价的最高收费标准。

　　建设单位提出核定价格的申请报告，应提供以下材料：

　　（一）物业基本情况；

　　（二）物业服务内容、服务标准；

　　（三）物业管理成本测算资料；

　　（四）与物业管理服务收费定价相关的其他资料。

　　六、物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业管理服务收费标准提交物业所在地的区价格主管部门备案。

　　七、本通知自2007年月日起实施。深圳市物价局、深圳市住宅局《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》（深物价[1997]141号）同时废止。

　　本通知实施后开始物业服务并收费的，物业管理服务收费标准应按本通知规定执行。

　　本通知实施前，物业建设单位与物业管理企业已签订前期物业服务合同约定收费标准且尚未到期的，物业服务收费标准仍按原合同执行，合同到期后按本通知规定执行。

　　本通知实施时尚未成立业主委员会且未签订前期物业管理合同约定收费标准、但经价格主管部门核定收费标准的，在业主大会与物业管理企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。原收费标准低于或高于《指导标准》规定收费标准的，经业主大会同意，物业管理企业可以调整收费标准。

深圳市物价局
深圳市国土资源和房产管理局
二○○七年月日

附件：深圳市住宅物业管理服务收费指导标准

深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（高层）

项 目

收费标准

具 备 条 件

备 注

基 本 要 求

分 级 服 务 要 求

综

合

管

理

一级

1. 32

　　

　　1、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；

　　2、管理制度完善；

　　3、物业管理档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

　　4、管理人员按国家规定取得物业管理资格证书；

　　5、服务与被服务方签订物业管理合同，双方权利义务关系明确；

　　6、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；

　　7、管理处24小时有人值班。

　　1、管理人员人均管理建筑面积在6000㎡以下；

　　2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的60%以上；

　　3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质； [page]

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到98%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置；

　　7、有会所或大型的文化活动中心。

1、综合管理包含以下成本项目：管理服务人员人工费用、用于物业管理的固定资产折旧及办公费用、社区文化体育活动费用等；

2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、保安等操作层以外的所有人员。

二级

1.00

　　1、管理人员人均管理建筑面积在8000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的50%以上；

　　3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到95%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次；重要节日有专题布置；

　　7、有会所或大型的文化活动中心。

三级

0.75

　　1、管理人员人均管理建筑面积在10000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的40%以上

　　3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在3天内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见,满意率达到90%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于二次；

　　7、有与小区相适应的文化活动中心。

四级

0.58

　　1、管理人员人均管理建筑面积在12000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的30%以上；

　　3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在5天内答复；

　　5、每年至少一次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见,满意率达到85%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于一次。

五级

0.43

　　1、管理人员人均管理建筑面积在14000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的10%以上；

　　3、具有国家三级以上或三级暂定物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在7天内答复；

　　5、每年至少一次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到80%以上。 [page]

共

用

部

位

、

共

用

设

施

设

备

日

常

运

行

维

护

一级

1.15

　　1、做好共用部位和共用设备设施的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设备设施的安全正常运行；

　　2、各类设备设施配有专人管理；

　　3、建立各类设备设施的运行档案，记录齐全；

　　4、各类设备设施的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

　　5、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；

　　6、小区道路、场地保持基本平整，不积水；

　　7、窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；

　　8、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗两次，污水排放符合基本要求。

　　1、工程人员人均管理建筑面积为8000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；

　　5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过一次；

　　6、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

　　1、设备设施运行维护包含如下成本项目：设备设施维护人工费用、材料费用、公共电费；

2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有两条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、工程人员指设备设施管理、操作、维护人员。

二级

1.02

　　1、工程人员人均管理建筑面积为9000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到96%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到98%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于三次；消防泵启动每年不少于三次；

　　5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过一次；

　　6、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

三级

0.94

　　1、工程人员人均管理建筑面积为10000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到94%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到95%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到二级保养标准； [page]

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少于二次；

　　5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过二次；

　　6、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

四级

0.85

　　1、工程人员人均管理建筑面积为11000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到92%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到92%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到三级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少于二次；

　　5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过三次；

　　6、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般修理2天内处理。

五级

0.78

　　1、工程人员人均管理建筑面积为12000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到90%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到90%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到三级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于一次；消防泵启动每年不少于一次；

　　5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过三次；

　　6、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修2小时内到现场处理，一般修理3天内处理。

清

洁

卫

生

一级

0.36

　　1、各类清洁设备设施配备齐全，并有专人管理，各类管理制度完善；

　　2、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

　　3、使用环保的清洁剂；

　　4、做好白蚁及卫生虫害的防治工作。

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为5000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面、绿地干净，地面垃圾滞留不超过1小时；

