购房要做到物有所值
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房地产律师告诉你,购房怎样才能要做到物有所值
一、要了解住宅价格的构成
目前,大多数购房者在选择住宅时,主要是从不同的住宅地段、环境、配套等方面进行横向比较,而很少有人从房屋自身的造价等方面作纵向比较。以目前上市的住宅而言,它的价格大致由下述部分构成:
1.房屋造价
A、基地开发费。指房屋基地开发中,按规定有征地费、青苗补偿费、设施补偿费、劳动力安置费或拆迁补偿费以及场地平整费等。
B、勘察设计费。指按规定支付的规划费建筑设计费及施工执照等(此二项属于施工前发生的费用)。
C、房屋建筑安装工程费。包括建造住宅过程中耗费的各种材料、燃料、动力的价值以及运输、装卸、保管等费用,再加上施工机械使用费、人工费用等部分。
D、房屋建设的间接费用。包括施工业务管理部分的工资、办公费用和劳动保护,以及质量检验、职工培训停工工资等费用。以上二项属于建筑房屋过程中发生的费用。
E、市政公用设施费。包括某住宅小区内全部商业、饮食业、服务业、文化、教育、体育、卫生、行政、经济、消防等各种用房以及供水、供电、供暖、供气、邮电、通讯、交通、道路、排水、排污、环卫、绿化、人防等各种市政设施的建设费用。
F、各种税费。包括建筑税及城市建设费、配套费、教育附加费及经营税等。
G、房屋建设中的盈利。
2.房屋销售的费用和销售盈利
房屋一旦建成,便可进入流通领域。在此过程中形成的费用,包括工资、福利、办公费、利息和保管费以及销售单位所预期的盈利额。另外还包括售楼处建设及人员开支,营销策划代理费用等。
从目前大中城市面市的住宅来看,它们构成中的各项费用比例,大致是土地征用开发费占25%,建筑安装工程费用约占40%,基础建设费占15%,附加费约占7%,利润及管理费用约占13%。
二、学会判断楼盘的价值
消费者购房都想要物有所值,但面对令人眼花缭乱的楼盘,怎样做到"慧眼识珠"呢?主要从以下几个方面考察:
1.楼盘的使用价值。指住房的生活居住功能。包括设计的合理性,配套设施,建筑材料及建造质量等因素。
2.楼盘的附加价值。包括楼盘的外观造型、环境绿化、物业管理与服务、物业品牌的知名度等。
3.楼盘的投资价值。指楼盘作为一项物业投资的保值、增值潜力。
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三、要善于讨价还价
所谓“物有所值”,就是指在购房过程中要善于讨价还价,尽量压低房价,使得买下来的房产日后有保值升值的潜力。俗话说:“按质论价”。房屋的缺点是影响价格的根本性因素,因此在讨价还价过程中,如能指出所购房屋的缺点,则可以此作为压价的筹码。
首先,要尽量地指出房屋质量的缺点,包括门窗损坏、墙面脱落、光线不足、地板磨损等方面。
其次要尽量指出房屋内部设施上的缺点,如灯饰、窗框、浴缸、马桶等都不能令人很满意等。
再次,要尽量指出房屋格局上的缺点。如交通不便、噪音比较大、空气有污染、阳光不充足等,指出种种不满的目的只有一个,那就是房屋的价格必须有较大幅度的下降。运用指出房屋缺点来讨价还价的策略,必须注意全面、仔细及真实,尽量做到不让任何一个小缺点蒙混过关。房屋缺点指出得越全面越充足,就越有利于购房者杀价,全面地指出房屋的缺点,要求购房者在察看房屋时要十分细致,不放过任何一个可以说三道四的毛病。购房者对房屋的缺点可以尽情地挑剔,甚至请些人来挑毛病,但是所挑毛病必须是事实,只要你挑毛病是事实,房产商也无话可说,其气势要受挫,就有利于往下讨价还价,买到价格比较低的房子。
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