易宪容：限购令对房价的影响
导读：
限购令在各地出台，对于限购令对房价的影响却是众说纷纭，各有不同的说法。本文易宪容专家分析限购令对2011房地产市场的影响、对房价的影响等。
住房限购令是今年“新国八条”的亮点。住房限购令却也有着很多“够不着”、“使不上劲儿”的地方。住房限购令的政策目标看上去是遏制住房投机炒作，但实际上却鼓励了居民购买第二套以上的住房，鼓励了住房投机炒作。
住房限购令是今年“新国八条”的亮点。但对住房限购令的实施却众说纷纭，莫衷一是。那么住房限购令的本质是什么?它对2011年房地产市场会有多大影响?
“新国八条”推出之后，各地政府正在逐渐细化实施。有媒体报道，这次实施细则具有很强的广泛性，估计全国有72个城市将实施住房限购令。可以说，住房限购令是今年“新国八条”的亮点。也正因如此，对实施住房限购令的争议颇多。特别是北京市的住房限购令公布后，更让市场一片哗然，被称为史上最为 “严厉”的房地产宏观调控政策。
既然住房限购令是今年最有新意、最有广泛性且最严厉的住房政策，那么它对2011年房地产市场会有多大影响?能不能使国内房地产市场投机炒作发生根本性逆转?如果能，其内在的机理又是什么?如果不能，其问题何在?有什么好的方式来弥补?还有，住房限购令的本质是什么?等等。本文将对以上问题作一下剖析。
住房限购令对住房市场的影响，首先要看住房限购令包括的内容。无论是从“新国八条”来看，还是从各地方政府出台的住房限购令细则来看，无非是有条件地限购住房及绝对地禁止购买住房。
住房限购令，目的是要打击住房投机炒作、遏制住房投机投资需求，它可能达到以下目标：一是能够对购买第三套以上住房的投机者起到一定的限制作用;二是对异地大规模的炒房团有较大的限制作用;三是对异地小规模住房投机炒作者有一定的限制作用。
因此，这种政策刚出台时，住房投机炒作者进入住房市场会有一个缓冲期，等政策效应体现出来以后，如果住房投机炒作的泡沫没有真正被挤出，他们又会进入住房市场。换句话说，对上述住房投机炒作者，住房限购令短期内会有一定的作用(而且这个市场还得是以往异地投机炒作十分严重的市场)。
但是，住房限购令却也有着很多“够不着”、“使不上劲儿”的地方。
第一，对于住房限购令来说，住房投机炒作指的是什么?[page]
购买多少住房算是投机炒作?试想，假定中国的城市化率为50%，就有7亿城市人口。假定每个家庭人口为3人，全国共有2.3亿户家庭。如果2.3亿户家庭都可再购买一套住房，那么国内住房市场就有住房需求2.3亿套。假定每套住房为100平方米，那么仅是城市居民再购买一套住房就得再生产住房230亿平方米。这是一个什么概念?以住房销售历史最高年份2010年的住房销售10亿平方米计算，这样一个产量足需20年以上的时间(这里，还不包括居民住房的异地购买及新的城市代化过程中进入城市的人口)。地方政府的住房限购令就是要创造这样一个前所未有的巨大住房市场，让全国每一个城市居民都可进入当地住房投机炒作的行列。这就是各地政府住房限制令的真义，表面上是遏制住房投机炒作，但实际上是住房的“托市”政策。这也解释了为何以前每一次房地产宏观调控政策出台，就会掀起住房抢购潮的原因。
第二，住房限购令的市场准入是以户口及社保纳税证明文件为基础的。
由于这些证明文件目前完全为各地政府行政权力所掌管，当这些文件成了有价值的东西，如何获得这些文件，金钱与权力的交易就会大行其道。就像当前许多住房购买者在律师所开出的工资收入证明一样。比如，2010年一些城市开始实行住房限购令，从而使缴纳社保的居民在短期内大增。还有，新的政策刚出台，各种所谓的户口交易、社保证明交易等各种中介立即涌现了出来。因此，如果预期住房的价格仍然会上涨，房地产投机炒作是暴利，那么以行政权力的方式来设定住房市场的准入条件就会以不同的金钱交易方式来化解。
第三，住房限购令的政策目标看上去是遏制住房投机炒作，但实际上却鼓励了居民购买第二套以上的住房，鼓励了住房投机炒作。