　　3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于二次，电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次，其余月份每月不少于二次；

　　5、外墙清洁每二年不少于一次。

　　1、清洁卫生服务成本项目包括：清洁卫生人员人工费用、垃圾清运费、除四害消杀费等；

　　2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

　　3、清洁卫生人员指清洁卫生管理人员、清洁工。

二级

0.31

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为6000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面、绿地干净，地面垃圾滞留不超过2小时；

　　3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次，电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于三次，其余月份每月不少于二次；

　　5、外墙清洁每二年不少于一次。

三级

0.26

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为7000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，目视地面、绿地清洁无杂物；

　　3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每季度不少于三次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次，其余月份每月不少于一次；

　　5、外墙清洁每三年不少于一次。

四级

0.22[page]

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为8000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，保持地面、绿地清洁；

　　3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每季度不少于二次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次，其余月份每月不少于一次；

　　5、外墙清洁每四年不少于一次。

五级

0.17

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为10000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；

　　3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次，目视无污迹；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于一次，冬天每月不少于一次。

园

林

绿

化

一级

0.25

　　1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补种；

　　3、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

　　4、做好病虫害防治工作。

　　1、小区绿化率在35%以上；

　　2、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，基本无杂草；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植被生长茂盛，无枯枝、缺枝；

　　4、一年有三次以上花卉、景点布置。

　　1、园林绿化成本主包括如下项目：园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费；

　　2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

二级

0.22

　　1、小区绿化率在30%以上；

　　2、草坪常年保持平整，清除杂草每年七遍以上，基本无杂草；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝；

　　4、一年有二次以上花卉、景点布置。

三级

0.20

　　1、小区绿化率在25%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪五遍以上，控制杂草滋生，杂草面积不大于2％；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪二次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木基本开花，各种植被无明显枯枝、缺枝；

　　4、一年有一次以上花卉、景点布置。

四级

0.18

　　1、小区绿化率在20%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪四遍以上，控制杂草滋生，杂草面积不大于5％；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年实施修剪二次以上。

五级

0.16

　　1、小区绿化率在15%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪三遍以上，控制杂草滋生；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年实施修剪一次以上。

公

共

秩

序

维

护

一级

0.82

　　1、配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善；

　　2、保安人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装； [page]

　　3、有火警、水警、警情等应急预案；

　　4、对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为3000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于240课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主或非业主使用人或住户，熟悉率达到90%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占60%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到60%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。

　　1、公共秩序维护成本包含如下项目：公共秩序维护人员人工费用、安防设备设施购置费用及维护费用等；

　　2、分级服务要求有一至二条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

　　3、保安人员指保安主管、保安员。

二级

0.65

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为3500㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于200课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到85%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占40%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到40%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有人员巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。

三级

0.54

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为4000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于180课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到80%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占20%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到20%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸，停车标识清晰明确；停车场24小时有专人管理。

四级

0.44

　　1、小区有监控设备；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为4500㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于160课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔二小时到指定区域巡逻一次；

　　6、对居住满一年的业主或非业主使用人或住户，熟悉率达到75%以上；

　　7、停车场有专人管理。

五级

0.36

　　1、小区有监控设备；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为5000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于100课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔三小时到指定区域巡逻一次；

　　6、对居住满一年的业主或非业主使用人或住户，熟悉率达到70%以上；

[page]

　　7、停车场有专人管理。

深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（多层）

项 目

收费标准

具 备 条 件

备 注

基 本 要 求

分 级 服 务 要 求

综

合

管

理

一级

0.49

　　1、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；

　　2、管理制度完善；

　　3、物业管理档案资料齐全，分类科学，管理完善，易于检索；

　　4、管理人员按国家规定取得物业管理资格证书；

　　5、服务与被服务方签订物业管理合同，双方权利义务关系明确；

　　6、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；

　　7、管理处24小时有人值班。

　　1、管理人员人均管理建筑面积在8000㎡以下；

　　2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的60%以上；

　　3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到98%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置；

　　7、有会所或大型的文化活动中心。

1、综合管理包含以下成本项目：管理服务人员人工费用、用于物业管理固定资产折旧及办公费用、社区文化体育活动费用等；

2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、保安等操作层以外的所有人员，包括管理处正副主任、财务人员、客户服务人员等。

二级

0.39

　　1、管理人员人均管理建筑面积在10000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的50%以上；

　　3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到95%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次；重要节日有专题布置；

　　7、有会所或大型的文化活动中心。

三级

0.26

　　1、管理人员人均管理建筑面积在12000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的40%以上

　　3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在3天内答复；

　　5、每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到90%以上； [page]

