国八条等楼市调控 房价失去上涨动力
导读：
各种楼市调控政策出台，国八条、限购令等对房价有怎样的波动?看专家分析。
“限二禁三”的调控楼市政策是不是一种“反市场”行为?无论是国八条还是地方限购令，“一定时间”会是多久?在保障住房体系完成后，带有明显时间区段的行政命令会否自动消失?严厉的调控政策对地产行业仅是一个短期的压制还是持久战?
没有太多征兆，以“限二禁三”、提高首付、调整住房营业税等为主要内容的“新国八条”，在春节前迅速落地，地方的配套政策也在春节之后、全国两会之前密集出台。
近乎苛刻的条款在业内坊间引起哗然，楼市调控，“没有最严，只有更严”，政策出台后此一观点成为一种共识。对政策的全面解读，成为相关群体一门重要的“必修课”。
政策剥离住房投资属性“当市场无法通过内在的价值规律来实现有序的自我调节时，必要的行政干预是市场理性回归的必然选择”。
“应当这么认为，从政策内容来看，调控的目的在于剥离商品房的投资属性，还原居住的第一功能”，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗一再强调这一观点。而调控的手段主要是通过行政干预———“限二禁三”、提高交易成本———调整个人转让住房营业税政策以及提高首付比例和采用惩罚性利率。对于新国八条的解读，李铁岗还认为，与以往稍微不同，新国八条的调控中，政府作为调控的主角，“职责和作用更为突出，一季度公布调控目标，加大保障住房投入，强调问责”。“这显然是一种抉择”，李铁岗说，“当市场无法通过内在的价值规律来实现有序的自我调节时，必要的行政干预是市场理性回归的必然选择”。
房价涨势趋缓 限购等政策抑制了市场购买力，全国楼市价格上涨已失去动力。
虽然政策的施行效力尚未完全显现，各地的可操作性实行细则也还在进一步完善制订中，但在春节之后暂短的时期内，政策已开始影响楼市。最近的一份国家级研究院公布的数据显示，刚刚过去的2月份中，全国100个重点监测的城市平均房价为8686元/平方米，环比1月份上涨了0.48%，其中，80个城市价格环比上涨，涨幅在1%之内的达到78个城市。北京、上海等十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。该数据的结论为，虽然目前全国房价总体还在上涨，但涨幅大幅下降，部分城市楼价已经开始出现回调趋势。[page]
这种政策效果已在意料之中，山东中原的投资顾问总监薄夫利称，限购等政策抑制了市场购买力，全国楼市价格上涨已失去动力。
“春节后我们开盘的项目，只能用不好不坏来评价，没达到预期，可也没冷到门可罗雀。”2日下午，济南一家刚刚开盘的项目负责人表现得比较谨慎。回想 2010年的两次开盘，该项目开盘首日均实现房源90%以上的成交。而由于严厉政策执行期已进入倒计时，该负责人不太看好未来的成交，而落在他个人头上的销售任务，要想实现“有很大难度”。
调控并非“一棒打死” “无论是从政策字眼还是从政策具体内容来看，促进房地产市场的健康发展才是政策的终极目标”。
“严厉的调控并不是要将房地产这个行业一棒打死”，李铁岗说，“无论是从政策字眼还是从政策具体内容来看，促进房地产市场的健康发展才是政策的终极目标”。李铁岗认为，作为国家一个重要的支柱产业，房地产对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
住房和城乡建设部负责人也曾表示，房改十多年间，全国房地产业在解决居民安居问题上发挥了重要作用。
但李铁岗认为，十多年间，房地产业的快速发展同时也存在很大问题，“政策、制度的尚未健全完善，市场的自我调控能力不充足”，在城镇化快速推进，人口大规模转移的背景下，住房问题已不仅仅是一个产业问题，更是重要的民生问题。“十多年来，房地产业是是非最多，诟病最多的行业”，其最主要的表现是，房价过快上涨，房价上涨与居民收入提高不对等，房产成为投资投机的最主要对象，包括山东在内的全国楼市大量出现泡沫。李铁岗说，“采取必要的严厉手段，在一定时间内减缓行业无序发展速度，对行业健康发展是有利的，这样可以避免行业的大起大落，进而减弱对国民经济的震荡影响”。
限购成楼市升温“暂停键” “保障住房从建设到投入使用需要一个时间过程”。在此期间，推行限购等行政命令，干预市场，“相当于为躁动的楼市按下一个暂停键。”[page]
在进一步解释上述观点时，李铁岗称，从字面上看，限二禁三的行政命令是一种“反市场”行为，是行政干预市场最典型的表现。但“这种干预是必须的”，是短时间内楼市降温一种直接有效的手段。
李铁岗认为，房产企业有逐利的天然冲动，在保障住房体系没有完全建立起来，地方土地财政依赖的状况没有有效缓解前，单纯依靠市场，无法解决“住有所居” 的民生诉求。李铁岗称，结合去年以来，国家高调出台政策在全国范围内大面积推建保障住房项目，从另一个角度看严厉调控，可以得出一个“争取时间”的结论， “保障住房从建设到投入使用需要一个时间过程”。在此期间，推行限购等行政命令，干预市场，“相当于为躁动的楼市按下一个暂停键”，在保障住房体系完成后，这种带有明显时间区段的行政命令极有可能会取消。而无论是国八条还是地方政府出台的地方限购令中，“一定时间”是政策执行的一个重要限制条件。“这表明，严厉的调控政策对地产行业仅是一个短期的压制，从长期来看，住房保障体系、相关配套法规制度完善后，就可以“市场的交给市场，政府的(保障住房)交给政府”，“国内的房地产才能回到健康的发展轨道上”。
调控有效，重在执行 调控政策在市场供给方面的调节，会促使开发企业更多地提供中小户型、中低价位的商品房，市场的平均价格，会被大量中低价位的商品房拉低。
对于严厉调控政策对市场的影响，包括信立怡高等多家市场机构都认为，“年内山东乃至全国楼市的成交都将受到一定影响”，信立怡高总经理朱江此前接受采访时曾预测，“一线城市，投资、投机购房分量较重的城市，年内成交可能出现20%甚至更高的滑落”，类似山东的以自住、改善为主的城市，受到影响可能较小， “但成交整体滑落是个趋势”。
而至于房价，多家机构都认为，“上涨缺乏动力，但大幅度绝对回调的可能同样也很小”。李铁岗则称，调控政策在市场供给方面的调节，会促使开发企业更多地提供中小户型、中低价位的商品房，市场的平均价格，会被大量中低价位的商品房拉低。而这种状况的出现，前提为“各地的调控政策，配套完善可操作的细则”，而且“得到严格彻底的执行”。
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