今年楼市走势改变 去年翘尾今年抬头
导读：
核心内容：今年的楼市会怎么走，房价是涨是跌?去年底的一波“翘尾”行情延续至今，开发商普遍看好今年楼市，购房者则担心房价飙升。记者根据经济发展趋势、本地政策走势和供求关系状况，结合本地业内人士观点分析认为，中山楼市之所以长期处于“洼地”有其必然，今年楼市或将在平稳中上升，未来楼价涨幅也有限。
调控政策左右本地楼市表现
住建部日前已经表态，今年将继续坚持限购政策。在这样的政策大环境下，中山的楼市走势又会如何，仍是未知数。而本地政策也将成为影响楼市走势的最大不确定因素。
由于大户豪宅产品被挡在网签和备案门槛之外，投资和投机需求淡去，刚需一族成为成交的绝对主力，楼价也因而得以继续保持稳定。
2012年的中山楼市虽然各月成交量不断上下起伏，但大多数时间一手住宅均价基本都在每平方米5000～5500元的区间窄幅波动。
中山大地房地产高级策划经理冯瑞卿表示，业界对本地政策的看法总体乐观。如果房地产调控采用差别化政策，豪宅产品被松绑，或将带来楼价的结构性上升，但在目前刚需占主导的市场中，究竟能对总体楼价能产生多大影响还很难预料。
冯瑞卿判断，即使楼市有所回暖，在超高的存货量的压力下，至少在下半年之前楼价不会有明显的上涨。
大势：城镇化利好可能并不明显
城镇化作为经济成长的重要动力，被很多房地产业内人士看好。有统计显示，目前我国城镇化率仅在51%左右。有业内人士认为，二三线城市将成为城镇化主要受益地区，将撬动房地产业新一轮发展。
不过，城镇化给中山带来的利好却不那么明显。2012年中山的城镇化率已达87.9%。一镇一品的模式，使中山城区和镇区发展均衡，居民不用都挤到城区买房，这也造成中山楼价长期处于珠三角“洼地”。
不过，市规划局局长张珂曾表示，中山城市化发展水平和质量仍有待进一步提高。根据规划，中山的城镇布局进一步优化，2015年的城镇化率接近90%，形成以轨道交通和快速干线为纽带的城市格局。这种新型城市化模式，也将给楼市提供进一步发展的空间。
供求：存货量足 投资需求不大
冯瑞卿所说的库存量也是很多开发商不得不面对的事实，从库存量反映出来的供求关系也是影响市场的主要因素。中山中原地产的统计数据显示，中山楼市的存货量高达5.8万多套，需要消化差不多一年。[page]
中山市统计局1月初公布的数据显示，去年1~11月，中山市房地产开发投资缓慢增长，施工规模比上年同期略有扩大，竣工量少，销售回升，开发资金偏紧。其中，全市房屋竣工面积240万平方米，同比下降41.8%，竣工面积占施工面积不足一成。开发速度放慢显示出开发商的库存压力。
虽然在很多地产商看来，中山已经在“成本价”区间，但是并没有引来大规模的“抄底”，目前的“回暖”与一线城市屡屡“日光盘”的局面相比力度要弱很多。
一些持币观望的购房者则开始担心楼价会飙涨，年底这一波行情中不乏有这样心态的购房者提前入市。这一波行情中值得注意的另一个现象是，受调控影响一度滞销的豪宅类销售也开始抬头，本土“一哥”雅居乐年底接连推出梵登、凯茵又一城、长堤半岛等多个豪宅项目，仅在去年12月三个项目就一共取得6亿元的销售额。
记者根据中山市国土局的网签数据统计发现，2012年约7万余套商品房网签中，有1.5万套在坦洲，坦洲的楼盘差不多有9成是珠海客户，这显示出近两成的房子是被珠海客户买走了。而除了坦洲其他区域则几乎没有外地客户的身影，中山楼市的“洼地”效应并没有吸引到多少外地客户投资置业，而“洼地”反而显示出本地楼市投资价值不大。
“中山现在很多楼盘的价格已经接近成本，再下跌的可能性不大。”中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜表示，但认为楼价会有明显上涨的想法也是一厢情愿。
开发商乐观：
今年会比去年好过
开发商去年年底的冲刺使得年底“翘尾”行情明显，网签数据显示，2012年12月全市商品房网签8239套，面积约82.2万平方米，环比去年11月上涨了约一成，这个数据也使该月成为近年来网签量最大的月份。
从去年底开始的这波行情，进入新年之后也仍在持续，高涨的趋势虽有回落，但依然保持高位，元旦3天假期，全市网签357套商品房，几乎是去年同期的三倍。1月份截至1月9日，网签商品房达2137套，也几乎是去年同期的三倍，日均237套的网签量也是中山楼市较高的成交水平。
面对良好的局面，开发商和购房者的心态也发生了微妙的变化，此前胶着状的博弈似乎正在被打破。曾表示三年内要让公司跻身中山销量前三甲的广东保利地产董事长余英在就认为，2013年的楼市肯定会比2012年好。这也代表了不少开发商的想法，“最艰难的时候已经过去，今年肯定比去年好过!”记者接触到的多位开发商都表达了类似的观点。
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