二手房营业税优惠政策的取消对房地产板块的影响
导读:
事件:
国务院总理温家宝12月9日召开国务院常务会议,对一些政策进行了必要的调整和完善,其中一条为“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”。
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背景:
去年12月30日,财政部、国税总局联合下发通知:启用新的二手房营业税执行标准,执行时间为一年,至2009年12月31日止。按照通知,个人购买不足两年的非普通住宅对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住宅或者不足两年的普通住宅对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住宅对外销售的,免征营业税。
一年一度的中央经济工作会议已经结束,会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。同时积极稳妥推进城镇化,提升城镇发展质量和水平。
点评:
从中央经济工作会议看,国家明年要着力继续扩大消费,提高消费对经济发展的贡献,而城镇化则做为一个重要的依托,可见国家不会对房地产行业出台大的利空政策,还是会继续鼓励房地产企业加大开工面积,增加普通住宅供给,抑制房价过快增长。
去年受经济危机影响,购房者持币观望气氛浓厚,房屋销售情况非常不乐观,众多房企银行贷款困难,房屋又销售不出去,面临资金短缺,增加新开工面积更是不大可能。国家针对当时的局面和房地产行业的现状,采取了一系列优惠措施,包括增加银行信贷,购房贷款利率7折优惠,二手房的营业税征收优惠等。目的是希望刺激房地产行业的复苏,从而带动相关行业的发展。
2009年在政策利好的带动下,经济快速复苏,房地产销量出现大幅增长,价格也在自住需求、改善需求、投资和投机需求的拉动下快速上升,目前已经显著超出广大居民的购买能力。国家当时制定二手房营业税征收优惠政策的基础已经不存在,而且此项优惠政策的继续实施只会继续推高房价,显然这不是国家愿意看到的局面。
我们认为,从利民惠民、继续扩大内需的角度出发,国家通过宏观调控抑制房价过快上涨势所必然。从现有数据看,今年居民消费一半都花在房子上面,这不是一个健康经济体应该有的现象。但房价过高和房地产行业的发展是两个不同的层面,中国正在逐步推进城镇化,房地产行业的发展前景还是非常好的。
总的来说,我们认为国家希望房地产行业健康发展,发挥其对整个经济体的带动作用,但不希望看到房价继续快速增长,大大超出普通居民的购买能力,所以在政策导向上会敦促房地产商加大普通住宅供给力度,但大的政策利空应该不会有,股市上我们看好房地产板块,尤其是布局二三线城市的上市公司。
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