案例分析：购房需细查 合同签订要谨慎
导读：
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陆先生经某中介公司介绍看中了一套住宅物业，在现场查看、谈妥售价后，与中介公司签订了《定金支付及要约发出委托书(买方)》(以下简称《委托书》)，并支付了购房定金。
按照《委托书》的约定，中介公司在征得业主曾小姐接受买家陆先生提出的物业交易价格后，将所收的购房定金转交给了业主。之后，中介公司通知买卖双方在约定时间内签订《房屋买卖合同》。
在签订三方《房屋买卖合同》前，陆先生在母亲陪同下再次看楼。看楼过程中，他母亲发现住宅有渗漏现象，由于担心渗漏会影响住宅的使用，母亲要求陆先生不要购买住宅，提出取消已签订的《委托书》，并向业主索回所交定金。
但中介公司认为：陆先生是具有完全民事行为能力的成年人，在签订《委托书》之前已经查看并确认了该住宅的质量，公司没有隐瞒住宅的真实情况，也不存在欺骗陆先生签订《委托书》的行为，因此《委托书》具有完全的法律效力，陆先生以该住宅质量问题为由，不愿签订三方《房屋买卖合同》，要求终止交易的行为属于违约行为。另外，公司协同业主已经查明，渗漏现象并非住宅墙体渗漏，是可以通过维修解决的，业主也同意维修解决渗漏问题。如果陆先生单方面要求取消与公司签订的《委托书》，不按照《委托书》上约定时间签订三方《房屋买卖合同》，公司将追究其违约责任。
后经市房地产中介服务管理所调解，陆先生同意在业主将物业进行维修解决渗漏问题后，继续交易。
分析
案例中，根据《合同法》规定，陆先生与中介公司签订的《委托书》属于有效合同，该住宅存在的渗漏问题并不影响《委托书》的依法执行。陆先生应该按照已签订的《委托书》的约定，在规定时间内签订《房屋买卖合同》，否则属于违约，则应承担相应的违约责任。
提醒
市民在签订任何合同(协议〉之前一定要注意：要仔细查看所买物业，当可能存在与物业质量有关的问题时，一定要谨慎，最好能将这些问题以及各方对可能出现的问题该如何承担责任的条款补充到合同中。
例如案例中，如果买家将“物业出现任何质量问题”作为《委托书》可解除的条件写进去，那么该住宅一旦出现任何质量问题，买家就可以依此来主张权利，维护自身利益。
另外，由于购房市民一般都不是房地产或建筑方面的专业人士，在看楼时可以聘请一些建筑专业或监理专业的专业人士一同看房，以确认房屋的质量，不但可以减少纠纷的产生，甚至还可以争取到有利的成交价格。
小知识：
什么情况下合同的权利义务终止?
答： 1 、债务已经按照约定履行;
2 、合同解除;
3 、债务互相抵消;
4 、债务人依法将标的物提存;
5 、债权人免除债务;
6 、债权债务同归于一人;
7 、法律规定或者当事人约定终止的其他情况。
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引用法条
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