国外不动产物权登记效力是怎么规定
导读：
国外是怎么规定不动产物权登记效力？不动产登记制度下，国外有三种不同的立法模式，一是登记要件说，二是登记对抗说，三是托伦斯登记制度。具体内容，法律快车小编为您一一介绍。
对于不动产登记制度，国外主要有三种不同的立法模式。
一是登记要件说。
此种主张认为，不动产物权的变动，必须进行登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。德国民法采纳物权的登记要件主义。其主要特点有：
（1）登记为不动产物权变动的生效要件。即不动产物权的取得、丧失及变更，除当事人意思表示一致外，非经登记，不生效力。
（2）登记采实质审查主义。即登记机关在登记时有审查土地物权变动实质关系（如不动产物权变动之原因与事实是否相符，有无暇疵等）的权限。
（3）登记有公信力。即已登记的不动产物权，具有确定的效力。登记簿上所载权利事项，纵在实体法上因登记原因的不成立，或有无效或可得撤销的原因，也不得以其对抗第三人。
（4）登记簿的编成采物之编成主义。即登记簿之编成，以不动产登记之先后而编成。
（5）登记不动产静的状态。即登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。
二是登记对抗说。
此种观点认为当事人一旦形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。
法国和日本法主要采取登记对抗说，意大利、比利时和西班牙民法也采此说。因其认为物权变动仅依当事人的意思表示即可成立，无须完成公示，并以意思表示完成的时间为变动标准，因此也称为意思主义。这种登记制度具有以下特色：
（1）登记是不动产物权的对抗要件。即不动产物权的取得、丧失及变更因当事人意思表示一致即生效力。登记仅为对抗第三人的要件，而非生效要件。
（2）登记采形式审查主义。即登记机关对于登记的申请，只进行形式上的审查，而对契据所载事项在实质上是否真实，有无暇疵，则不过问。
（3）登记无公信力。即已登记的不动产物权无确定的效力，实体法上若有无效或撤销的原因，得予推翻。
（4）登记簿的编成，采人的编成主义。即登记簿的编成以不动产权利人登记的先后为标准。
（5）登记不动产的动的状态。即不仅登记不动产物权的现在状态，而且也登记物权的变动事项。
[page]
三是托伦斯登记制度。
它因澳大利亚托伦斯于1858年提出议案并获通过而得名。后为英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国等大多数英语国家和地区采用。我国香港也采这一制度。其基本特点有：
（1）采任意登记制，不强制一切土地必须申请所有权及他项权利登记，但一经登记，其后发生的不动产物权变更或设定，非经登记不生效力。
（2）交付产权证书。即在不动产初次登记时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，记入登记簿，并发给土地所有权人产权证书（地券）。让与不动产时，当事人之间作成让与证书，连同地券一起交给登记机关，经审查后，在登记簿上记载权利的转移，让与证书存于登记局，对于受让人交付新的权利证书（地券），或在原地券上记载权利的转移，从而使第三人能从该地券中明确不动产的权利状态。
（3）登记机关对登记申请采取实质性的审查方式。
（4）设置保险基金，因登记具有不可推翻的效力，故登记若有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，从保险基金中支付赔偿费用。
上述三种不动产登记制度孰优孰劣，我们不能一概而论，因为物权法是具有强烈民族性的法律，它的制度设计与该国或地区的具体情况息息相关。就法律传统而言，同属于大陆法系的登记要件主义和登记对抗主义更易为我国立法所接受。
通过上文论述可以看出，德国法与法国法在不动产登记制度上采取了截然相反的态度，我们应如何取舍呢？登记要件主义认为，物权的本质是对世权，具有排他性，所以物权变动必须具有公示方法，同时该公示还应具有公信力，以保障信赖公示的善意第三人的权益。
在登记对抗主义下，登记仅具对抗第三人的效力，实际上，这种立法是自相矛盾的，根据债权合意即发生物权变动的效力，但是该“生效”物权若未登记却又不能对抗第三人，既然不动产物权不以登记为生效要件，第三人又何以能以“欠缺公示”为由主张物权变动无效呢？实践证明，法国法和日本法所确立的不动产登记立法例，不仅在理论、逻辑上讲不通，而且对交易安全有极大的妨碍。
因此，我国立法不应采纳之。相反，登记生效主义由于统一了公示时间和物权变动时间，使二者同步进行，在内部关系与外部关系上保持一致，更有利交易安全，应属最佳选择。
（责任编辑：木土土）
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
拓展阅读
相关知识推荐
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
