辨认炒家货：买进卖去时间短 赚取差价就抛售
导读：
炒家区域透视:
东华西与丽江炒风盛
东华西路东接东川路,西接文明路,这里集中7间中介,最集中的区域为较场西路口,这里是中原地产荔湾区资深营业经理谢镜荣口中的“炒家路”。他告诉记者,东华西路与周边区域条件相仿,但楼梯楼房改房楼价为一万三,比周边万一万二要高。据满堂红研究部高级经理周峰统计,东华西路普通的房改房,去年第三季度成交价已在1.1万~1.2万元/m2,第四季度升到1.3万~1.4万元/m2,而东川路的大院物业到第四季度还是1.3万元/m2左右。从两个区域的升幅看,东华西路的确有“炒家路”迹象,因楼价上升势头比周边要快,可能有人为操控价格的迹象。合富置业越秀区高级营业经理冯伟成则不认同东华西路是“炒家路”的说法,他认为越秀区盘源向来稀缺,短时间某个小户型或许会把价格托高,或者是家长为学位而追价成交。
番禺大盘历来是炒家卧虎藏龙之处,有中介说每个番禺大盘都几乎有一个大炒家潜伏,盘源超多的祈福新村约有过百炒家活跃。满堂红丽江分店区叶明告诉记者,活跃在丽江花园的炒家约有5个,他们一般持货在个位数之内,由于番禺大盘成交价较为透明,业主经常上业主论坛交流楼价,而投资者基本是一次性付款,可满足业主急售套现的需求。
辨认炒家货要诀:
间隔差但装修好
中介人士都表示,不会特别为炒家服务,但笋货放盘时一般自住用家都要上班,炒家则可随传随到。中原地产白云区高级营业经理李志军表示,长线投资者无论楼市市况好坏都会有的,但现时区域短线投资者比2009年要减少了。现在入市的短线投资者多会选择一次性付款,买一些升值潜力、需求较大的地段优质物业。
炒家买房后重新装修再转手出售,他们买进卖出的时间不会太长,只赚取一定的差价就会抛售。这批投资者资金实力雄厚,营业税调整、“二套房贷”政策都未对其构成影响。
合富置业冯伟成表示,炒家一般会以低于市价20%的幅度入市,这种笋货大都是房屋陈旧保养差,普通买家肯定看不上眼。满堂红区叶明表示,大炒家都有私人装修队,购入房屋后立即可以开工装修,基本上几十天就可以转手上市。熟悉丽江花园的炒家碰到出租中的急售笋货,甚至可以不看楼就拍板成交。
炒家故事: 快转手是“铁率”
尹先生从事房地产投资10多年了,大部分是获利离场,只在2007年楼市逆转时曾经“挞定”,损失几万元定金。他在2009年年初就说, 2009年上涨的势头比2007年要厉害,价格肯定要比2007年高。他走在大街上,仿如一个普通的老头,而他大部分时间都花在踩盘上。
尹先生选购的多是市区旧房或房改房,不像一些高端炒家坐在家里拿着楼书来辨认一个小区的房型,他必须到现场看过房屋才可拍板。尹先生笑言,市政府的老龄人乘车优惠为他省下一大笔交通费。虽然他坐车到番禺都不用花钱,但他基本上不炒番禺楼,因为“山长水远难打理”。
骆先生是番禺的炒家,曾从事地产中介的他炒起楼来格外“便利”。他告诉记者,他曾经代理炒家放货,也曾经自己在做地产中介时炒楼。当时,一名投资者委托他买进卖出房屋,他相当于是这名投资者的“操盘手”,每次赚得利润骆先生占小头,投资者占大头。一回生,两回熟,骆先生自己也炒起楼来。他告诉记者,当时他以38万元买进番禺一个小区的房子,一个月后42万元卖出,炒楼的收入比做中介多。
骆先生非常清楚中介的佣金分成比例,有时为快点脱手某个房屋,会偷偷跟中介说:“房屋快点成交,我可私下付你几千元做回扣。”这个招数次次成功,基本上这头跟中介说完,那头就有中介带客上门看房。
长线投资贴士:
一次性买房免利息损失
中原地产市场部人士表示,目前市场上偏低的出租回报率不是长线投资者的主要目标,长远是看物业升值空间。在市场预期通货膨胀下,不少投资者宁愿持货不售。
满堂红研究部主任沈锐培表示,目前有意入市的投资者也不少,主要是想买便宜货短时间卖出获利,因为以现在的投资回报率,单靠收租是不划算的。对于长线投资者,因广州平均回报仅3.8%左右,比贷款利率低不少,以租代供几乎是不可能,所以长线投资者最好选择租金回报率较高的小单位(4%~5%),而且升值潜力较大。如果投资者追求稳定的租金回报,可采取一次性付款方式或尽量提高首付比例,避免利息损失。
兴业地产中介部销售总监金忠男表示,目前投资者与自住用家比例为3∶7左右,投资者所占份额比去年低了很多。由于一手定价高及卖地楼面定价高等因素影响,市区楼价不会跌,故此投资者入市信心仍在。
合富置业高级营业经理陆兴兰表示,长线投资者一般为资产保值而出手,一般不要求低于市价入市,符合要求即可。
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