解谜深圳房地产中介纠纷之
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更新时间：
2019-11-10
10:21:25
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导读：
解谜深圳房地产中介纠纷之一场关于深圳房地产中介纠纷的高峰论坛，近日在华侨城威尼斯酒店隆重举行。齐聚一堂的是：十多家深圳地产中介的大腕；深圳法律界的精英，深圳房地产协会，深圳仲裁委员会和消费者委员会的高官。以及兵出六家的媒体剑客。看官们不妨先想想：这
解谜深圳房地产中介纠纷之
一场关于“深圳房地产中介纠纷”的高峰论坛，近日在华侨城威尼斯酒店隆重举行。齐聚一堂的是：十多家深圳地产中介的“大腕”；深圳法律界的“精英”，深圳房地产协会，深圳仲裁委员会和消费者委员会的“高官”。以及兵出六家的媒体“剑客”。看官们不妨先想想：这些角色一旦在“房地产中介法律纠纷”这个争议十足的战场“兵戈相见”，上演的将是一场什么样的好戏？正是在此种氛围下，记者有幸目睹和见证了整个“精彩”过程：
场内，花团锦簇，群星荟萃，演绎尖锋对话！
席中，图文并茂，各抒己见，畅谈各自妙语！
左边，针砭时弊，指点深圳，催促完善法律！
右边，慷慨陈词，疾呼呐喊，呼唤社会诚信！
针对房地产中介纠纷问题，这场论坛展示的不仅是当事人愿意解剖自我期待改良的勇气，更是当事人敢于正视问题规范自我的气度！
什么事件让论坛举办？——地产中介纠纷莫衷一是，层出不穷
说到深圳二手楼中介行业，这几年以惊人速度迅猛发展。从服务形式到服务内容再到整个管理模式全都走在全国同行的前列。而业务也由起步阶段的单一代理和评估服务转变到现在代理咨询评估合为一体的系统化服务。以至成为深圳人置业的主要渠道。但也不得不看到：品牌中介也好，小中介也罢，都或多或少存在利用信息不对称来蒙骗客户，欺上家瞒下家等不规范操作，以至深圳置业者对地产中介信任度急剧下降。以至直接给深圳地产中介扣上了“黑中介”的帽子。网上的一个问卷调查结果表明：近九成的置业者出于交易的安全性考虑愿意找中介公司买卖房屋，但是置业者认为中介操作规范，做到诚信经营的只有两成，超过四成的置业者认为中介不可信任。
自然在在这种不诚信的交易氛围和又没有其它渠道交易而唯有诉求中介的双重因素下，地产中介纠纷问题便在深圳市场上与日俱增、层出不穷。根据深圳仲裁委员会的统计数据显示，近三年来深圳房地产中介案件逐年上升，2004年是142宗，占总受理案件的8%，2005年受理案件240宗，占整个受理案件的11.4%，2006年到目前为止受理的案件高达241宗，占受理案件总数的10%。众多纠纷案本身已经够折腾地产中介行业了。但更可气更麻烦的是这些纠纷案在法院或仲裁委员会那却是难定输赢正反。同样一个案子在罗湖法院告赢了，在南山法院却告输了，这种莫衷一是的尴尬着实让中介更难受，让百姓更郁闷，让法院更无奈。可这时“中介纠纷案”不但未减少。反而以更大数量在深圳市场上“层出不穷”，怎么判？怎么办？每一个人都在寻找答案，每一个人都在寻找出路。在此种期待下，“2006年深圳房地产中介纠纷法律高峰论坛”终于应势而生。
主要问题在哪？——房地产中介佣金的收取
房地产中介纠纷其实是个非常大的话题。涉及到地产中介行业先天不足，法律认识分歧，买卖双方诚信不足等多方面的问题。但我们分析问题解决问题贵在找出主要矛盾或是问题的关键。解决了主要矛盾其他次要问题就不足挂齿了。沿着这个思路我们可推究出：房地产中介法律纠纷案的核心焦点就在房地产佣金支付以及相关的违约金赔偿金问题。而这个也正是当前房地产中介纠纷案辩论的热点所在。那么什么是房地产中介的佣金呢？
一般人认为深圳现行房地产中介公司通行的房地产买卖合同存在两种法律关系，一个是居间合同关系，一个是房地产买卖关系。但事实上除了居间合同关系和房地产买卖关系以外还存在一个法律关系。就是委托代理关系。因为房地产中介公司签订房地产买卖合同以后，不仅提供了居间服务，还提供了产权调查、按揭担保、产权过户等委托代理事项。所以签订房地产买卖合同以后，房地产中介公司与委托人就形成了居间合同关系和委托代理关系，并依据这样的合同可以向委托人收取居间报酬和委托代理费。这两项费用构成了完整的房地产中介佣金。
问题答案
法律界——对居间合同的认识分歧导致判决不一
