黄山旅游：旅游房地产前景好
导读：
投资亮点
向旅游综合龙头逐步迈进。黄山是拥有世界文化遗产、世界自然遗产和世界地质公园三项世界桂冠的国内顶尖景区。2007年开始往“山下”发展,试水房地产。公司目前拥有山上酒店、黄山市酒店、黄山市房地产及景区和索道及山下部分景区的经营和管理权。我们看好,将于2010年开业的皇冠假日酒店的盈利前景,同时也看好公司旅游房地产未来的发展前景,对于黄山市景区的增长空间在世博会的推动下也看好其2010年的增长。我们认为公司已成功转型。
景区稳步向前。世博游客增长带来景区各项收入增长值得期待。我们保守估计公司世博游客带来增长可能在40多万左右,我们认为公司的有效票价在175元左右浮动力度不大,但公司山上酒店和山下酒店的出租率和有效票房价保守估计可能增长在10%左右。本次调研,我们发现,山上的西海宾馆正在该扩建,北海宾馆也正在扩张建设,紧靠狮林酒店的清凉别墅也正在扩建,我们估计,世博会期间的山上的接待能力将大大提高,也为景区稳步增长打开空间。
西海景区建设意义非凡。由于黄山的地位和自然环境,公司的西海地轨缆车项目进展缓慢,但我们估计未来环评工作通过率应当极高,西海地轨缆车项目将打开未来黄山门票增价预期,同时提升黄山休闲旅游价值,从而打开景区内生增长空间。
公司房地产未来三年贡献利润值得期待。屯溪187亩地块中的玉屏府地产项目共分四期开发,地理位置极好,估计在2010年到2012年之间结算完毕,一期房地产项目已售出90%左右,大约为2.6万平方米, 均价为4300元左右,估计在2010年底计算。毛利率大概为25%左右,定位为高端地产,一期主要以打品牌为主。二期大约为联排别墅,目前正在建筑,主体结构已经搭建,看市场情况往外推广,大概均价为8000元左右,面积为1.5万平方米。三期和四期大概总建筑面积为11万平方米。我们估计玉屏府房地产总收入在8个亿左右。新增的另外4块地段总面积为400多亩,总建筑面积初步估算为50多万平方米,调研看到地块目前三通还没有开始做,但区位较好,为公司未来旅游房地产稳步增长打开空间。我们实地看到公司玉屏房地产设计风格为典型的徽派建筑,品味高雅。房地产大概外貌分别见图1:公司玉屏府房地产一期外貌和图2:玉屏房地产整体规划。
公司旅游房地产投资价值较好。首先是高铁(高铁民航争夺战)时代的即将来临。京福高铁、皖赣高铁、黄杭高铁三条高铁未来都要经过黄山市,预期在未来3-4年相继建成通车,到时上海、杭州到黄山分别只需2小时和1小时,不仅景区可达性继续提高,并且公司的旅游房地产也值得收藏。其次,城镇化建设的推进。
看好皇冠假日酒店未来发展。实地调研看到假日酒店(见图3:已封顶的黄冠假日酒店)已封顶,估计2010年开业的可能比较小,因为目前还没有开始装修。但此酒店定位准确,是黄山市唯一一家引进国际水准管理标准的高星级酒店,我们认为竞争优势比较明显。
风险提示:(1)房地产业务受政策影响波动较大;(2)旅游服务业务受自然灾害、季节等不确定因素影响较大;(3)全球经济复苏的不确定性对旅游经济回升的不良影响。
催化因素:《国家现代旅游服务业综合改革试点城市》;皖江城市带概念;阿凡达概念。
盈利预测与投资评级:我们暂还维持公司2009年、2010年、2011年每股收益分别为0.41元, 0.60元、0.65元,对应PE分别为49、34、31倍。我们认为,公司未来可能存在再融资的需求,不考虑公司再融资的影响,公司2010年业绩增长已基本定局,未来房地产业绩增加利润看点更值得期待。二级市场上公司最近一年来股价走势弱于大盘,但最近开始有所增长,也反映了市场预期(见图4:公司最近1年来股价走势弱于大盘),我们看好旅游行业的发展前景及公司的未来盈利前景,综合考虑,我们继续维持对公司的“买入”评级。我们认为公司在2010年催化剂明显增多,目前股价仍有低估,维持“买入”评级,建议逢低买入。具体盈利预测见随后的深度报告。
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