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于二次；

　　7、有与小区相适应的文化活动中心。

四级

0.22

　　1、管理人员人均管理建筑面积在14000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的30%以上；

　　3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在5天内答复；

　　5、每年至少一次以书面.电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到85%以上；

　　6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于一次。

五级

0.18

　　1、管理人员人均管理建筑面积在16000㎡以下；

　　2、管理人员具有大专以上学历的占总人数的10%以上；

　　3、具有国家三级以上或三级暂定物业管理资质；

　　4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在7天内答复；

　　5、每年至少一次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到80%以上。

共

用

部

位

、

共

用

设

施

设

备

日

常

运

行

维

护

一级

0.16

　　1、做好共用部位和共用设备设施的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设备设施的安全正常运行；

　　2、各类设备设施配有专人管理；

　　3、建立各类设备设施的运行档案，记录齐全；

　　4、各类设备设施的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

　　5、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；

　　6、小区道路、场地保持基本平整，不积水；

　　7、窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；

　　8、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗两次，污水排放符合基本要求。

　　1、工程人员人均管理建筑面积为12000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；

　　5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

　　1、设备设施运行维护包含如下成本项目：设备设施维护人工费用、材料费用、公共电费；

　　2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

　　3、工程人员指设备设施管理、操作、维护人员。

二级

0.15

　　1、工程人员人均管理建筑面积为14000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到96%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到98%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于三次；消防泵启动每年不少于三次；

　　5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

三级

0.14[page]

　　1、工程人员人均管理建筑面积为16000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到94%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到95%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到二级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少于二次；

　　5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

四级

0.13

　　1、工程人员人均管理建筑面积为18000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到92%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到92%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到三级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少于二次；

　　5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般修理2天内处理。

五级

0.12

　　1、工程人员人均管理建筑面积为20000㎡以下；

　　2、各类设备设施的完好率达到90%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到90%以上；

　　3、各类设备设施依据相应的国家规范达到三级保养标准；

　　4、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于一次；消防泵启动每年不少于一次；

　　5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修2小时内到现场处理，一般修理3天内处理。

清

洁

卫

生

一级

0.18

　　1、各类清洁设备设施配备齐全，并有专人管理，管理制度完善；

　　2、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

　　3、使用环保的清洁剂；

　　4、做好白蚁及卫生虫害的防治工作。

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为6000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面干净、地面垃圾滞留不超过1小时；

　　3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次，冬天每月不少于二次；

　　5、外墙清洁每二年不少于一次。

　　1、清洁卫生服务成本项目包括：清洁卫生人员人工费用、垃圾清运费、除四害消杀费等；

2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、清洁卫生人员指清洁卫生管理人员、清洁工。

二级

0.16

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为7000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面干净、地面垃圾滞留不超过2小时；

　　3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于三次，其余月份每月不少于二次；

　　5、外墙清洁每二年不少于一次。

三级

0.13

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为8000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，目视地面、绿地清洁无杂物；

　　3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每季度不少于二次； [page]

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次，其余月份每月不少于一次；

　　5、外墙清洁每三年不少于一次。

四级

0.10

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为10000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，保持地面、绿地清洁；

　　3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每季度不少于一次；

　　4、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次，其余月份每月不少于一次；

　　5、外墙清洁每四年不少于一次。

五级

0.08

　　1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为12000㎡以下；

　　2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；

　　3、5-10月的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于一次，其余月份每月不少于一次。

园

林

绿

化

一级

0.08

　　1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补种；

　　3、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

　　4、做好病虫害防治工作。

　　1、小区绿化率在40%以上；

　　2、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，基本无杂草；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植被生长茂盛，无枯枝、缺枝；

　　4、一年有三次以上花卉、景点布置。

　　1、园林绿化成本主包括如下项目：园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费；

2、若分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

二级

0.07

　　1、小区绿化率在35%以上；

　　2、草坪常年保持平整，清除杂草每年七遍以上，基本无杂草；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝；

　　4、一年有二次以上花卉、景点布置。

三级

0.06

　　1、小区绿化率在30%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪五遍以上，控制杂草滋生，杂草面积不大于2％；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪二次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木基本开花，各种植被无明显枯枝、缺枝；

　　4、一年有一次以上花卉、景点布置。

四级

0.05

　　1、小区绿化率在25%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪四遍以上，控制杂草滋生，杂草面积不大于5％；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪二次以上。

