住建部叫停小产权房严查违法销售

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住建部叫停小产权房严查违法销售

法律快车官方整理更新时间： 2020-05-28 13:41:48 人浏览

导读：

核心内容：针对市场传言小产权房将转正，为防止各地小产权房建设与销售抬头，国土资源部、住房城乡建设部于11月22日和24日，三天内两次叫停在售小产权房，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立...

　　核心内容：针对市场传言“小产权房将转正”，为防止各地小产权房建设与销售抬头，国土资源部、住房城乡建设部于11月22日和24日，三天内两次叫停在售小产权房，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

　　记者在广州一些城中村走访发现，近期多处小产权房销售火爆，甚至有村民称一天内被同一买家买走5套房。对此，广州市国土房管局一位负责人向记者表示，广州将严格执行国家关于查处小产权房的要求，希望市民不要抱侥幸心理买小产权房，目前也不存在小产权房会转正一说。

　　带小区小产权房卖到1万多元/平方米

　　记者近日在网上搜索“广州小产权房”，分别发现了上百条小产权房放盘信息，甚至有人整栋出售小产权房，叫价高达1300万元。从小产权房的位置信息来看，多位于同和、钟落潭、沙太路、黄石路、嘉禾望岗以及东圃一带，价格从2000多元/平方米到6000元/平方米不等。

　　记者以希望购买小产权房为由，电话联系上了在网上贴出卖房信息的房产经纪人李先生。当记者表示想买小产权房，但担心小产权房没有房产证，不知道以后会不会有房产证时，李先生说：“目前广州同和已经有云苑新村和云涛花园两个小产权房小区拿到了房产证，还有两个小区丽庭居和富豪花园正在申请中。”李先生还问记者：“你没看央视都播了，小产权房就要可以上市了！”

　　中介李先生告诉记者，与商品房项目无异的小产权房小区因为环境比较好，申请房产证比较可行，现在房价涨幅比较大。“华乐小区、制药厂的福利房，小区环境比较好，就在京溪南方医院地铁站附近，带电梯，尽管还没有产权证，现在每平方米也要去到一万多元。”

　　“以前因为问(小产权房)的人少，我们公司原本都不接这种房源的，但现在问的人特别多，所以才做这些业务。”在白云区上步村，一位房产中介告诉记者，事实上，近期小产权房很火，倒不是市场上的小产权房多了，而是想买的人多。

　　位置较偏的小产权房价格也跟着涨[page]
　　一些在网上贴出卖房信息的房地产中介告诉记者，近日由于想买小产权房的买家太多，广州的小产权房价格开始扶摇直上。其中，位于广州大道北黄庄的小产权房，价格已从今年初的平均三四千元涨到现在平均六千元。白云区握山村的小产权房一个月内就从3500元/平方米左右涨到4000元/平方米左右。就连一些位置较偏、距离地铁站较远的小产权房，价格也跟着上涨了。

　　记者发现，从网上的小产权房放盘价格来看，在地铁三号线梅花园站、京溪南方医院站、同和站附近的小产权房小区，均价在7000元/平方米左右，而独栋单套出售的小产权房根据楼房密度、采光条件的不同涨幅也不同，采光差的也要3000-4000元/平方米。

　　对于购买小产权房的市民来说，价格低廉无疑是最大的诱惑。以中介介绍的一套位于同和地铁站附近的蟹山村一套78平方米小产权房为例，其单价仅3800多元，而周边商品房已经卖到了26000元/平方米以上。不过，这里的小产权房价格也在涨。据中介潘小姐说，蟹山村有的小产权房与去年相比，房价几乎涨了一倍。她指着不远处一栋楼说：“那边靠近马路的一栋楼，现在卖7000块一平方米了。”在位于白云区的上步村，中介带记者看了套小产权房，房子是2室1厅，面积为80平方米，总价45万，现在房屋还有租客租住。中介告诉记者，这套房子每个月的租金为1700元，跟周边普通商品房没有什么差别。

