买套房面积误差14平方米 该不该退
导读：
事件 109平方米的房子，少了14平方米
2007年，郑州市民吴小姐在郑州南区某楼盘购买了一套房子，三室两厅，面积109平方米。去年上半年，开发商如期交房，吴小姐请装修工人开始测量房间，计算装修用料，准备装修入住。
测量中，装修工人告诉吴小姐，“这不像是109平方米的房子”。测量结果出来，房屋的使用面积只有80多平方米，可是按照多层住宅90%左右的得房率，109平方米的建筑面积，使用面积应接近100平方米。吴小姐找来房地产主管部门测量了房屋面积，结果让她大吃一惊：房屋实际建筑面积只有95平方米，与购房合同上的109平方米相比，少了14平方米之多，误差达到12%以上。“这个误差实在让我无法接受。”吴小姐说，房子已经不是她想要的房子了，于是找到开发商要求退房。
争执 合同约定在先，没有选择退房
这时候要求退房，恐怕没有那么容易。《购房合同》第五条关于面积差异的约定是：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：双方自行约定：如实际面积多于合同面积，买受人按购买时房屋价格补齐差价；如实际面积少于合同面积，出卖人按购买时房屋价格退还买受人差价。”
看来双方合同约定在先，按照面积，房款多退少补，似乎不应该退房。
可是吴小姐不这么认为，她说，买房之前他们一家几口人就住在一套使用面积80平方米左右的房子里，由于每个房间的面积不甚宽敞，日常起居显得比较拥挤。之所以选择购买这套109平方米的三室两厅，就是为了以后能住得舒适一些。
吴小姐说，她保存有该楼盘当时的宣传页和户型图，当时就是冲着这个户型和面积才购买的，可是现在每个房间都比原来宣传的少了两三平方米，严重影响了居住的实用性和舒适性，换句话说，已经失去了购买这套房子的目的和意义，“跟原来住在拥挤的老房子里没什么区别”。可是开发商坚持认为，吴小姐没有在合同约定中选择退房，而是选择了多退少补，当然就不应该退房。
结果 合同无效，开发商退房
由于和开发商协商不成，吴小姐一纸诉状将开发商告上了法庭。
法院经过审理认为，原告吴小姐购买房屋的目的是为了家庭众多人员的居住，而现在房屋误差已经达14平方米，导致房屋结构与合同约定严重不符，已经不能实现合同的目的。
根据《合同法》第九十四条第四款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以请求解除合同：（四）当事人乙方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该案中房屋面积误差过大，原告吴小姐有权要求解除合同，同时开发商按照银行同期贷款利率赔偿吴小姐已付房款的利息。
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律师提醒
几种特殊情况可以退房
这一判决结果一度在房地产界及法律界引起争议。
一种观点认为，在购房合同中，吴小姐在“面积差异的约定”这一项中，并没有选择退房，而是选择按照实际面积房款多退少补，那么就应当遵从合同约定，接受开发商的相应退款。
另一种观点认为，合同成立与否还有很多相关因素，如果违背了相关的建筑规范或强制性条例，购房合同可以认定为无效合同，业主当然有权选择退房。
河南昌浩律师事务所刘宾律师认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，有以下几种情况出现，业主都可以选择退房。
情况之一：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
情况之二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
情况之三：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
刘宾律师认为，在此案中，虽然吴小姐和开发商约定的是“按照实际面积房款多退少补”，并不适用于上述条款，但是同样有足够的理由可以支持吴小姐退房。
理由如下：按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向等有所变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因此，吴小姐的退房理由是站得住脚的。
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