房地产：2010年09年强劲复苏后的稳步增长
导读：
供需前景仍有利于价格持续攀升
过去2个月房地产价格强于预期的表现已经将住房承受比率推高至接近2007年均值的水平。这一上行势头是否会在2010年持续，将取决于供应前景、居民收入增长以及开发商的资产负债状况。我们认为，中国主要城市的供需均衡状况(目前库存月数为9个月)将在2010年基本保持完好：经济前景的改善将为2010年居民收入的加速增长提供支撑，这应会带动承受比率恢复至较当前更为健康的水平;虽然我们预计供应将会增加、交易量将会较2009年的历史高点略有回落，但我们估计库存月数不太可能会显著高于12个月。此外，我们预计2010年开发商的财务状况将会明显好于2008年，这也意味着在销售旺季期间即便供应大幅上升，开发商也不太可能降价以提高销量。
择股：看好估值未反映未来利润率走势强劲的公司
鉴于10月中旬以来一线城市的房价已超出我们原先的2009年预测，我们将2010年的房价涨幅预测从原先的15%-20%下调至10%。我们维持对中国其他地区5%-10%的房价涨幅假设不变。同时，在计入开发商近期完成的收购之后，我们进行了下列调整：1)将现有土地储备的2010年末预期净资产价值调整了-11%至+31%;2)将2009-2011年预期核心利润平均调整了4%至7%;3)将我们基于净资产价值的12个月目标价格调整了-21%至+31%。
我们仍看好那些估值未反映2010-2011年利润率强劲走势(得益于充足的低成本土地储备和/或有效的费用削减举措)的公司。在我们看来，如果销量高于预期，则这些企业的盈利增长将高于其他同行。我们将保利地产(25.04,-0.56,-2.19%)(600048.SS)的评级从中性上调至买入;将深圳控股(0604.HK)和华发股份(22.57,-0.41,-1.78%)(600325.SS)的评级从买入下调至中性。我们维持对富力地产(2777.HK)、世茂房地产(0813.HK)、雅居乐房产(3383.HK)、仁恒置地(YLLG.SI)、易居中国(EJ)、万科(000002.SZ/200002.SZ)和金地集团(15.63,-0.32,-2.01%)(600383.SS)的买入评级，但在强力买入名单中将雅居乐替换为富力地产。我们维持对华润置地(1109.HK，加入强力卖出名单)、方兴地产(0817.HK)和中国国贸(13.34,-0.06,-0.45%)(600007.SS)的卖出评级。主要风险：政府政策意外收紧。我们认为，如果房价继续大幅上涨，政策风险将会较大。
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拓展阅读
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