欧典公司诉新世纪房地产公司未按约定支付工程款纠纷案
导读：
【案情摘要】
某市新世界房地产公司与欧典建筑公司签订了一份建筑工程合同。合同约定由欧典建筑公司负责承建一批商品房，建筑面积4000平方米，工程价款决算为60万元人民币。合同规定：新世界房地产公司预付工程价款的20%，并提供设计图样及各种技术指标和内部设施计划，欧典公司包工包料，按照合同约定日期交付验收技术资料；任何一方不按照合同约定履行义务的，要支付工程造价5%的违约金。合同正式签订后，双方依约履行，工程施工进展顺利。欧典建筑公司按期完成这批商品房屋建设任务。该工程验收合格后，新世界房地产公司却提出资金不足暂无法支付工程款。经欧典建筑公司再三催促，新世界房地产公司仍未支付。在迫不得已的情况下，欧典建筑公司向法院提起诉讼，要求拍卖这批商品房，以拍卖所得支付工程款。
【法律分析】
发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应予以接受，并应当按照约定的方式和期限进行工程决算，向承包人支付工程款，这是发包人的主要义务之一。发包人未按合同约定的期限支付价款的，应当承担逾期付款的违约责任。但是，如果发包人不向承包人支付价款，如何保障承包人工程价款债权的实现呢?
《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这条规定赋予了承包人优先权。
优先权又称优先受偿权，是指由法律规定的特定债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的权利。优先权作为一种担保物权，除了具有担保物权的从属性、物上代位性、不可分性等一般特征外，与其他担保物权相比，具有以下几个方面的不同点：
(1)优先权是法定担保物权，它的设定是基于法律的直接规定，而不允许当事人任意创设。
(2)优先权是无须公示的担保物权。民法上担保物权的设定，均需要以公示为生效要件，如抵押权以登记为公示，质押以交付占有为公示，否则，担保物权不成立或不能产生对抗第三人的效力。而优先权基于其权利的法定性，既无须登记，也无须以占有债务人的财产为公示要件。
(3)优先性的受偿顺序依照法律的规定进行。当同一物之上发生优先权与其他担保物权的竞合时，合项权利之间的顺序由法条件：
按照《合同法》的规定，承包人优先权的行使应当具备以下条件：
(1)承包人必须按照合同规定全部履行了自己的义务，即工程按期完工、质量合格、已经经过竣工验收。如果工程存在质量问题或未按期竣工，即承包人存在违约行为，发包人拒绝付款的，承包人不得行使优先权。
(2)承包人在发包人未按照合同约定支付工程款时，一般应当先行催告，要求发包人在合理期限内支付工程款，发包人在催告期限届满后仍不付款的，承包人可以行使优先权。
(3)优先权的实现方式有两种：一是协议方式，即承包人与发包人协议将工程折价，工程款以折价价款优先受偿；二是拍卖方式，即由承包人向人民法院申请依法将工程拍卖，承包人就该工程拍卖所得价款优先受偿。
(4)优先权的行使是有限制的，即并非所有建设工程合同的承包人都能行使优先权。因建设工程的性质不宜折价、拍卖的特殊工程及保密工程，承包人不得行使优先权，如政府办公楼、高速公路、铁路、桥梁等。
本案例中，建设工程发包人新世界房地产公司在承包人欧典建筑公司如约履行建设工程承包合同，按期保质完成商品房施工并经验收合格后仍然不支付工程款，其行为已构成违约，欧典公司在多次催讨要后可依法行使承包人优先权。后在法院的调解下，当事人双方达成协议，将竣工的商品房交付拍卖人进行拍卖，承包人就拍卖价款优先受偿。
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引用法条
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