新政之后买卖二手房如何规避交易风险
导读:
核心内容:从6月1日起,由于国家大力整顿房地产市场,打击过热的炒房行为,不仅出台了一系列抑制房地产价格上涨的政策,而且还加大了房屋买卖的税收。如二年内卖房征收5.5%的营业税,高档房征收高额契税等。为此一些持有房子的炒房者,为了规避国家政策,约定两年后再办理过户。
对于这样的房屋买卖行为,买房人势必要承担较大的风险,因此,在二手房交易过程中一定要提高警惕,事事都做到留一手,以防被一些卖房者“忽悠”的上当受骗。
预留房价款做防备
由于房屋暂时不能过户,买房人无法向银行贷款,二手房一般都是分期付款,因此买房人应特别注意留下一定比例的尾款,最好预留20%左右,等到办理产权过户后再全部支付给卖方,这样做不仅缓解了买方的资金压力,而且也起到防止卖方违约的作用。
房款支付时间要明确
所谓房款支付的时间,是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间。这些时间,在合同中双方要作明确具体的约定,并约定相应的迟缓违约金,以敦促双方及时办理相关手续。
合同解除条件要约定
由于二手房买卖时间跨度长,过户时间相对晚,在此期间可能会出现各种各样难以预料的新情况、新问题,因此导致一方反悔、违约的可能性很多。尤其是卖房人“一房两卖”或“以房再作抵押”的违法行为也会时有发生。对此,对于合同违约、解除等条件应该做明确的约定,并且约定高额的违约金,以防止任意撕毁合同情形的发生。
证件留存至关重要
为了防止卖房人“一房多卖”,然后“无影无踪”消失,买卖双方最好协商,在买房人支付一定的房款后,房产证以及发票由买房人留存,或放在公正的第三者处留存。
支付贷款要留证据
在二手房买卖过程中,有的双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款,作为买方的房价款支付方式是可行的。但作为买方就要特别注意,到银行每次为卖方交纳贷款时,一定要留好银行出具的有关收到证据,并保存好,防止出现“卖方赖帐”的现象。
拿到钥匙事实居住
在不过户的情况下购房,购房者最好要拿到钥匙形成事实居住。这样房东即使想“一房两卖”,往往因为无法通过看房这一关而不能得逞。另外,形成事实居住之后,即使在未过户的情况卖方反悔,法院在审理时一般支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方,认定买卖有效,令其补办过户手续。应当看到,在二手房交易过程中,不仅涉及到价格问题,它还涉及到方方面面,如房屋的质量、地角、装修房屋整体破坏的程度、周围环境以及有关历史遗留等问题。而且二手房还情况各异,因此为了降低交易风险,保证交易的安全,要购买二手房时,最好向专业房地产律师咨询,或请专业房地产律师代为起草合同,通过品牌中介公司进行交易,以免因合同条款的不完善、不严密而日后双方发生争议时,当事人的合法权益得不到有效的保护。
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