五级

0.04

　　1、小区绿化率在20%以上；

　　2、草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪三遍以上，控制杂草滋生；

　　3、乔、灌木、攀缘植物每年实施修剪一次以上。

公

共

秩

序

维

护

一级

0.39[page]

　　1、配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善；

　　2、保安人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

　　3、有火警、水警、警情等应急预案；

　　4、对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为4000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于240课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主、非业主使用人，熟悉率达到90%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占60%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上达到60%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。

　　1、公共秩序维护成本包含如下项目：公共秩序维护人员人工费用、安防设备设施购置费用；

2、若分级服务要求有一至二条达不到标准的，收费标准可按适当比例下调；若分级服务要求有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、保安人员指保安主管、保安员。

二级

0.33

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为4500㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于200课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到85%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占40%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上达到40%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有人员巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理；

三级

0.26

　　1、小区设有专门的监控中心；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为5000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于180课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；

　　6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

　　7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到80%以上；

　　8、在本小区工作六个月以上的保安员占20%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上达到20%以上；

　　9、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸，停车标识清晰明确；停车场24小时有专人管理。

四级

0.22

　　1、小区有监控设备；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为5500㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于160课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔二小时到指定区域巡逻一次；

　　6、对居住满一年的业主或非业主使用人或住户，熟悉率达到75%以上；

　　7、停车场有专人管理。

五级

0.18

[page]

　　1、小区有监控设备；

　　2、保安人员人均管理建筑面积为6000㎡以下；

　　3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次；

　　4、对保安人员的培训及实操全年不少于100课时；

　　5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔三小时到指定区域巡逻一次；

　　6、对居住满一年的业主或非业主使用人或住户，熟悉率达到70%以上；

　　7、停车场有专人管理。

　　备注：多层住宅收费指导标准中不含电梯运行维护费，多层带电梯住宅的收费标准可在多层标准基础上加收0.4－0.7元/平方米·月的电梯运行维护费。

对《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》的说明

　　为规范我市住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家、省、市有关物业管理服务收费的管理规定，我局会同市国土房产局共同起草了《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》，现做如下说明。

　　一、制定发布住宅物业管理服务收费指导标准的必要性

　　1、制定发布住宅物业管理服务收费指导标准，是贯彻国家、省、市物业服务收费管理法规和政策的需要。2003年，国务院颁布《物业管理条例》，规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主与物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定”。2003年11月，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》出台，规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”，2004年1月，省物价局、省建设厅下发《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》，规定我省住宅物业（不含别墅）实行政府指导价，其他物业实行市场调节价，2006年12月，省物价局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）进一步明确住宅物业的前期物业管理服务收费实行政府指导价，成立了业主委员会的住宅物业、别墅及住宅以外的其他类型物业实行市场调节价。制定发布我市住宅物业前期物业管理服务收费的政府指导价标准，是贯彻国家和省的政策、依法行政的需要。

　　2、重新制定发布住宅物业管理服务收费指导标准，是物业管理市场发展的需要。我市现行的住宅物业管理服务收费指导标准是1997年制定发布的，十年来，物业管理行业的发展发生了很大变化，有必要对现行标准进行调整。一是随着物业管理收费的市场化改革导向、业主与物业管理企业协商定价机制的确立，对现行政府指导价的形式有必要调整；二是现行收费指导标准，存在结构性矛盾，主要体现在现行收费指导标准中高层住宅指导标准偏高、多层住宅指导标准偏低，有必要根据物业管理实际情况进行调整。

　　二、制定政策依据的法律文件

　　1、国务院《物业管理条例》；

　　2、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》；

　　3、省物价局、省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》（粤价[2004]22号）；

　　4、省物价局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）；

　　5、《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发〈深圳市物业管理服务收费管理规定〉的通知》（深价联字[2006]18号）。