因此该政策与“新国八条”的政策宗旨是相悖的。从“新国八条”的内容来看，其宗旨十分清楚，就是要采取各种政策来遏制与打击住房的投机炒作，但实际效果却鼓励了住房的投机炒作。由于住房限购令与“新国八条”政策宗旨的冲突性，它不仅会严重弱化“新国八条”政策的信度，而且这些政策对房地产宏观调控所起到作用可能也十分有限。从2010年的经验来看，这种住房限购令反而强化了居民住房投机炒作的动机。
第四，住房限购令以个人身份来界定市场行为会严重损害市场经济的基础
。因为，市场经济的核心是市场的价格机制。如果不以市场价格机制来调节人们交易行为，而以个人的身份来界定个人的市场交易行为，那么市场配置资源的基础就会发生根本性变化，政府权力对市场的干预就会无所不在，给房地产市场带来的问题就会更多。[page]
总之，从上述分析可看到，尽管全国各地的住房限购令搞得轰轰烈烈，但住房限购令对打击住房投机炒作所起的作用却十分有限，只有在严厉的住房税收制度下才会起到一点儿作用。而且，住房限购令可能带来的负面影响一点都不可低估。中央政府对此要有一个清楚认识，不要为假象所迷惑。对当前住房市场的调整，真正起主导作用的是住房按揭贷款信贷政策的全面收紧，这才是当前住房市场的要害所在。千万不可把住房信贷政策变化所起到的房地产调控作用归到住房限购令的政策上去。
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不畏新政
有投资客准备“假离婚”
新政限定第二套房贷的首付不低于50%，“限购令”阻止了深圳人买第三套房。不过，记者近日发现，有投资客却并不惧怕调控，认为此时是买房时机，实在不行可以“假离婚”，以妻子的名义再买两套房。
家住福田区的邱先生，名下已有多套房，去年在楼市多次进出，赢利200万元左右。他认为，“有钱就买房!投资房地产是应对通货膨胀的最好选择，房价的上涨远远超出银行利息。”
邱先生说，家里的房产都是自己的名字，“限购令”不会对自己有影响，因为可以通过“假离婚”的方式规避。“离婚后，妻子就可以按照首次购房的标准申请按揭贷款，且至少可以贷款买到两套房了。”
限购令对沈阳的房价影响
“限购令”对沈影响不会太大
尽管沈阳“限购令”出台时间越来越近，沈城楼市也因此出现了提前放量的新动向，但在专家和业内资深人士看来，“限购令”在沈阳实施后，对房地产市场的影响也不会很大。
沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣认为，包括对第三套房限购在内的“新国八条”，都可以看作是国家对去年一年调控楼市的惯性反应，以往都是国家住建部、发改委等机构，出台对楼市的调控政策，此次以国务院常务会议来公布八条措施，高度更高，总结性信号更强，力度也更大。
从整体上来看，这些调控思路并没摆脱以前的思路，因此，“新国八条”只是信号性作用。沈阳的房地产市场还处于平稳健康的状态，这种情况下，“限购令”即使出台，意义也不大。而且，他还表示，房地产市场即使存在一些问题，也是采取“以市场解决市场，计划解决计划”的方式更加有效。“在短期内，‘限购令’对开发商是没什么影响的，相反可能还会刺激一部分消费。”银基地产营销总监秦晓东表示，这就好像过去的计划经济，买布用布票，买粮用粮票，什么东西都限购，而越是限购，百姓反而越珍惜这有限的购买机会，买房的欲望更强，这样，好房子的稀缺性反而更加得以体现。还有购房者担心自己被划到限购之列，春节期间也没放弃买房计划，这也使得春节期间的房产销售出现了较为紧俏的态势。至于“限购令”的长期效应，还是要看沈阳“限购令”的具体实施内容和市场反应而定。[page]
沈阳相关地产人士也表示，“限购令”主要影响的是新房，对二手房影响不会大，而且从目前的成交情况看，二手房市场今年的销售应该保持一个供需两旺的状态，二手房房价也可能会在三月份以后出现小幅上扬。
限购令细则的出台是否真如易宪容所说只会助长炒作？还带市场观察。法律快车 房地产法。
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