　　记者观察到，上步村周围有不少类似的小产权房，楼距较宽敞，商业设施齐全。“目前周边相同楼龄、有产权的二手楼要13000元/平方米左右，小产权房的单价只有这些房子的三成左右，也就是相当于一套商品房首付的价格就可以全款买小产权房了，现在买小产权房的人都是冲着价格便宜来的。”

　　暗访实录

　　房主：转手极易每月可租2000元

　　11月27日，记者打电话与58同城网上的小产权房经纪人潘小姐约好时间，到白云区同和蟹山村看房。得知记者想买2室1厅的房子，潘小姐带着记者到达一独栋七层楼房，楼房业主王先生亦在场。记者现场观察发现，该栋楼房与周围楼栋的楼距不足一米，是典型的“握手楼”，而房屋内也相当破旧，显然已有人居住过多年。[page]
　　潘小姐带着记者参观了位于五楼的两套房子，分别是78平方米和63平方米，价格为30万元和27万元。潘小姐向记者极力推销称：“我一九九几年来广州打工，当时因为没钱只买了一套小产权房，之后有了钱朋友让多买几套，我当时有点担心，现在小产权房涨得这么快，我都快后悔死了。”楼房业主王先生也极力向记者推销自己的房子，他还当场拿出宅基地证和见证书，保证“买了以后产权归买家所有”。王先生表示，现在带记者看的这栋楼是2001年建的，自己在当地还有几栋楼，光最近一个月就卖了十几套房子出去，他甚至试过一天内卖出5套小产权房给同一个买家。

　　至于小产权房的转手问题，中介潘小姐一直以自己为例极力保证，买回小产权房脱手绝对没问题，“现在小产权房很吃香的，如果要出租的话，我也可以帮你租，装修一下买点家具一个月租个2000块都有可能。”对于如何过户的问题，业主王先生称，买了小产权房后宅基地证上的名字仍然是原业主，但是他会和买家到律师事务所签订律师见证书，以后这套房子就归买家所有了。当记者问到要是遇到房屋拆迁，拆迁费归谁所有的问题，潘小姐称买家签订见证书后，这个房子就完全归买家，赔偿金与原业主无关。但律师称，买家有可能拿不到赔偿款。

　　小产权房能不能买？恐竹篮打水一场空

　　小产权房到底能不能买？广州市国土房管局一位负责人向记者表示，广州将严格执行国家关于查处小产权房的要求，希望市民不要抱有侥幸心理去买小产权房，目前也不存在小产权房会转正一说。事实上，中介向记者宣称的“云苑新村和云涛花园小产权房拿了房产证”的说法，就是故意在误导买家。

　　早在2011年6月，记者曾亲自采访过云苑新村和云涛花园办理房产证的情况。这两个小区办证的依据是1997年出台的《穗府【1997】48号文《关于处理我市农村集资房问题的决定》(以下简称48号文)，而根据48号文，必须是1996年12月以前完工的集资房才可以办理房产证，而且必须要“权属清晰、手续齐全、缴纳了土地出让金”。该文件规定的区域范围包括白云、天河、黄埔、海珠以及原芳村区，已办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》等文件，在农村土地上的集资房项目。也就是说1996年12月以后完工的集资房或小产权房，不管规模大小都办不到房产证，中介说小产权房可以办证，完全是在混淆历史遗留下来的集资房和违法兴建的小产权房两者的概念。

　　风险1

　　公证过户合同无法律效力

　　记者在采访中发现，销售小产权房的业主或中介都称买家购买房产后，双方会签署一份过户协议，并且会在律师事务所或公证处进行公证。这种公证究竟有没有法律效力呢？[page]
　　广州知名律师肖某表示，由于小产权房不合法，法院是不会承认这种过户合同的法律效力的。“也就是说，无论有没有进行过律师见证或公证处公证，小产权房的过户合同在法律效力上都是一样的，业主说可以一起去找律师公证，只是在心理上给买家一些安慰。”肖某指出，其实只要双方签名，合同就存在，但合同有效的前提一是双方自愿，除此以外还要符合法律规定，不合法就不会被承认。