　　三、政策制定过程及征求意见的主要情况

　　2004年国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和2005年省物价局、省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》颁布之后，我局会同市国土房产局于2004年开始着手对我市物业管理服务收费政策进行调整。根据国家和省的政策，以及我局会同市国土房产局开展的物业管理成本调查工作，2004年我们共同起草了《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知（听证稿）》，并于2004年5月公开召开了价格听证会。但由于听证会上听证代表对收费指导标准的意见分歧较大，会后政策没有出台。根据各方面意见，我们调整了工作思路，着手开展两方面的工作，一是制定《深圳市物业管理服务收费管理办法》；二是重新开展成本调查，在此基础上制定发布住宅物业的收费指导标准。《深圳市物业管理服务收费管理办法》的制定由我局和市国土房产局共同负责，在反复征求意见的基础上，我们根据国家和省的规定，结合深圳物业管理的实际情况，于2006年8月制定发布了《深圳市物业管理服务收费管理规定》，并于2006年9月1日起开始执行，政策的发布对规范我市物业管理服务收费行为起到了良好的效果，物业管理收费投诉尤其是对装修期间乱收费的投诉明显减少。住宅物业管理服务收费指导标准的制定由市物业管理协会在委托专业调查机构开展成本调查的基础上提出方案，我局会同市国土房产局在征求意见的基础上制定发布。2006年，市物业管理协会在委托中介机构开展成本调查的基础上，着手开始指导标准方案的制定工作，2006年底，物业管理协会提出了初步方案，在我局和市国土房产局指导下，物业管理协会召开了大量的座谈会，征求业主、物业管理企业对初步方案的意见，对方案进行反复修改，于今年6月将方案提交我局和国土局审议。7月5日，我局与国土局共同组织召开了收费指导标准的论证会，邀请上次听证会的听证代表，同时增加了部分业主和物业管理企业代表参加。论证会后，我们根据论证会上代表们提出的意见，对物业管理协会提出的方案进行了修改，形成征求意见稿。

　　四、文件主要内容的说明

　　1、我们制定的住宅物业管理服务收费指导标准，主要在两方面发挥作用：一是作为前期物业管理服务收费的政府指导价标准；二是作为已成立了业主委员会的住宅物业在业主与物业管理企业协商定价的参考。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》，我市住宅物业实行政府指导价，但省局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）进一步放开的物业服务收费管理，规定成立了业主委员会的住宅物业也实行市场调节价，因此，我们根据省局文件规定对住宅物业的价格管理形式相应作出调整，规定住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价，其收费标准应按照收费指导标准制定；而对成立了业主委员会的住宅物业，其收费标准可参照收费指导标准制定，但经业主大会同意，其收费标准可高于或低于指导标准。 [page]

　　2、对收费指导标准的形式作出重大调整，由现行的“综合式”的指导标准改为“菜单式”的指导标准。我们现行的收费指导标准是区分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个物业管理类型分成四个收费等级，每个收费等级有收费指导标准和对应的服务内容。每个收费等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物业管理服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格，具体指导标准为多层住宅：一级1元/m2.月、二级0.8元/m2.月、三级0.65元/m2.月、四级0.5元/m2.月；高层住宅：一级4.5元/m2.月、二级3.8元/m2.月、三级3.2元/m2.月、四级2.6元/m2.月。我们拟出台的方案将指导标准的形式由“综合式”改为了“菜单式”，所谓“菜单式”，是根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共同部位、共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、共同秩序维护五个项目，每个服务项目，每个服务项目划分为五个收费等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务内容，这样，业主与物业管理企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。具体情况见方案。

　　对住宅物业的收费指导标准形式作出调整，主要基于以下考虑：

　　菜单式指导标准突出收费指导标准的“指导性”，顺应推进物业管理服务收费市场化的指导思想。国家、省的物业服务收费政策的指导思想是由业主和物业管理企业协商制定价格，逐步形成市场化的价格形成机制，但在物业管理实践中，由于业主与物业管理企业在物业管理成本等方面存在严重的信息不对称性，政府制定不具约束性的指导标准，可有效指导业主与物业管理企业制定合理的价格。同时，按照省的规定，前期物业管理收费实行政府指导价， “菜单式”的指导标准可以兼顾两方面需要发挥作用。一方面，对成立了业主委员会的物业，菜单式指导标准可以针对具体物业管理的实际情况，组合出至少3125种收费标准（55），而综合式的收费指导标准仅有5种收费标准，指导标准的指导性大大提高；另一方面，五个项目的最高收费标准加总后的收费标准可以作为前期物业管理收费的最高收费标准，具有政府指导价的作用。

　　3、在收费指导标准的收费水平上，将根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标准作出适当调整。按照我们的初步方案，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为1.3元/m2.月和0.6元/m2.月，比现行标准分别上调30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为3.9元/m2.月和1.9元/m2.月，比现行标准分别下调13%和27%，这是与我市物业管理的实践基本适应的。

　　4、在各项目各收费等级对应的服务内容方面，我们反反复复征求了各方面意见。在服务指导设计上，我们的指导思想是：服务内容指标要与收费标准大体挂钩，反映各级别的成本差异，同时要反映服务过程的差异和服务效果的差异。因此我们设计了一些反映成本差异的核心指标，如人均管理面积、绿化率等，同时，各项目各等级的服务指导既有服务过程的指标，也有服务效果的指标。业主与物业管理企业在协商定价时，基本可以依据我们的指导标准找到其相应的收费标准。