商品房面积误差纠纷处理办法
导读：
文/崔琦，刘黎虹(长春工程学院管理学院，长春130021)
近年来因房屋面积误差问题发生的纠纷逐年递增，如何处理面积误差纠纷是开发商、购房者、房地产行政主管部门经常要面对的一个难题。为解决这一问题，虽然国家建设部出台了一些行政规章制度来规范，但这一问题并未得到有效解决。有必要对此进行深入研究，提出切实可行、操之有效的解决途径。
一、 开发商单方面强制规定面积误差处理办法
建设部针对面积误差处理办法是合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％ 以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％ ，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。但在实际操作中，处于弱势地位的购房者在购房合同中通常被要求按房屋实际面积据实结算房屋价款、多退少补。这严重侵犯了购房者的合法权益，基于诚实信用和公平原则，应按预购面积作为结算依据，房屋面积误差应当在合理范围内，开发商在没有明确告知消费者的情况下，随意变更房屋面积损害购房者的期待利益，应对当事人加以补偿。笔者认为在处理面积误差问题时应坚持谁违约谁承担责任的原则。开发商应该严格按照设计施工图施工，即使出现误差，责任也应由开发商负责，购房者不应承担任何责任。这样可避免开发商在购房条款上作文章，严重损害广大百姓的利益和权利。
二、现行行政规章制度难以解决面积误差问题
(一)多种计价方式并存使商品房面积误差处理变复杂
《商品房销售管理办法》规定商品房的销售计价方式可以采取三种方式，即按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。按套计价其特点是当事人双方易于结算房价款，缺点是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。按套内建筑面积计价，优点是内涵明确，独立性强，测量简便容易，但是按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，公摊面积不计算单价，当购房者发现开发商承诺的公摊面积“缩水”时，难以提出有力的赔偿依据。按建筑面积计价，建筑面积等于套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。目前我国大部分地区商品房按建筑面积计价的方式销售，由此带来的问题，主要是不透明。对公有面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般消费者很难对此有透彻的了解。不少商品房开发企业多算公摊面积、减少使用面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者钱财的事屡见不鲜。我国部分省市的地方法规已经规定，预售商品房按套内建筑面积计价，此种计价方式实行以来，商品房面积纠纷明显减少，说明此种计价方式效果良好。
计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，不良的开发商千方百计让消费者选择对开发商有利的计价方式和面积误差处理方法。
(二)现行《商品房预售管理办法》中面积误差中的“面积”含义不清
建设部规定中“面积误差”中的面积一般都理解为建筑面积。当买卖双方约定以套内建筑面积计价时，建筑面积的增减是非常复杂的问题。建筑面积由套内建筑面积和分摊公共建筑面积构成，二者的比例是可变的，如果开发商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益。按建设部文件规定来处理面积误差纠纷，处理结果可能是一致的，这对购房者显然不公平。购房者最需要的是套内建筑面积，而不是分摊的公共建筑面积。购房者不愿因套内建筑面积减少和分摊公共建筑面积增加而支付与合同约定相同的房价款。相关法规在此问题上规定不到位，开发商有机可乘，开发企业为追求利润，利用他们的强势地位，做出一些有损消费者利益的行为，在这种情况下最容易引起房产面积纠纷。
下面以一真实案例说明此问题。十位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了商品房买卖合同，合同对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上，十位原告房屋的实际建筑面积均比合同中约定的面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分来自共有建筑面积。在房屋的计价方式上，双方在“按(套)(整层)出售”中选择了按套出售，在“按(套内)(整层内)建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划、／方式作出选定，造成了房屋计价方式的不明。原告称，他们是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与约定面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告辩称，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积比约定的增大，被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。这样的处理结果显失公平。笔者认为，就算按套内建筑面积计价，并不代表被告可以对出现的分摊的共有建筑面积的差异完全免责，否则，被告可随意控制分摊的共有建筑面积的大小，被告也无须为此承担任何责任。这不仅使合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。按套内建筑面积计价，共有建筑面积价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，现在该部分面积发生差异，从而导致了实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收价款。[page]
三、解决面积误差应采取的措施
(一)实行按套内建筑面积单一计价方式
按套内建筑面积计价既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。
(二)按分摊公共建筑面积和套内建筑面积两种情况处理面积误差问题
套内建筑面积和分摊公共建筑面积的增减都可能导致建筑面积的增减。在预售合同中就面积误差分共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积增减处理办法。这样规定有利于解决因合同约定建筑面积与房屋实际交付面积的不一致而带来的房产纠纷问题。
(三)制定行政规章制度使分摊公共建筑面积的情况透明化
销售面积纠纷的根本症结在于分摊公共建筑面积情况不透明，购房者只知自己分摊了多少公共建筑面积，却不知是怎样分摊而来，开发商往往会在公共分摊建筑面积上做文章，房产面积纠纷因此而起。建设部已明确要求：“在房屋权属证书附图中应明确注明房屋套内建筑面积和房屋分摊共有建筑面积”。尽快制定与建设部规定相适应的文件，使购房者能够知晓所购房产的公共分摊面积的详细情况，才能从根本上解决房产纠纷问题。
(四)立法强制规定对购房者有利的面积误差处理办法
1．面积误差按共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积增减处理
(1)共用部位分摊的建筑面积增减处理办法：确定合理的误差比，在误差比以内(包括本数)转让总价格不变；误差超出误差比绝对值的，购房人不承担超出部分的总价款或者开发企业应退还相应部分的房价款。
(2)套内建筑面积增减处理办法：如没约定的处理办法，实测面积大于合同约定面积的，购房人不承担超出部分房价款；实测面积小于合同约定面积的，房地产开发企业退还多收房价款。房屋交付时，建筑面积不变，套内建筑面积增加的，购房者仍按约定总房价支付；如果套内建筑面积减少2％以内(含2％)的，按合同约定的价格减去减少部分的房款；如果套内建筑面积减少超过了2％的，买受人有权退房。
2．商品房交付时，套内建筑面积没有变化，由于公摊面积的变化引起建筑面积减少的，应按实际建筑面积据实结算；套内建筑面积没有变化，建筑面积增加的，仍按约定的价款结算，避免因为公摊面积的增加导致购房者多支付房款的行为。
3．对于建筑面积和套内建筑面积均发生变化的情况，可以对套内建筑面积的误差做出约定。
4．合同中应当明确注明分摊的共有建筑面积范围、名称。另外，在开发商交付房屋时，规定一并交付由具有资质的政府指定部门出具，具有法律效力的房屋产权面积测量报告书。
解决面积误差问题，有关行政主管部门应严格审查，加大查处力度．依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益的行为，对于一些经营者利用合同陷阱损害消费者合法权益的违法行为，应依据有关法律予以查处。
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