　　风险2

　　居住安全物业管理不靠谱

　　小产权房一般没有正规的物业管理，由私人兴建的独栋小产权房更是如此。一位小产权房业主向记者表示，他们没有物业管理，只有村里在城中村的出入口设置了岗亭，每个月只要交十几块的垃圾费就可以了。对于周边的治安，这位业主向记者拍胸口保证没事：“你放心，楼下要是有人抢劫，保证十几秒就有一群保安冲出来，安全着呢！”不过，记者发现，像这种城中村出入根本不用任何证件，而楼与楼之间距离相当近，居住的人群又相当复杂，要说保障安全，实在让人捏了一把汗。

　　而公共区域的维护，对于小产权房来说也是一大难题，走道电灯坏了谁来管？楼梯脏了谁来打扫？这都是模糊不清的问题。记者曾问一位业主：如果楼上漏水的话，应该由谁来出面解决？该业主就表示：“我会出面解决，他不听我就断水电。”换句话说，这栋楼房即使卖出，原业主仍然有话事权。但仅靠这种口头承诺，很难让人放心。

　　风险3

　　拆迁可能拿不到补偿款

　　对于买了小产权房的业主来说，房子并不在自己名下，碰到拆迁怎么办？在现实的小产权房交易中，业主一般会与买家在合同中约定拆迁补偿全部或部分属于买家。肖某律师认为，尽管合同整体不合法，但这种关于利益转移的约定条款仍是合法的。

　　尽管如此，买家仍有可能拿不到补偿款。“如果该小产权房属于违规加建的部分，在拆迁补偿中获得的赔偿是非常少的，甚至可能一分钱补偿款都拿不到。”肖某指出，由于买家没有获得产权，因此也无法直接与拆迁方就补偿问题进行直接交涉，只有依靠原来的卖家去交涉补偿问题。如果原来的业主不尽力去为买家争取利益，买家能获得多少补偿款，其实是笔糊涂账。[page]
　　现身说法

　　10多年前买小产权房今想抵押只值10万元

　　商品房价格高如今已成为普通白领的心头痛，“买不起房”的抱怨不绝于耳。论坛上有网友表示：“三四千每平方米，对于我们这些上班族，就目前的经济收入来说，这个价钱是最合适的了，产权房好是好，但就目前这个房价来说，买的话经济压力太大了。”

　　不过，也有网友现身说法：“自住的可以买，但别指望以后升值和合法买卖，国家政策基本没有松口的余地。我哥哥10多年前赚了点小钱图便宜买了小产权房，结果现在我们这连郊区的商品房都涨疯了，唯独小产权房不涨，也不能合法买卖。现在人也老了，生意不好，想押给银行借钱只能值10万，还不一定给批，想起心里都凄凉。”

　　网友“心境无限远”：购买小产权房是一次没有任何保障的投资，风险极其大，而且收益也未必高。购买的小产权房是不受国家法律保护的，没有任何证照。在抵押、拆迁、入户等等问题上都没有任何保障。建议要么攒多点钱，买个正规的房子，要么把买小产权房的钱拿来租房，过得更加心安理得。

　　网友“加勒比美女”：我觉得那种村委建的，有小区管理的是不是会好一些。毕竟人多，也不涉及建筑安全等方面的内容。也涉及到很多人的利益，所有的法律都还涉及到一个法不责众的问题。但如果是单体小产权，风险较大。

　　网友“ilyyjvm”：小产权房既然没有房产证，买来只有自寻烦恼。一旦发生纠纷，没有哪条法律法规对这个小产权房起作用。

　　网友“telion”：房价实在太贵，没钱买房，2008还是2009年买了个没产权的房子，也没打算卖，自己家人住，算是有个窝。唉，能买得起房子，谁愿意买这个房子？小县城的房价都一万多了，怎么买得起房子？都是被逼的。

　　网友“lila2001pp”：小产权房与现行相关法律相驳，但并不是说小产权房就不能存在，既然它存在了这么多年，就必然有其合理性，政府不应该老是打压，应该考虑下相关法律是不是与民意相驳，是否在主流市场出现了与经济规律相违背的现象。

　　网友“gz四海”：如果没有小产权房，房价房租翻倍，外来人口真的感谢这些小产权房。

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