对于房地产中介的佣金问题，深圳现在通行的做法就是根据买卖双方、房地产中介公司签订由房地产中介公司提供的格式化房地产买卖合同来收取佣金。那么问题是签订这样单方面由房地产中介制定的买卖合同是否就说明它一定有效呢？房地产中介公司能否依据这个合同收取佣金或其它呢？这是一个争议问题。也正是由于这个问题上的巨大认识分歧才导致了如今判决的相反结果。深圳法院系统很多法官认为房地产买卖双方签订由中介公司的房地产买卖合同只是一个预约合同，只有买卖双方签订了由国土房产部门提供的房地产现售合同，才认为房地产买卖合同正式成立。而由房地产中介单方拟订的合同很少考虑置业者的利益保障而最终只能是霸王条款的堆积。但深圳仲裁委许多代表对这个问题却看法不同。他们认为房地产中介与买方卖方签定的合同满足“不违法，不违反各方真实意图各方并且都具备行为能力的自然人或法人”三个合同法成立的三要件。那么按《合同法》应为有效合同。可以收取佣金。另外，随之相关的违约金或赔偿金和佣金等额问题是变相收取佣金而无效的说法也是不妥的。因为合同在法律上是有效且生效以后出现违约后自然要负起违约责任，这样也可以更好约束合同各方履行各自责任义务。这一点虽然居间合同条款上虽然没有规定违反居间合同可以收取违约金，但合同法总则上却有原则性指导——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。总则是所有分则的纲领性要义，具有充分指导意义。因此我们可以推测合法有效的居间合同的违约也必须让违约方负起违约责任。至于为什么和佣金等额就不是什么大问题了。因为你如果有异议可以向仲裁委员会或是法院提出调整申请。数量是可以最终经过双方协商改变的。简而言之，这不是违约金收不收的问题，而应是收多收少问题。于是，当前法律纠纷案判决不一的根本原因正是由于对居间合同的认识分歧上产生的。
房地产中介——做的太多期待诚信服务制度保障杜绝今后纠纷
深圳房地产中介跟美国、香港不一样，在国外中介仅仅是承担中间人一种服务角色，并不肩负资金转移、法律合同签署、产权过户等等义务。但是在深圳房地产中介，它承担了从交易贷款的申请办理、中间款的交付、产权手续交付，然后协助双方签定合同，它的角色已经从单纯的中介变成了在整个房地产交易链当中承担一个很重要的角色，也承担整个过程责任人的角色。而实际上，他仅仅是中介服务。收费和它承担的责任并不对等。另外从他的能力和实际也是不对等的，深圳房地产中介从业人员水平能力还承担不了房地产交易全程的受托人、责任人等。从这一点上看，深圳地产与香港及国外城市比较，深圳地产中介做的太多，而正是由于太多也导致他们做了单纯居间合同要求以外的许多工作。而让买方卖方认为没有促成最终的国土局的房地产交易合同就不交佣金的习惯性思维。这种买卖双方的习惯性思维与居间人的房地产中介的居间认定收取佣金的“法律思维”的碰撞就自然的产生了纠纷的连连产生。而此方是纠纷产生的根本性原因所在。
不诚信是地产中介纠纷产生的直接原因。但是记者在会场上明明确确感受到地产中介老总对诚信经营的一种近乎苛刻的要求。对于员工他们倡导用《专业精神》等文化理念来要求自己，敬重，热爱你的职业，他们甚至以“我向上帝发誓，对自己负责，对职位负责”来要求自己的诚信。也有的针对当前社会诚信大环境都不太好的实际形势提出“工作没做好，不怪天，不怪地，只怪你自己”的工作态度来要求自己。他们努力让自己的员工更加诚信。让自己的企业带上品牌的光环。另一方面在地产中介行业建立持牌独立经纪人制度，个人诚信信用档案等等新的约束制度。经过管理理念的贯彻和行业规范的约束制度的双重作用下相信地产中介的纠纷将越来越少。
消费者委员会——中介要诚信你我都需诚信全民诚信让中介纠纷减少
房地产中介纠纷的产生原因绝不能全归结到中介身上。即使黑中介存在，但也必须认识到那毕竟是少数，不能一叶障目。其实据有关数据显示深圳近期七成的房地产中介纠纷案原因主要来自买方或卖方。由于房地产价格变动（近期主要是价格上涨因素）的原因，导致一方（买方或者卖方）拒绝履行三方所签订的房地产转让合约而跳单或毁单。买家卖家不诚信已经表现得非常突出。因此我们在呼吁房地产中介规范化，诚信化的同时。我们也呼吁整个社会诚信。毕竟诚信不是少数人的事。
媒体——客观公正监督为本肩负历史使命
媒体是一个特殊的群体。单就房地产中介的媒介人而言，他见证了深圳地产中介的起伏变化，他更目睹了深圳地产中介的酸辣苦甜，以至成败得失，光明或是黑暗。百姓需要媒体的笔了解真相事实，企业需要媒体的笔宣传广告。行业需要媒体的笔去记录历史。如何继续保持和坚定自己的媒介立场，监督中介，“惩善罚恶”与“表扬批评”共行，而最终促进深圳地产中介纠纷不再，走向更加健康更加和谐的良性发展道路——成为深圳地产媒介人的历史使命！ |
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