做低房价的房地产买卖合同是否无效?
陈述基本案情：
上下家为了避税，在签订房地产买卖合同时，将实际交易价115万的房屋约定为86万合同价。后房价出现上涨，上家欲反悔，便拒绝履行合同。下家诉至法院，要求上家继续履行合同。
在庭审过程中，上家提出了一系列的理由，如：
1、上下家为少交税费做低房价，损害国家利益，合同无效；
2、房屋存在抵押权，不符合出售条件；
3、出售人中有未成年人，签署合同时未得到另一监护人的同意；
4、上家只有一套房屋，无法执行；
5、房屋内有租客居住；
基于上述理由，上家希望法院判决合同无效，返还下家款项。
法院判决：
1、支持原告（上家）请求，继续履行合同。
2、被告（下家）三十日内清偿贷款本息，注销抵押权，若未能清偿，由原告代为清偿。
原告支付剩余房款，若代为清偿贷款，则在剩余房款中扣除。
3、被告将产权过户给原告，并支付违约金。
案件分析：
1.做低房价，合同是否无效？
首先为了避税做低房价的作法是双方协商决定，没有违背双方真实意思表示，其次虽然做低房价行为违反国家税收相关法律，但是订立房屋买卖合同的根本目的是为了进行交易，而不是损害国家利益，因此律师认为此情况并不影响双方买卖合同的有效性，做低房价的问题可以建议税务机关另行处理。可以看到，法院通过判决支持了这一观点。
2.房屋贷款未还清，银行有抵押权，是否不能转让？
根据《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
因此，只要在签订合同前获得抵押权人即银行的同意，或者下家可以代为清偿上家贷款的，房屋的转让是不受影响的。鉴于目前，带抵押过户亦可行，上家房屋贷款未还清的问题不再是“继续履行”过程中的拦路虎了。
3.出售人中有未成年人，仅有其母亲一人代为签字，是否影响合同效力？
根据《民法通则》第十二条，《合同法》第四十七条，限制民事行为能力人订立合同只要得到其法定代理人的同意或追认即有效。
共2页: 上一页 1 下一页
[page]对于本案中被告提出的：另一法定代理人（即小孩的父亲）不同意签署合同。法院判决：此问题由被告家庭内部协商解决。
4.只有一套住房，出售则无房可住，是否会导致无法执行？
首先出售房屋是当事人真实意思表示，并非基于欺诈胁迫，既然已签订买卖合同，其应受到合同的约束，履行相关义务。其次，被告通过出售房屋获得的款项足够其购买新的房屋或租赁房屋用于居住，故法院判决合同继续履行，被告应将房屋出售给原告并办理产权过户手续。
5.房屋内有租客，是否影响买卖合同的效力？
根据《合同法》第230条规定，承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
根据《合同法》第229条规定的买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
本案中，承租人未主张优先购买权，故被告提出的房屋存在租赁关系导致合同无法继续履行的理由不成立。
该案件的判决也体现了法院越来越多地倾向于保护合同效力，对于合同无效的判定更为谨慎，这样可以有效保证交易的安全稳定，避免国家权力及其他当事人对于合同效力的非法干预。在本案中，一方当事人在签订合同后出于利欲想要反悔，想侥幸以《合同法》中规定的合同无效的条款来规避履行合同，除非确实有符合判定合同无效的要件，否则这种做法是不可行的。因此，签订合同必须三思，签订之后不可轻易反悔。
共2页: [1] 2 下一页
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
卖方：_________营业执照号码：_________开发企业资质证书号码：_________法定代表人：_________委托代理人：_________买方
正文：上海市房屋土地资源管理局上海市工商行政管理局制定二○○三年三月特别告知一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法
03年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就人民法院如何适用法律问题作出了解释。该《解
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
