零售商热衷置业做"房东" 穗租金水平三年涨一倍

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法律快车官方整理更新时间： 2020-05-19 19:09:46 人浏览

导读：

核心内容：去年以来，零售业销售增速放缓，租金上涨频频被指成为利润杀手。有业内人士称，新百货商场开业3年能打成平手已不错。实际上，公开资料显示，不少零售商早已染指地产，并从中获利颇丰。业内人士指出，零售商拿地自建或购买物业之后，通过售卖和出租可迅速回款

　　核心内容：去年以来，零售业销售增速放缓，租金上涨频频被指成为利润“杀手”。有业内人士称，新百货商场开业3年能打成“平手”已不错。实际上，公开资料显示，不少零售商早已“染指”地产，并从中获利颇丰。业内人士指出，零售商拿地自建或购买物业之后，通过售卖和出租可迅速回款，且长期来看物业仍将升值。

　　零售商纷纷“染指”地产

　　昨日，天虹商场(002419.sz)发布2013年第一次临时股东大会决议公告，其中，会议审议通过4项募集资金投资项目议案，包括惠州、南昌、成都3个商业地产项目及总部大厦项目，涉及募集资金近3亿元。

　　这只是零售企业进军商业地产的又一个注脚。上个月，华润万家斥2.15亿元在杭州揽地。再上个月，新华都(002264.sz)发布公告称，将出资1.28亿元整体购买福建漳州一商业地产项目。更早前，包括TESCO乐购、大润发、欧尚等在内的零售商均开始涉足商业地产。

　　此外，据同花顺iFinD统计，2008年年末至2011年年末，43家百货零售类上市公司的投资性房地产余额总额增长了14.7%，总额超过70亿元。在有可比数据的26家百货零售类上市公司中，投资性房地产余额增长的有10家，占比近四成。其中，南京新百、海岛建设、广百股份、大商股份、西安民生、昆百大A6家公司投资性房地产余额增长在100%以上。

　　有自有物业门店

　　出租利润占近半壁江山

　　除了规避租金上涨的风险，获得分租收入和物业增值更使做“地主”成为零售商“细水长流”的“吸金”法宝。

　　华泰证券对广州本土百货龙头广百股份(002187)的调研报告显示，广百股份目前拥有广百新一城(江南西)店、河源店及新一城花都购物广场等购物中心门店。以广百新一城(江南西)店为例，该店在开业首年便实现盈利;2011 年,该店营业收入和净利润分别达到 3.97 亿元和 3150 万元。据华泰证券估算，其中物业出租分别贡献 4000 万元左右营业收入和1500万~2000 万元净利润。按此计算，该购物中心物业出租带来的净利润占比甚至达到47.6%~63.5%。华泰证券认为，通过开设购物中心，公司可充分利用其餐饮、影院等配套带来的聚客能力，同时还可通过对外出租(转租)物业收取租金来增加收入。

　　在同一份研报中，华泰证券也披露，从2008年期末到2011年期末，广百股份投资性房地产账面价值已经从15397万元升至39283万元，增值超过1.5倍。[page]

　　一位商业地产资深人士表示，虽然租金有下调压力，但是目前地块仍然是升值的。“有的零售商会选择拿地之后，自己做购物中心这块用来自用或者出租，再在购物中心上建写字楼直接售卖，可以迅速回款，比单纯做零售来钱更快。”一位商业地产资深人士说。

　　析因

　　零售商：租金上涨快新开百货商场3年“平手”已不错

　　日前，一位百货业高管对记者感叹，在武汉该百货正在面临租金提升的尴尬，此时距该店开业尚不足3年。“现在百货商场的培育期越来越长，3年能够打成‘平手’就不错了。”这位高管感叹，物业租金快速上涨，联营模式下百货业的毛利空间越来越小。

　　而不久前，天虹商场一则公告却显示出“有物业靠山”的零售商受到租金“眷顾”。1月15日晚间，天虹商场发布公告称与关联方中航观澜地产协商重新确定深圳观澜店所租赁房屋的租金标准，并将原合同租赁期限延长 5 年。对此，光大证券在研报中认为，从租金总额来看，2013年租金总额较2012年减少了约200万元，目前62元/月/平方米的租金价格仍低于市场价格。光大证券认为，这彰显了大股东对公司的支持力度。

　　此前，广东省流通业商会执行会长黄文杰曾经分析称，在3年前，广州市区超市的平均租金可能只需要30~40元/平方米，而到去年年底，平均租金已经到了70~80元/平方米，事实上涨了一倍。

　　业主方：

　　主力店租金水平为普通商铺四分之一

　　在成熟商圈或新兴的商业项目都有可能“放弃”百货、超市等主力店业态。去年，百佳超市中旅店退出经营十多年的北京路商圈，今年在该商圈另寻新址，店面面积却“缩水”约三分之二。

　　此外，据知情人士透露，位于珠江新城的花城汇项目，由于运营由三方进行，或将不会引入百货、超市等主力店业态。“各运营方手头的面积都不大，主力店租金低、租期长，大家都不愿意让渡。”该人士说。

　　“我们的百货主力店都是万达百货，超市的主力店还在选择之中。”番禺万达广场招商部经理李垚说，“估计主力店的租金大概每平方米100元不到，大约相当于普通店租金的四分之一到五分之一。”

　　不过，随着大体量的新增供应入市，全市租金上涨幅度趋缓，甚至出现下滑。高力国际报告指出，2012年广州市大型购物中心平均租金开始进入下行通道， 2012年第四季度，广州市大型购物中心整体平均租金较上季度下降2.3个百分点，至每月每平方米723.5元。[page]

　　业内说法

　　自购物业省却开发过程

　　第一商业网总裁黄华军认为，目前虽然租金涨幅并不乐观，但还算是比较好的时间点，有实力的零售商可在资金允许的情况下选择购地。他分析称，目前自购土地比较多的零售商比如宜家、沃尔玛、麦德龙等，圈地已经有自己成熟的商业模式。相比起购地，更多零售商选择的是自购物业。“毕竟这个商业模式更加成熟，省却开发的复杂过程，运营好了租金也比较理想。”

　　另一方面，零售商涉足商业地产并不是一片唱好。Tesco官网显示， Tesco于2008年开始购地自建商业地产项目的业务运营，不过截至2012年9月，乐都汇购物中心只开出7家。

　　不过，租赁物业高达七八成的百货公司已对自持物业表现出了极大的兴趣。日前，广百股份董事总经理黄永志在接受本报记者采访时也表示，百货公司与商业物业之间的矛盾已成为百货业发展的最大瓶颈。“百货业要从过去的轻资产、租赁物业的模式增加适当比例的商业地产投资。”

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